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调控政策“加码”后 多地楼市开始降温

新快报     2017-04-07 15:30

[摘要] 今年3月以来,全国楼市再出新一轮调控措施,目前已有60多地加码楼市调控。在京津冀、长三角、珠三角以及中部多地楼市,各地政府正切实履行楼市调控主体责任,千方百计实现“房价环比不增长”,开发商也开始“割肉让利”,而在新房降价空间打开的同时,购房者的观望情绪日益浓厚。

今年3月以来,全国楼市再出新一轮调控措施,目前已有60多地加码楼市调控。在京津冀、长三角、珠三角以及中部多地楼市,各地政府正切实履行楼市调控主体责任,千方百计实现“房价环比不增长”,开发商也开始“割肉让利”,而在新房降价空间打开的同时,购房者的观望情绪日益浓厚。

与此同时,由于近期二手房价格涨幅超过新房,成为此轮调控的主要目标。新政出台后,北京、广州、上海、厦门、成都、河北等地不少二手房中介门店的业务量大幅下滑,购房者从火烧眉毛似地找房、“抢”房,到心平气和地议价和观望,业主的报价也开始有所松动,不再“坐地起价”。

A 地方政府:保证价格“环比不增长”

目前,地方住建部门普遍采用限制高价楼盘入市、控制预售证发放节奏等“限价”手段以缩减成交量,保证新房价格“环比不增长”。

以深圳为例,该市新盘平均去化率为45%,效果明显较差。房价方面,在地方政府的严格调控下,2017年一季度住宅价格趋稳。

监测显示,上海、广州、深圳、南京、苏州、厦门、武汉、成都、南昌等13个重点城市新开盘定价来看,2017年开年后,29.5%的项目价格与上次开盘持平,18.8%的项目较上次开盘下跌。而在涨价盘中,新房价格仅平均上涨0.6%。

多个城市新房价格结构性分化明显。高价项目较周边同类楼盘的价格平均涨幅约为8%,而低价项目价格较周边同类楼盘价格跌幅普遍在7%左右。例如,杭州刚需项目“余之城”在3月14日加推,价格较上次开盘均价下跌超过一成。

在广州,“天河星作”楼盘销售员告诉记者,目前该项目二期400套正向政府申报预售证,均价在3.9万元/平方米左右。“政府对价格控制得比较严,申请预售证要排队。”

B 开发商:缓推盘适当“割肉”跑量

记者发现,因预售证审批不下来而延期推盘的项目不在少数。“原打算去年底开盘的项目,但审批的销售价格跟我们的预期差距较大,所以到现在还没推。”一位开发商表示。

例如,自去年底以来,北京房地产市场鲜见新住宅项目推盘,足见开发商的保守态度。

目前已取得预售证且顺利开盘的项目基本都是在售价上有所“退让”的。上海万科“天空之城”项目负责人称:“这个项目本来销售单价准备定在每平方米8万元左右的,现在批下来的价格是6万元。政府调控从紧,开发商也要适当‘割肉 ’啊。”

此外,开发商还采取先推低价刚需盘“走量”的策略,以快速回笼资金。调查显示,从重点城市推盘项目的产品定位情况来看,2017年第一季度开盘项目以刚需产品为主。62.6%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型,29.2%的项目主要面向中高端改善型需求。

据房王数据中心统计,3月份广州热销楼盘榜单上,来自黄埔的刚需楼盘“实地常春藤”“豪进左岸”分列第一、二位。前者销售超过800套,后者开盘当天即宣告售罄。

C 购房者:观望中成交大幅下滑

迹象显示,多地新楼盘的价格开始松动,但同时,购房者的观望情绪也日趋浓厚,出手更为谨慎。

据上海中原地产数据显示,3月份上海新建商品住宅成交面积同比下滑66.5%,为五年来同期低。

在上海,刚需购房者李宁杨表示,由于支付能力受限,价格是买房时首要考虑的因素。“目前感觉楼市不太稳定,我想观望一段时间再说。”

受访开发商对今年楼市的预判有较高一致性:谨慎乐观,在调控的大背景下,市场成交缩量是大概率事件。不过,记者也注意到,近期多家标杆房企提高了业绩目标:恒大、万科和碧桂园均提出未来三年内实现1万亿元销售的目标,融创中国亦将2017年的销售目标确定为2100亿元,较2016年增长35.21%,去年销售650亿元的新城控股也表示将冲击千亿大关。

“现在市场进入了博弈期。房企推盘上仍偏保守。未来是否会出于业绩和资金压力,降价跑量,还有待进一步观察。”专家说。

D 二手房:买家不抢卖家也不抬

记者在二手房市场采访时发现,市场预期正在发生改变,买卖双方博弈明显,并直接导致二手房交易的降温。

链家地产研究院提供的数据显示,3月第四周,北京二手房市场带看量较调控新政前周均超过9万次的水平有大约30%的下滑。业主挂牌价涨幅明显收窄,表明业主预期也在下调。

3月15日,南京出台限购限贷政策以来,该地区链家的成交量出现15%以上的下滑,半个月以来均价涨幅出现明显收窄,近一周均价环比下跌3.1%。

不论是二手房市场交易量,或是老百姓关心的房价均趋稳,前段时间的疯涨势头在这两天得到遏制,可见本轮楼市调控成效明显。

部分中介机构门店甚至撤下了出售房源的广告。北京一家中介的张女士告诉记者,由于近政策频出,买卖双方的心态都出现了很大变化,买家不再“抢”房,卖家拿不准房价走势也不敢乱报价,甚至还有主动降价的情况。前阵子“一天涨好几十万元”的现象一夜之间消失了。“客户变得淡定起来,房源广告也就没意义了,不如撤下。”张女士笑着说。

链家数据分析,调控新政对客源端影响明显,近一周新增客源增速环比下降33.2%,后期二手房成交量将会出现进一步下滑。另外,北京“3·17”调控以来,成交量下降近六成,成交价开始有所松动,预示着调控效果会进一步释放和显现。 

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