[摘要] 增城市政府于2017年2月21日一口气推出5宗住宅用地，其中1宗位于永宁街章陂村，3宗位于永宁街岗丰村、长岗村，还有一宗位于荔城街中山路与西园路交汇处。
2016年增城是广州一手住宅成交的主要贡献区域，区域成交量全市，共成交32495套，占全市25.5%。由于2016年的楼市需求活跃，消化不少库存，而且新增供应未能及时补充，自2017年初起，增城一手住宅库存及库存消化周期逐渐下降，据广州中原研究发展部监测，2017年2月，增城的一手住宅库存仅有97.71万㎡，库存消化周期仅3个月，由此可见目前增城的一手住宅库存紧缺。
为了弥补库存不足，满足市场需求，增城市政府于2017年2月21日一口气推出5宗住宅用地，其中1宗位于永宁街章陂村，3宗位于永宁街岗丰村、长岗村，还有一宗位于荔城街中山路与西园路交汇处。
基础信息：蚊型地块，仅占地3375.21㎡，或将建一栋15层左右的单体楼
荔城街A16152号地块总占地面积仅3375.21㎡，容积率≤3.2，计容建筑面积≤10000㎡。据广州中原研究发展部调研，早在2014年4月，地块已被金泽以高达8749元/㎡的楼面地价拿下，现又因故重新拿出来拍卖，起始地价1.13亿元，起拍楼面地价11300元/㎡，起拍楼面地价已接近16年绿地拿下的增城增江街西山村27496元/平方米[荔湾]山村4套在售地块（楼面地价为12607元/㎡）。
由于地块占地面积极小，如同蚊型大，且建筑限高50米，广州中原研究发展部认为该地块未来或仅能建一栋约15层左右的单体楼。
资料来源：广州市增城区国土资源和规划局
地块现状：三面临路，地处老城区中心区
地块位于中山路与西园路交汇处，三面临路，东侧为文化路，南侧为中山路，西侧为西园路。据广州中原研究发展部实地调研，地块现状已平整，现被荔城本地清洁公司租用做为临时停车场使用。
据广州中原研究发展部实地调研，由于地块位于荔城老城区，周边配套成熟。从商业配套来看，有挂绿广场商圈、中山路商业街、挂绿路商业街等；从医院配套来看，地块西南侧则有荔城医院，而增城人民医院（将在2018年升级为三甲医院）则在地块东侧约800米；从学校配套来看，地块南侧则是荔城二小（增城首批省一级小学），地块北侧则是增城中学初中部（省一级学校）。
但是，由于地块地处荔城老城区，周边楼房较为老旧，多为单体楼或临街商铺，楼房多为6、7层左右。
据广州中原研究发展部调研发现，地块区位条件较优，不仅三面临路，而且地块附近的沙园路、园圃路、岗前路目前正按城市次干路标准改造中，将于2017年10月竣工，通往东汇城、万达广场等商圈便利度将提高；另外通往增江街的东门桥已开始重建，将于2018年4月竣工，将拉近通往人民医院、增江街道的距离。
此外，地块公共交通也十分便捷，地块200米以内即有2个公交车站（挂绿广场东站、荔城二小站），可通往万达广场、东汇城、新塘、石滩、朱村等；地块900米以内即有2个汽车客运站（增城客运站、光明汽车客运站）；另外，在建设中的地铁21号线增城广场站距离地块2.8公里，而规划中的地铁16号线则位于地块西侧。
广州中原研究发展部认为，地块不仅交通配套成熟，交通便利度较高，而且商业配套也十分成熟，区位优势十分明显，这将为地块项目提升竞争力。
绿化景观：绿色增城宜居城市，为地块提升价值加分
增城生态环境优美，先后荣获“绿色小康县（市）”、“绿化模范县（市）”等荣誉，绿化面积极高，尤其是荔城街，是增城中部文化生活区，园林景观带较多，适宜生活居住。地块位于荔城街，绿化景观优势明显，如地块的东侧约500米即有增江画廊，再往东走有焦石岭森林公园；往北有廖村廖隔塘村农业生态观光园，往西侧有荔枝文化公园、增城公园、增城广场等；往南则有挂绿湖、鹤之洲湿地公园。广州中原研究发展部认为，绿色的增城适宜居住生活，将为地块提升价值加分。
区域楼市：一手住宅缺货严重，部分开发商惜售，二手市场成交逐渐活跃
据广州中原研究发展部监测，目前荔城一手住宅缺货较为严重，截至2017年3月15日，荔城可售一手住宅总货量仅2236套，在售一手楼盘仅有9个，其中有4个楼盘处于尾货销售中。据广州中原研究发展部调研了解，荔城因可售货量不足，部分开发商惜售，在售的8个楼盘中有4个楼盘封盘暂不对外发售。
据广州中原研究发展部调研发现，荔城在售的一手楼盘主要分两个阶梯，阶梯是临江或景观资源丰富，而且区位交通较优的高端住宅盘，如合汇中央广场、同创滨江、创基丽江国际以及乐天峰公馆，目前售价突破20000元/㎡，价格多集中在20000-22000元/㎡；第二阶梯为刚需住宅盘，如方圆云山诗意、金马东湖壹号、金时花园、七喜公园里等，价格多集中在15000-18000元/㎡。
据广州中原研究发展部调研发现，荔城因一手住宅缺货，二手房源较为充足，部分原一手意向客户转为购买二手住宅。目前荔城二手住宅市场也较为活跃，其中锦绣御景国际15042元/平方米[增城]锦绣御景国际67套在售、锦绣御景苑11405元/平方米[增城]锦绣御景苑3套在售、荔城碧桂园12189元/平方米[增城]荔城碧桂园9套在售、时代倾城、敏捷莱恩花园等二手楼盘较受欢迎，目前售价为11000-16000元/㎡。
地价分析：起始楼面价11300元/㎡，已居高位
据广州中原研究发展部监测，近几年荔城出让的住宅用地有限，2013年出让的4宗住宅用地，已基本消化完；2014年出让的荔城街中山路与西园路交汇处地块因故未建设，现又重新拿出拍卖；2015年无住宅用地出让；2016年仅出让了3宗住宅用地。由此可见，荔城近几年住宅用地新增供应极度稀缺。
本次出让地块的起始楼面地价已高达11300元/㎡，高限价为15000元/㎡，超过这个高限价，便会进入竞配建阶段。根据目前荔城从拿地到推出市场的时间，预计2016年出让的3宗地块将于2017年底或2018年陆续推出市场。而根据本地块规划条件显示，项目将于签订拍卖合同3年内竣工，即本地块项目几乎与2016年拍卖的几宗地块同时推出市场，届时，项目的竞争较为激烈。
由于本项目地块起拍价已居高位，加上项目的建筑面积仅有10000㎡，项目规模较小，不利于形成规模效应，因此广州中原研究发展部建议，楼面地价应控制在12000-15000元/㎡，未来项目的可控风险程度较高。
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