一手住宅供应长期紧缺的海珠区3月将再度迎来一幅新地块出让；且是拥一线江景资源的居住用地。
小研君时间做出详尽的地块调研分析报告。
地块基本信息：
广纸内纯宅地，配建1学校2公园，拥江景资源
AH051028地块位于原广东轻工机械厂旧改片区内，原广东轻工机械厂位于海珠西部，广纸片区以东；南临珠江后航道，西接石岗路，东临石溪涌，北临石溪村，丫髻沙大桥从地块东南侧经过。
AH051028地块为二类居住用地，占地面积20211㎡，容积率≤4.0，计容建筑面积≤80844㎡；起拍楼面价17377元/㎡，溢价45%即达限价楼面价25197元/㎡，限价后将转向竞配建安置房。
值得关注的是，地块建筑限高100米，临江一线限高60米，为近年来少有推出的一线望江地块。
此外，需按规划配建AH051029、AH051032、AH051033地块及建设地块周边道路，其中AH051029为设置30班要求的小学用地，用地面积12850㎡；AH051032、AH051033分别为5640㎡、2565㎡的公园用地，同时需代建地块周边城市道路面积2320 ㎡。
地块内部现状:
内部泥土堆积但基本平整，公园绿地需拆建
小研君现场踩地发现，目前该AH051028地块及小学用地已经过平整，地块内部泥土填埋，整个地块较为规整，发展商拿地后可直接开发。
AH051032公园用地地块目前仍有建筑物，需拿地后自行拆除。
AH051028地块北侧为金融街石岗路项目，目前正在建设中，该项目建筑面积约10.75万㎡。
AH051028地块西侧为金融街项目配建规模为20829㎡的公园用地，目前公园绿地项目已基本完工；其中用地面积1200㎡为居民健身场所，据悉即是目前在建的金融街项目销售中心，该销售中心正加班加点赶工期，确保在5月1日如期投入使用。
地块外部现状:
广纸片区二手楼盘集聚，同时4个一手项目在建
小研君实地调研发现，地块所在广纸新城周边二手项目较多，如保利花园、保利红棉、保利百合、金碧花园等不同价格阶梯及品质楼盘可供选择。
目前在建一手项目也不少，其中越秀、绿地广纸项目正在热销中，临近地块周边的雅居乐海珠小雅、金融街石岗路项目也在紧张建设中，预计将会在今年上下半年相继入市。
交通配套：
单向通达，
区位有一定局限性，未来交通配套逐步完善
通达性：地块目前交通条件一般，地块为单向通达，仅有石岗路一条路进入地块所在区域，石岗路尾临江东西向区域未建立直接连通通道，未来将成为制约地块发展空间的因素之一。
公交：目前最近公交站为距离地块500米以内的石岗路总站（规划的雅居乐海珠小雅公交枢纽旁），但仅有2条线路；
距离中型公交枢纽石溪总站约1000米，有多条公交线路经过。整体而言，公交出行暂时仍不算十分便利。
地铁：距地块最近站点为广佛线燕岗站，直线距离约1500米，通过公交接驳广佛线换乘地铁8号线、1号线可快速市区及佛山；
未来还可通过广佛线二期（预计2018年开通）连接地铁2号线、3号线，快速珠江新城、广州南站等热点区域；正在建设的11号线中心区大环线将在广纸新城内设置南石路站，未来可方便通达中心区域。
有轨电车：2016年《海珠区广纸片区规划深化及控规修编》规划图显示，有轨电车在广纸片区设站5个，有轨电车将对广纸片区乃至海珠西板块内部及外拓连通发挥重要作用，尤其对于石岗路地块往外连通十分重要。
商服及其他配套：
学校资源丰富，但商圈等其他配套尚不完善
商业配套：目前地块周边无大型商服配套，仅在进入地块必经路段——石岗路路口有一华润万家超市，距离最近的绿地商业目前暂未投入运营。
距离2～3.5公里范围有万科里、乐峰广场等商业体，距离2公里范围内的广纸商圈目前仍在建设中。
学校资源：地块周边学校较多，目前石岗路已有广州第98中学、海珠区培红小学，同时石岗路地块规划配套3所托儿所幼儿园及1所小学，以及附近规划1所小学及1所十二年制学校，周边配套学校资源十分丰富。
医院：地块最近的医院配套仅海珠区石康医院门诊部，距离约800米，此外距离约1500米外有一间广州医科大学附属医院西院区，目前周边暂无大型医院，未来可享受规划建设中的广纸片区综合型医院——南方医科大学珠江医院。
公园：地块旁配套建设较大规模公园绿地，同时地块坐拥一线临江景观，地块未来将可享受不错的自然景观。从现场感受看，丫髻沙大桥车流噪声、船经过地块前江面的鸣声会成为未来不可避免的缺点之一。
区域楼市：
市场需求大，
新货长期紧缺，近年来二手市场价格涨幅大
海珠区特别是海珠西板块近几年罕有一手住宅供应，新货紧缺严重，甚至出现2016年前三季度连续9个月零新增供应，海珠西板块尤其广纸片区一带不少购房需求转向广钢新城及片区二手楼盘。
目前广钢新城一手项目已进入“4万”时代，如中海花湾壹号2月均价较期上涨已超25%。
随着广纸片区一手项目相继上市，近2年将为片区新增可售住宅货量近4500套，大大缓解海珠西一带供求失衡状态。
从开发商拿地及入市时间看，新项目并非扎推入市，其中绿地、越秀广纸项目已于去年入市，目前售价在4.5～5万/㎡；另外，本次出让地块附近的雅居乐和金融街项目，预计将在今年上下半年对外推售。
相信新项目的入市会逐渐被市场消化，实力房企拿地后的开发建设也有助于连片整体发展，提升片区整体居住氛围及品质。
小研君调研发现，广纸片区二手楼盘较为集中，可选范围多，不同价格范围、不同类型及品质小区集聚，如保利花园、金碧花园、保利红棉花园等。近期楼市发展向好，片区二手楼盘价格较去年同期普遍上升15%～20%，部分楼盘升幅达30%～40%。
小研君监测数据显示，2017年2月，电梯楼保利百合花园、保利花园、富力顺意花园、保利海棠花园等成交均价为30000-35000元/㎡，环比1月上涨3%～5%，同比去年2月上涨约26-40%；楼梯楼保利红棉、雅致花园等成交均价为21000-23000元/㎡，环比1月上涨1-2%，同比去年同期上涨10-20%。
产品定位与客群分析：
打造高端江景房 目标改善换房及投资需求
从小研君监测数据看，目前珠江西岸一线临江楼盘价格高企，目前临江主力楼盘价格都在4万元/㎡以上，江景资源价值凸显。
可以看到，此次出让地块规模中等，且无商业配建，卖点即拥有稀缺临江一线江景资源，以及周边配套教育学校资源丰富，未来可打造成高端江景房，塑造区域“品质规模改善大盘”。此外，若地块前广纸一带江景资源未来连通成片发展，将会实现江景资源的化。
未来地块产品将会以改善置换及高端首置需求为主，主要客户来自海珠西板块一带尤其广纸片区改善置换客户，也可同时吸引部分越秀天河一带改善需求客户，此外江景资源、学校资源也会备受投资客户关注。
地价分析
破广纸新城地价概率大，若追区域地价新高有风险
截至23日，报价已达166482万元，已溢价18.5%，且超过14家企业报名竞拍，可以想象该地块的受欢迎程度。
小研君分析认为，此次出让地块超过起拍价45%即达到限价楼面价25197元/㎡，也就是说超出限价可能性大。目前广纸新城楼面价是2015年9月拍出的26217元/㎡，即本次竞拍AH051028地块北侧的金融街项目。
虽然该AH051028地块是近几年市区少有推出的居住用地，又拥有稀缺江景资源，且学校资源丰富，但目前周边环境一般，江景资源也非最优，片区配套仍有待发展和提升。
若要追平去年万宝冰箱厂楼面地价，在达限价后，还需配建高达3.3万㎡安置房，将占总可建住宅面积的41%，风险巨大，故不建议发展商盲目追价。
小研君认为，溢价率应尽量控制在100%以内，对地块未来开发的风险更可控。
广州中原研究发展部
2017-03-25 08:15:00
