[摘要] 经历了去年楼市的大爆发后,2017年广州楼市将有一个与往年不太相同的新格局,突出的特点就是郊区的刚需盘经过去年的大量消化后,货量减少,而中心城区
经历了去年楼市的大爆发后,2017年广州楼市将有一个与往年不太相同的新格局,突出的特点就是郊区的刚需盘经过去年的大量消化后,货量减少,而中心城区的项目却由于近年来旧城改造的推进等原因,占比增加。今年将有哪些脱胎换骨之后新推出市场的旧改项目值得关注?置业不想离开市区的市民可以多关注黄埔区和荔湾区。
万科悦城 首期万科城市之光为商业
万科悦城位于黄埔东路与石化路交界处,附近有地铁文冲站和大沙东站以及BRT公交车站。该项目是目前万科在广州大的项目,也是广州拆迁量大的旧城改造项目。楼盘由有800年历史的文冲村改造而成。文冲村现保留有宗祠、家塾、古民居和碉楼等有历史文化价值的古建筑,村中央是塘。万科将保存原有的池塘和古建筑风貌,打造一个风景旅游区,围绕塘点式建设楼栋。
楼盘2010年开始大刀阔斧拉开拆迁序幕,整个项目总占地约50万平方米,建筑面积约200万平方米,分五期开发。如果用一句话概括万科的这个项目则是: “轴一心两商业三组团。轴,指横跨整个古村落的河流;心,指文化中心;两商业指南北两片商业区;三组团即三个住宅组团。整个项目的开发周期预计要达到万科悦城预计开发时长7-8年,包括108万平方米住宅、40万平方米商业,将全面引进万科八爪鱼服务配套,包括万科广场(商业mall)、万科里(社区商业街)、万科云(甲级写字楼)、万科派(商业)、泊寓(酒店 )、梅沙教育(全龄化教育)和万科颐(养老会所)、万科医疗社区。
今年将推出项目的首期万科城市之光(L4栋 ),主打25平方米的极小 ,总货量576套。3梯32户设计,20 ,1-2层为商铺。可以说,万科目前已经在广州有多个商业性质的小 项目,虽然产品性质与住宅有别,货量多,市场上同类产品也不少,不过万科的几个项目销售都十分不错。主要靠的就是高使用率的产品和可以预见的高出租回报。商业性质的 ,未来在出让转手的时候将会面临10%左右的高昂税费,但那是以后的事,万科城市之光等 产品,由于面积小,总价也低,而 小复式的设计则让单位的使用率大大提升。楼盘的 单位不但在 上做到了比较舒适的5米,还户户配上下双阳台。并且产品大的“必杀技”是25平方米的 小户型还做成上下两层双钥匙户型。一套自己住,一套租出去;或者一套房子当两套租,听上去都很美好。楼盘目前售价未定,而附近住宅性质的小面积单位二手价格在3万元/平方米以上。
项目自身的教育、商业配套齐全,因此未来的住宅组团相信会有更多的市民关注。
荔湾新城欣悦湾 中小户型丰富
荔湾新城欣悦湾位于荔湾茶滘路(花地河旁),该项目脱胎于茶滘城中村改造项目,虽然在荔湾区目前没有广钢新城的知名度大,但启动的时间却比广钢新城要早得多。该项目也是一个巨无霸项目。荔湾新城属于茶滘城中村改造项目。楼盘总占地达到58万平方米,整体建筑面积近200万平方米(其中约60万平方米为商业),相当于1/3个珠江新城。项目地处200亿打造的“广佛之心”白鹅潭经济圈核心区及环境优美的花地滨水生活圈。首期推出“欣悦湾”组团属整体改造规划的4号地块,由4栋23-31 洋房组成,总建筑面积约8万平方米,户型面积从68平方米两房至123平方米三房单位。
不过对比广钢新城个个都是大品牌开发商,荔湾新城欣悦湾的发展商则为广州市茶滘置业发展有限公司,属于力诚控股旗下。资料显示,该开发商还有相继开发了海珠花园、力诚凯怡大厦等项目。楼盘虽然以中小户型为主,选择丰富,但有部分户型存在没有双阳台设计,或者客厅不带阳台的缺点。88平方米三房、96平方米三房,相对来说比较好。
相对来说,项目的改造建设期要比广钢新城长,但由于地处老芳村的复地,项目周边生活气氛十分浓厚。目前楼盘吹风价为3万元/平方米以上。
岭南V谷 一线江景资源佳
岭南V谷位于花地大道南,原为广钢位于荔湾珠江边上的用地.项目总占地逾22万平方米,规划总建筑面积超53万平方米,总 达50亿元。预计一期B区将于2017年9月正式开盘,广钢集团总部将于2019年6月正式入驻C2栋。楼盘商务配套齐全,包含科技型写字楼、精品商务酒店、平层/ 商务 、滨水休闲多业态商业等,全部物业可租可售,未来将建设可停靠游艇的码头。项目一共分成A、B、C、D四块地块分四期开发,一期重点开发B、C地块,主要包括B2-B7栋、C1-C2栋建筑;沿江道路绿化工程;高铁桥底公园;公交首末站等。园区将瞄准互联网技术与应用的群,以打造五大产业服务平台为吸引力,以产业导入为龙头,配套商业、酒店、 等商务和生活物业,建设产居商一体化、以科技为主题的RBD(休闲商务区)。产业以“互联网技术及应用”和“智能装置”为主导,打造“互联网+”新概念智慧产业园。商业以滨水景观为特色,配套园区、辐射外围,借助岭南文化元素,打造岭南地区滨水休闲特色商业。
2016年落实推进的 “旧改”项目
●黄埔茅岗村
2016年11月,位于黄埔鱼珠附近的茅岗村进行城中村改造批前公示,该项目由富力及南驰实业负责,并于同年12月正式动工。该项目占地面积79.54公顷,改造后计算容积率总建筑面积为227.43万平方米。体量是琶洲的两倍,杨箕、猎德的三倍,是广州市现正进行的大一个“三旧”改造项目。
●保利小新塘项目
项目用地面积达到19万平方米,建筑面积78万平方米;这为该片区带来了居住人口的同时带来生活配套。随着近年黄村牛奶厂板块的崛起以及科学城建设的延伸,智慧城-科学城这一区域未来有望打通成为广州的“电商互联网+”产业园区。
●西湾路旧改项目
2010年获批的西湾路旧改,于2016年10月修改规划再度获批。其总用地面积为198457平方米,计算容积率建筑面积为408170平方米,绿化率为38.4%。这一片区既是崛起的新荔湾,还是广州商业中心的一个希望所在地。改造后的西湾路以及整个“东风西”片区将更加具有市场价值。
(资料由中原地产提供)
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