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330广州楼市新政分析报告:限购限贷下猛药,商服回归本质

广州中原研究发展部 2017-04-04 00:54:35

3月30日晚广州官方出台了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,主要对住房限购、信贷、商服类房地产项目等多维度进行深化管理,为继“318新政”后对楼市再下一剂猛药;

接下来广州中原研究发展部将从市场背景、政策答疑、后市影响3个维度对“330新政”进行分析

市场背景

在“两会”进一步明确“房子是拿来住”的主基调下,北京、广州于同日(3月17日)出台楼市调控政策,打击楼市投机行为。

在维护广州房地产市场和谐稳定,进一步“封堵”投机行为的背景下,广州330新政作为318政策的有力补充而出台。

限购/限贷要点分析



广州首次对商服类项目限购

作为广州330新政“打击炒房,回归居住属性“的重要部分,广州首次对商服类项目实施限购,紧跟北京的326商住限购政策。

限购出台背景:

从广州中原研究发展部监测数据看,2016年来市场热度升温,尤其主要承接住宅限购转置的投资需求的公寓项目;

2017年成交量再创新高,且近几年市场成交保持高位。

2017年季度,广州超20个商办项目新批预售,供应超9500套。从各项目的预售单位面积看,40-60平方米的小面积是目前一手商办市场主力户型。

截至3月30日,一季度已取得预售证但未入市销售的商办项目共计12个,总货量多达5312套;

而新政要求“一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用,再次转让时也只能出售给法人单位”,这一规定对此类物业的销售打击较大。

政策要点解读:

调控对象:

商服类(商业、办公)项目,即商铺、写字楼、公寓物业都限制个人购买。

监管上:

源头控制,直指小面积物业,禁止开发或改造成居住用途项目。

转让:

1.新政后,一手商服类项目销售对象只能是法人单位,个人禁止购买,再次转让也只能卖给法人单位;

2.新政实施前购买的商服类项目可转让给个人,但个人再次转让需取得不动产证满2年,且只能转让给法人单位。

通俗理解为:

1.  未来市场上居住属性的商办项目将会越来越少;

2.  基本上商铺、写字楼、公寓物业只能转让给法人单位;

3.  个人仅可购买新政前已销售商服类项目,但再转让需取得不动产证满2年,且只可转让给法人单位。

商办项目要点分析

要点:广州330商住新政只限购公寓吗?商铺写字楼也限购?

分析: 商服类包含商业、办公,也即商铺、写字楼、公寓物业都限制个人购买。

要点:新政出台,在建、在售商服类项目可以卖给个人吗?

分析: 新政实施后,在建、在售一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用,再次转让时也只能出售给法人单位。

要点:新政出台后,个人购买的二手商服类项目,能否卖给个人?

分析: 30号之前购买的,可以转让给法人单位,也可以转让给个人。在30号后接手二手的个人,取得不动产证满2年后,才能再次转让,并且只能转让给法人单位。

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