广州330新政首次对商服类项目调控，新政后市场如何，广州中原研究发展部告诉你。
新政后市场数据
成交锐减，市场降温明显
330新政后两周，所有商服类项目，包括商铺、写字楼、公寓物业，市场成交都呈现下跌走势；
其中公寓成交降幅明显，基本各区成交量大幅下跌，商铺、写字楼物业下跌幅度相对小。这仅仅是新政后两周成交走势，其中的不少网签量为新政前成交，广州中原研究发展部预计，一手商办市场后续成交量很有可能进一步下探。
公寓降温明显 量价连续走低
我们重点关注一下公寓市场反应，新政后量价齐跌走势明显。第14、15周全市仅分别成交501套、336套，两周环比降幅为81%、33%，其中第15周已降至2017年来除春节假期外成交量一周。
此外，公寓成交价格也大幅下跌至16204元/㎡，但广州中原研究发展部发现，从各盘成交价看，目前暂时少有降幅，环比下跌主要因增城及外围区部分低价项目成交主导所致；
但如前文提到，目前主要网签仍为新政前所成交，待调控政策效应进一步出现，预计整体价格下调的可能性也很大。
部分区域、10楼盘个位数成交
图表1第15周数据显示，中心区降幅最明显，海珠、荔湾仅分别成交5套、3套，越秀更是零成交，天河、白云仅依靠家和天曜、绿地汇创国际等个盘贡献支撑成交。
外围区各区成交量同样下降不少，成交楼盘数量减少，无特别突出成交楼盘。
增城若干楼盘，长风国际、中海联智汇城两项目依托临近富士康项目等优势，此前热度仍在延续，但整体成交也在缩减，且也有不少网签来自新政前成交。
广州中原研究发展部监测发现，近一个月每周市场10楼盘整体成交量也大幅下跌，大部分楼盘成交仅一二十套，甚至有个别楼盘仅个位数成交，可以看到，新政对整个公寓市场影响已逐步显现。
公寓库存如何？
新政前去化乐观
330新政前广州一手公寓市场较为乐观，近几年住宅市场限购持续，投资需求转至公寓，而近年来一手公寓市场供求平衡，并主导商办市场。
广州中原研究发展部统计数据显示，截止2017年4月17日，目前在售公寓项目可售量约1.8万套，按近半年月均去化计算，去化周期仅5.1个月。
天河、番禺、南沙以3729套、3583套、2699套库存量位居前列，按区域近半年月均去化水平计算，去化周期分别为9.3个月、5.5个月、7.8个月。
但并非因为上述区域去化难，而其中不少项目为近期新增，且大都受新政影响尚未推售，故库存积压。
库存分布
目前广州市场公寓可售量集中在外围区和中心区，外围区一直占据公寓市场主力，其中以番禺、黄埔以及近2年升温加入的南沙为主；近年来公寓市场持续火热，2015年下半年以来，中心区公寓新增供应增多，万科云城米酷等小面积公寓为其中亮点，金融城、广纸、智慧城为公寓集中板块。
可售户型类型以LOFT为主，占比达到56.8%，LOFT户型因可用空间更大深受投资者欢迎，开发商也更倾向开发LOFT公寓。
可售户型以小面积为主，面积段集中在30 -80 m²，占比达到80%高位，而其中又以30-50 m²居多，目前可售公寓货量中，接近一半处于该面积区间，小面积已成为公寓的主要标签。
万科可售公寓多
广州中原研究发展部发现，房企可售量方面，截至4月17日，仅考虑目前市场在售公寓项目，万科、合生创展、敏捷三开发商分别有2168套、1728套、1520套可售货量位居前列，其中万科可售主要集中在30 m²以下户型，即万科率先大规模开发、一度备受市场追捧的小面积公寓。
远洋、中海、富力等开发商因近期项目新批入市，尚未进行推售，故整体可售较多。
330新政前后新批项目多
可售量较多的项目，多集中可售较多的房企，其中大部分户型集中在30-50 m²。
不少330新政前后新入市但暂未推售的项目受影响，其中远洋天骄、中洲嘉兴大厦、绿地空港国际均在3月底入市仍未来得及推售，富力天海湾、中海广钢新城项目在4月新批入市项目也是货量不小，上述项目均直接受到影响，目前暂无更多推售动作。
商办库存料将进一步累积
330新政后市场上所有一手公寓，未来将仅可卖给法人单位，禁售给个人。广州中原研究发展部认为，即使个人投资者选择注册公司购买，但日后在持有、转让环节的税费，以及转让对象、转让年限方面的限制，都大大降低不少投资者的购买热情。
330新政出台，按两周成交走势看，商办市场的去库存压力将进一步增大。在售公寓库存也将进入商办库存，并将成为其中主要构成，且还未考虑近期即将入市的项目，以及近几年已成交地块但仍未入市的潜在供应，还有后续的商办类土地供应，可以想象，商办市场“库存”真的“压力山大”。
未来预测
市场推售
330新政出台后，不少原定4月正式推售的全新商办项目纷纷暂停并延后，目前正根据新政进行整改中，具体正式推出市场时间大都尚不明确，如万科世博汇、远洋天骄广场等项目。
2017年一季度新政出台前已有推售但后续仍有不少货量的楼盘，同样是处于政策消化中，再推售情况也难以得知，如侨建HI city、富力天海湾等项目。
预计五一期间会有不少项目“试探性”亮相或推新，但相信所推货量不会太多。
广州中原研究发展部认为，如政策强度延续，很可能未来实际入市项目不会太多，且相信市场消化也不会太好，整个二季度保持该状态的可能性很大。
成交量价
商办项目将面临严峻的市场消化问题，预计二季度整体成交量将大幅下降，若此低迷成交及市场观望延续，相信不少商办项目将会逐步下调价格，以价换量。
广州中原研究发展部认为，如政策强度延续，预计上述状态会在整个二季度保持，并将成为2017年广州一手商办市场的主旋律。
小面积商办项目库存正逐步累积，进一步扩大业已不低商办库存，未来商办物业总体库存压力将放大，这是需要政府和市场重点关注的。
广州中原研究发展部2017-04-24 10:49:58
