[摘要] 从3月31日开始实施的广州楼市新政,除了继续升级广州的限购、限贷政策,在限定时间内禁售,堵塞通过离婚、赠与等途径获得新的购房名额或者优惠购房条件的原有漏洞外,对于商服物业只能出售给法人单位的规定,更是给予目前市面上在售的商业项目特别是公寓项目沉重的打击。
从3月31日开始实施的广州楼市新政,除了继续升级广州的限购、限贷政策,在限定时间内禁售,堵塞通过离婚、赠与等途径获得新的购房名额或者优惠购房条件的原有漏洞外,对于商服物业只能出售给法人单位的规定,更是给予目前市面上在售的商业项目特别是公寓项目沉重的打击。
不过,对于目前个人手上的二手公寓是否能继续无限次地转让给个人一直没有权威的解答。直至本周三,广州市住建委终于做出回应:新政后二手公寓既可转让给法人单位,也可转让给个人,但同样3月31日起交易的物业,必须房产证满两年后才可转手交易。
新政
个人商服类物业仍可卖给个人
但不动产证须满2年后方可转让
3月30日发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》有关商服类产品的规定:“房地产开发企业销售商服类物业,销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位。本通知施行之前,已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人;个人取得不动产证满2年后方可再次转让。”在随后发布的政府官方解读中,对于一手公寓的再次转让做了解读:“一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用,再次转让时也只能出售给法人单位。”但目前市民手上已经购买了的二手公寓是否也同样受到限制,也就是说能否再次无限次转让给个人却一直没有回答。
直到4月12日晚,广州市住建局终于有了官方回应:“市不动产登记中心据此在业务操作规程(穗登记[2017]34号)上明确‘2017年3月30日后个人购买的商服类物业,须取得不动产证满2年方可再次转让,可转让给单位,也可转让给个人’。 属于政策本意在执行层面的具体办事细则,并无歧义。”也就是说3月30日以后市民购买的二手公寓仍可再次转让个人。而不至于必须找到法人单位接手才能转让。
至此,不少在近几年买了商业公寓单位的买家终于松了一口气,手头的资产得以盘活。据悉,仅去年一年,广州全市的公寓成交量就达到33919套,对于二手公寓再次交易的具体规定,影响面极大。对于广州紧随北京发布对商服性质公寓禁售个人的规定,有业内人士认为,北京住宅长期缺货,所以公寓早已火爆,不但价格高,而且几近脱销。而广州情况则是住宅虽然很火但商业库存并不少,因此似乎政策有点过于严厉。对于二手公寓的转让规定,可以说将重新释放一部分二手市场的公寓供应。方圆地产首席分析师邓浩志认为,不排除可能因为涉及民众利益过大,影响范围太广而做出的调整。“这次广州的政策细则其实是重新定义了政策,对个人手上的公寓网开一面,允许无限次转给个人,留了活路。”
现状
产品总价低市场更容易接受
据悉,针对商服性质物业的调控政策出台后,不少在建商业项目,特别是原来以散售为主的商业公寓项目已经停滞,开发商正纷纷研究未来项目的出路和政策。太平戴维斯的相关负责人表示,据他所知,目前有不少原规划为商业公寓的项目已经停工。一些有销售任务和年度业绩目标的大集团公司也正在积极商量对策。也有项目正在论证是否将原来更多面向市民的公寓产品改为面向企业的写字楼单位。同时,他也不排除未来会有出现基金整体购买、整体运营的模式。“但新政后,散户入不了市,公寓项目的价格肯定有波动、调整。”上述负责人表示。
新政之前,为何在不少的商业项目中,发展商都热衷于出现这种商住两用,打“擦边球”的产品?高力国际华南区咨询服务部董事陈厚桥表示,从目前的土地市场看,无论是广州还是珠三角地区,商业性质的用地占据了相当的份额。而一般一个总建筑面积70万平方米的商业体,除了商场的部分用掉15万平方米之外,其余的面积则会规划为写字楼或者公寓。两者之间,很多发展商还是会选择做公寓,因为公寓产品总价低,市场更容易接受。
跟进
两年内禁售
已被写入“附记”
广州的房产新政,除了商服性质物业外,其中还有一条涉及面非常广的政策就是:“居民家庭新购买的住房,须取得不动产证满两年后方可转让或办理析产手续。企事业单位,社会组织等法人单位,新购买的住房,须取得不动产证满3年后方可转让。”
记者从按揭公司的相关人士获悉,对于该项目政策的执行,已经被明确写明在二手交易新出的房产证“附记”中。具体条文为:“根据穗府办函【2017】65号文,该房屋须取得《不动产权证书》满2年后方可转让或办理析产手续,从2017年×月×日起(此处为新出证的日期)。
大源按揭公司总经理郑大源表示,新出的房产证载明限售条款的意义在于一是极大减少误会纠纷,如果不写,一不小心在限售期签署了买卖合同,等到了去过户才发现被限售,产生的纠纷不会小。二是总有一天,政府会取消限售令,是否载明对于取消限售令后是否依然限售也具操作性。他个人认为,即使政府在两年内取消了限售令,但在此期间已经限售的物业,也得等房产证满两年才能转让,无法豁免。
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