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荔城老城区蚊型地块 起拍楼面地价已居高位

————增城区荔城街A16152号地块调研分析报告

房天下     2017-03-21 00:00

[摘要] 增城市政府于2017年2月21日一口气推出5宗住宅用地,其中1宗位于永宁街章陂村,3宗位于永宁街岗丰村、长岗村,还有一宗位于荔城街中山路与西园路交汇处。

2016年增城是广州一手住宅成交的主要贡献区域,区域成交量全市第一,共成交32495套,占全市25.5%。由于2016年的楼市需求活跃,消化不少库存,而且新增供应未能及时补充,自2017年初起,增城一手住宅库存及库存消化周期逐渐下降,据广州中原研究发展部监测,2017年2月,增城的一手住宅库存仅有97.71万㎡,库存消化周期仅3个月,由此可见目前增城的一手住宅库存紧缺。

为了弥补库存不足,满足市场需求,增城市政府于2017年2月21日一口气推出5宗住宅用地,其中1宗位于永宁街章陂村,3宗位于永宁街岗丰村、长岗村,还有一宗位于荔城街中山路与西园路交汇处。

基础信息:蚊型地块,仅占地3375.21㎡,或将建一栋15层左右的单体楼

荔城街A16152号地块总占地面积仅3375.21㎡,容积率≤3.2,计容建筑面积≤10000㎡。据广州中原研究发展部调研,早在2014年4月,地块已被金泽以高达8749元/㎡的楼面地价拿下,现又因故重新拿出来拍卖,起始地价1.13亿元,起拍楼面地价11300元/㎡,起拍楼面地价已接近16年绿地拿下的增城增江街西山村地块(楼面地价为12607元/㎡)。

由于地块占地面积极小,如同蚊型大,且建筑限高50米,广州中原研究发展部认为该地块未来或仅能建一栋约15层左右的单体楼。

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资料来源:广州市增城区国土资源和规划局

地块现状:三面临路,地处老城区中心区

地块位于中山路与西园路交汇处,三面临路,东侧为文化路,南侧为中山路,西侧为西园路。据广州中原研究发展部实地调研,地块现状已平整,现被荔城本地清洁公司租用做为临时停车场使用。

据广州中原研究发展部实地调研,由于地块位于荔城老城区,周边配套成熟。从商业配套来看,有挂绿广场商圈、中山路商业街、挂绿路商业街等;从医院配套来看,地块西南侧则有荔城医院,而增城人民医院(将在2018年升级为三甲医院)则在地块东侧约800米路程;从学校配套来看,地块南侧则是荔城二小(增城首批省一级小学),地块北侧则是增城中学初中部(省一级学校)。

但是,由于地块地处荔城老城区,周边楼房较为老旧,多为单体楼或临街商铺,楼房多为6、7层左右。

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区位交通:交通配套成熟,区位优势明显

据广州中原研究发展部调研发现,地块区位条件较优,不仅三面临路,而且地块附近的沙园路、园圃路、岗前路目前正按城市次干路标准改造中,将于2017年10月竣工,通往东汇城、万达广场等商圈便利度将提高;另外通往增江街的东门桥已开始重建,将于2018年4月竣工,将拉近通往人民医院、增江街道的距离。

此外,地块公共交通也十分便捷,地块200米以内即有2个公交车站(挂绿广场东站、荔城二小站),可通往万达广场、东汇城、新塘、石滩、朱村等;地块900米以内即有2个汽车客运站(增城客运站、光明汽车客运站);另外,在建设中的地铁21号线增城广场站距离地块2.8公里,而规划中的地铁16号线则位于地块西侧。

广州中原研究发展部认为,地块不仅交通配套成熟,交通便利度较高,而且商业配套也十分成熟,区位优势十分明显,这将为地块项目提升竞争力。

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绿化景观:绿色增城宜居城市,为地块提升价值加分

增城生态环境优美,先后荣获“全国绿色小康县(市)”、“全国绿化模范县(市)”等荣誉,绿化面积极高,尤其是荔城街,是增城中部文化生活区,园林景观带较多,适宜生活居住。地块位于荔城街,绿化景观优势明显,如地块的东侧约500米即有增江画廊,再往东走有焦石岭森林公园;往北有廖村廖隔塘村农业生态观光园,往西侧有荔枝文化公园、增城公园、增城广场等;往南则有挂绿湖、鹤之洲湿地公园。广州中原研究发展部认为,绿色的增城适宜居住生活,将为地块提升价值加分。

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区域楼市:一手住宅缺货严重,部分开发商惜售,二手市场成交逐渐活跃

据广州中原研究发展部监测,目前荔城一手住宅缺货较为严重,截至2017年3月15日,荔城可售一手住宅总货量仅2236套,在售一手楼盘仅有9个,其中有4个楼盘处于尾货销售中。据广州中原研究发展部调研了解,荔城因可售货量不足,部分开发商惜售,在售的8个楼盘中有4个楼盘封盘暂不对外发售。

据广州中原研究发展部调研发现,荔城在售的一手楼盘主要分两个阶梯,第一阶梯是临江或景观资源丰富,而且区位交通较优的高端住宅盘,如合汇中央广场、同创滨江、创基丽江国际以及乐天峰公馆,目前售价突破20000元/㎡,价格多集中在20000-22000元/㎡;第二阶梯为刚需住宅盘,如方圆云山诗意、金马东湖壹号、金时花园、七喜公园里等,价格多集中在15000-18000元/㎡。

据广州中原研究发展部调研发现,荔城因一手住宅缺货,二手房源较为充足,部分原一手意向客户转为购买二手住宅。目前荔城二手住宅市场也较为活跃,其中锦绣御景国际锦绣御景苑荔城碧桂园、时代倾城、敏捷莱恩花园等二手楼盘较受欢迎,目前售价为11000-16000元/㎡。

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地价分析:起始楼面价11300元/㎡,已居高位

据广州中原研究发展部监测,近几年荔城出让的住宅用地有限,2013年出让的4宗住宅用地,已基本消化完;2014年出让的荔城街中山路与西园路交汇处地块因故未建设,现又重新拿出拍卖;2015年无住宅用地出让;2016年仅出让了3宗住宅用地。由此可见,荔城近几年住宅用地新增供应极度稀缺。

本次出让地块的起始楼面地价已高达11300元/㎡,高限价为15000元/㎡,超过这个高限价,便会进入竞配建阶段。根据目前荔城从拿地到推出市场的时间,预计2016年出让的3宗地块将于2017年底或2018年陆续推出市场。而根据本地块规划条件显示,项目将于签订拍卖合同3年内竣工,即本地块项目几乎与2016年拍卖的几宗地块同时推出市场,届时,项目的竞争较为激烈。

由于本项目地块起拍价已居高位,加上项目的建筑面积仅有10000㎡,项目规模较小,不利于形成规模效应,因此广州中原研究发展部建议,楼面地价应控制在12000-15000元/㎡,未来项目的可控风险程度较高。

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