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老四区:越秀6.5万/平难买房+荔湾竞品扎堆卖+天河竟有艮多货!

房天下   2017-03-31 00:00

[摘要] 但是,高价位中亦能一分高下。目前,海珠、荔湾、越秀、天河四区库存充足,4月份又将陆续推货。在土拍价格日益走高、政策严控的中心区,新推产品的价格走向会怎样?除了地段、交通、配套等固有思维外,哪些楼盘突破

3.17广州楼市调控新政一出,火了远郊的增城、从化及佛山。广州市中心各区,则被限购又限贷。

在市场表现上,据中指院监测阳光家缘数据显示,截至3月24日,广州全市商品住宅库存去化周期再度下降至5.2个月。其中,外围区域库存全面下降,增城更以1.47个月垫底。

而在三月小阳春频繁推货的中心区内,除了白云黄埔两区之外,其他各区库存都上了6个月。以往大家眼中缺货的海珠、荔湾、越秀、天河四区更是库存充足,海珠区去化周期甚至高达10.83个月,颠覆你的印象!

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其实,随着时间的流逝,新政出台后购房者因恐涨心理而急涌增城、从化的局面已经渐趋冷静。而且,随着3.30日调控政策的升级,增城、从化也被加入外地户籍限购大礼包。以往的 销售对象必须为法人单位,小分割单元不低于300㎡的规定,更是堵住了资金流向 的途径。

可以说,对于外地户口来说,全广州都在限购,没有的天堂这一说法。既然只能套,既然只能在套上享受3成的首付,为什么不将宝压在中心区呢?而对于本市人来说,能够在熟悉无比的中心区居住,又为什么要跑人生地不熟的外围区呢?

中心区虽在价格上远超外围区,但无论是自身价值还是未来前景,都已被市场和时间证实。但是,高价位中亦能一分高下。目前,海珠、荔湾、越秀、天河四区库存充足,4月份又将陆续推货。在土拍价格日益走高、政策严控的中心区,新推产品的价格走向会怎样?除了地段、交通、配套等固有思维外,哪些楼盘突破自身,在产品打造上玩出新花样?

为了让购房者们更加详细的了解海珠、荔湾、越秀、天河四区的楼盘售卖及加推情况,房天下特推出3月《抢鲜A计划之海荔越湾篇》,为大家分区块细细剖析海珠、荔湾、越秀、天河四区各区块楼市价值,并奉上四区在售新盘的报价及推货情报,让有意向置业四个区域的购房者看清楚2017年四区市场情报,看看哪个版块值得买,以及自己还能买得起哪个板块。

地价攀至1.5万/平后的南沙 2017年房价成交双双上升?

海珠:豪宅沿江布 改善岛中住

区块房价2.9-7.5万/平

区块产品:江景豪宅改善盘、

区块优势:江景资源丰富,配套完善,发展前景好,可选择多

推荐人群:江景资源置业者、改善型买家

由珠江水系广州河段前后航道环绕的海珠区,是四面环水的天然良壤。随着近年来政府对琶洲定位的升级,海珠区宜居、高科技的形象愈发坐稳,良好的区位及一线江景也吸引众多豪宅聚集于此。

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从滨江西、滨江东再到如今的琶洲,海珠区北部近水望江的位置上聚集了多个豪宅,沿着珠江河道由西向东一字铺排。目前,三个板块只有5个豪宅楼盘可卖,可选择并不多。无论是一层一江景的保利天悦176531元/平方米[海珠]保利天悦809套在售,还是270°全弧幕设计的天誉半岛花园天誉半岛花园180000元/平方米3.85滨江西路三江交会处(洲头咀公园旁)020-89638888,都不只是豪,更有自己的特色所在。

天誉半岛花园 3.85分

滨江西路三江交会处(洲头咀公园旁)
020-89638888
售完住宅海珠江景地产
180000元/平方米

而在岛屿靠中心带的位置,则坐落着众多改善楼盘及 ,价格按照区位及交通有所分层,整体维持在2.9-5.0万/㎡之间。值得注意的是,在东晓南及工业大道等地区,也分布着诸如佳滨苑65040元/平方米[海珠]佳滨苑31套在售、越秀星汇海珠湾等望江楼盘。由于位处海珠区的南部,地理位置及交通稍逊北部之故,价格在4.3-5.0万/㎡不等。

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越秀:以大户型为主 学位房6.5万㎡起

区块房价:6万/平

区块产品学位房改善型三至四房

区块优势:教育资源丰富

推荐人群学位房需求者、改善型买家

越秀的主要卖点就是学位房

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通过下表可以很清楚的看出,在北京路、东风路、环市路等广州传统名校分部密集的区域,在售楼盘多是能够与学位挂钩的住宅产品。在这里,楼盘价格也是贵的,去到6.5万/㎡以上。在户型上,更是以125㎡以上的大户型三四房为主,总价高昂。

但与高昂价格相悖的是,这些区域在楼盘推货情况上的不容乐观。不是无房可卖就是仅剩几套大户型单位,可选择性甚少。

在没有教育资源的楼盘上,楼盘价格霎时降落下来,在3.0-5.5万/㎡之间,等级分明严重。价格上7.0万/㎡的爱群荟萃湾,昂贵在它的江景资源上。与滨江西共赏一片江景,价格高也在情景之中。在户型上,也是以改善型的大户型为主,还有少量 盘分部。

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荔湾:产品同类化明显 转型需求急迫

区块房价:4.5万/平

区块产品:江景房改善型三至四房

区块优势:体量大、江景资源丰富、文化深厚

推荐人群改善型买家、老广情怀深厚者

荔湾主要的看点在于广钢新城、芳村及西关。

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广钢新城的建设把芳村楼市引向高潮。2016年,这两地的楼盘频繁加推,使老城荔湾楼市重换生机。值得注意的是,荔湾区以住宅产品为主,全区只有万科海上传奇一个纯正意义的 盘。由于紧邻地铁芳村站的好位置及好产品之故, 价格卖得比住宅产品更贵一筹。但是,3.30新政后的情况,就等待市场来检验啦!

在价格上,广钢新城在4.1-5.0万/㎡之间,芳村楼盘则在2.3-4.5万/㎡之间。按照交通的便利及周围配套发展程度,芳村各楼盘价格有所不同。

而在西关,江景资源及文化遗痕成为一大卖点。无论是珠江御景壹号、新世界•凯粤湾、还是珠江鹅潭湾,都拥有一线江景资源。其中,珠江御景壹号地处滨江东板块,江景资源较好,价格也随之走高,达到了8.0万/㎡的高价,比肩琶洲豪宅盘。

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通过图表很明显的能够看出,目前荔湾区库存颇为充足,可选择较多。除了豪宅的珠江御景壹号之外,片区内住宅以100㎡左右的二至四房为主,产品同类化明显。

因此,无论是保利•葛洲海德公馆,还是珠江金茂府,都在从高科技住宅入手,寻求产品同类化下的突破点。无论是海德公馆的第五代全生命周期居住系统的落地,还是珠江金茂府12大绿金科技系统的启用,都促使了片区内楼盘从原始的区位、户型、价格之争,转为品质之争,推动了片区产品高端化、精品化的起航。

天河:又贵又值钱 还有特色

区块房价:2.8-13万 /㎡

区块产品豪宅江景房改善型三至四房

区块优势:江景资源丰富、经济发达、基础设施完善

推荐人群:霸道总裁、轻奢客、改善型买家

后,到了压轴的天河区。

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“又贵又值钱”是天河区的标签。

在越秀、海珠、荔湾、天河四区中,天河是面积广、经济发达、山景资源也多的地区。更无敌的是,天河区还拥有珠江一线水景资源。因此,这里分布着广州顶豪的楼盘,更有多个别墅盘坐落于此。

我们先来看看豪盘遍布的珠江新城。在推货楼盘数上,珠江新城可以说是天河多的地区,也是贵的地区。令人绝望的是,这里楼盘基本都是120㎡起步的大户型,总价令人生畏。低起价6.5万/㎡的恒大珺睿,还在清货状态中。

幸而,区域面积较大。还可以找到天河北这个第二梯队及车陂、东圃等改善地。其中,天河北以轻奢和高端客为主,价格在6.0-8.0万/㎡之间。车陂、东圃则分部多个住宅、 及别墅产品,价格在2.8-7.0万/㎡之间。

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令人惊喜的是,相较于顶豪的精工定制,轻奢的第二梯队也弱化了在地段、户型上的比重,在产品上精工细磨,造出特色。

其中,位处天河北的天河金茂广场将目光放在了绿金科技住宅的打造上。金茂品质+12大绿金科技,刷新豪宅的全新定义,狠抓购房者记忆痛点。而位于车陂的佳兆业壹号佳兆业壹号170000元/平方米4.34黄埔大道中505号400-176-0760 转 840653则将重点放在户型享受上。6. 的90㎡复式、6.6米 的139- 156㎡复式、6.9米 的243㎡复式、10.2米 的322㎡复式,根据 及面积大小的改变,对轻奢住宅进行重新划分。

总结:

通篇看下来不难发现,对于海珠/荔湾/越秀/天河四区来说,较为适合的便是改善购房者和轻奢置业者。楼盘虽然众多,但在价格、区位、交通上皆能满足自己要求的楼盘,并不甚多。

令人惊喜的是,除了梯队的高级定制化产品外,我们也见到了第二梯队在产品上做出的突破和改变。近段时间推出的新品,无论是海德公馆也好,天河金茂广场、佳兆业壹号佳兆业壹号170000元/平方米4.34黄埔大道中505号400-176-0760 转 840653也罢,都在高品质住宅的路上越走越远,打造自身特色。相信随着这一改变的开端,市面上楼盘会突破固有的价格、区位竞争,在品质、特色的路上越走越远,有更多令人惊喜的产品出世。

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