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广州楼盘供应中心区增加外围减少

新快报   2017-01-13 07:25

[摘要] 2016年广州置业需求严重外溢,全年一手商品住宅成交超过80%在外围六区(黄埔、番禺、南沙、花都、增城、从化),中心城区置业需求外溢以东部为主要方向。

2016年广州置业需求严重外溢,全年一手商品住宅成交超过80%在外围六区(黄埔、番禺、南沙、花都、增城、从化),中心城区置业需求外溢以东部为主要方向。进入2017年,这种情况或有所缓和。根据合富房地产研究院数据,预计2017年广州市(不含从化)新增供应8万套,与去年基本持平。不过,中心五区得益于近两年地市传导,呈增加趋势,市场有望解渴;外围区域货量相比2016年则有所减少。由于2016年广州楼市总库存下降了22%,2017年局部区域有可能让市场感觉缺货。

白云海珠新货增多

根据合富研究院数据,预计2017年广州市(不含从化)新增供应8万套,其中中心五区(越秀、天河、海珠、荔湾、白云)新增供应2万套,占比25%,对比去年同期的7.3万套增加了7000套。外围四区(黄埔、番禺、南沙、花都)今年的新增供应约4.7万套,低于去年同期的4.8万套。增城西部(广园东、教育城、新塘中心、新新大道四个板块)预计新增供应1.3万套,也低于去年同期的1.6万套的水平。

从具体区域来看,2017年白云、海珠两区的新增供应将有明显增加。2016年白云区的新增供应不足千套,去化周期也从年初的13个月降至年尾的4个月。今年区域将有保利华润紫云、珠光云山御景几个新盘入市,大盘岭南新世界也将推出新一期组团,新货数量将大幅增加至约3300套。近几年来一直缺货严重的海珠区,今年的供应状况也将得到大大改善,新增供应将从去年的418套增加到约2800套。除了广纸板块的新盘雅居乐海珠小雅将上市,区内较受关注的几个老盘,如海珠半岛花园、粤泰天鹅湾擎天也将推出新货。

而去年网签套数均达到2万套以上水平、成交大热的黄埔和增城西部,今年新增供应将有所减少。合富研究院数据显示,今年黄埔新增供应约15000套,增城西部约13500套,同比分别减少2378套和2743套。而目前,这两个区域的去化周期仅为6个月,如果成交热度不减,今年这两个区域供需关系将呈现比较紧张的状态。

市区新货难寻4万元/平方米以下楼盘

目前,广州全市的一手楼均价相比其他一线城市低了不少,并保持在一个比较稳定的水平。很大原因是成交集中在外围区域,从而拉低并稳住了全市均价。但如果只看广州中心五区,今年的新货中较难找到4万元/平方米以下的项目。

如荔湾区,今年预计新增供应8000套,占到了整个中心五区新货的四成。其中又有约六成的货量集中在广钢新城,目前广钢新城在售楼盘的售价直奔4万元/平方米。元旦期间保利·葛洲海德公馆和北大资源·博雅1898都加推了新货,均价在4万-5万元/平方米。

天河区今年超一半的新货集中在奥体-广氮板块,如今龙湖天宸原著、金地天河公馆等楼盘售价已超4万元/平方米。海珠区也有约五成的货量在广纸板块,现在售价4万-4.5万元。更不用说奇货可居的越秀区,新货供应只占中心五区的5%,嘉兰轩、粤泰荣延府两个新盘的预计开盘价格均超5万元/平方米。

重点区域预测

黄埔:预计新货同比减少15% ,无住宅新盘上市

2016年,黄埔楼市成交量井喷,并实现了供求的逆转。去年1-11月黄埔实现成交208万平方米,同比升50%;新增供应163万平方米,供应缺口达45万平方米,去化周期也从年初的14个月下降至年尾的6个月。楼价方面,全区均价15904元/平方米,同比增10%。

随着万科金色梦想、岭南林语、万科金色梦想、岭南雅筑、广州绿地城、新福港鼎峰等项目售罄或进入尾货阶段,黄埔供货项目数量将大幅减少。2017年黄埔预计新增供应1.5万套,同比减少15%,并且将无全新住宅项目面市。70%的新增供应将集中在保利罗兰国际、万科尚城、万科幸福誉、万科山景城、万科里享家、实地常春藤等6个项目。

合富研究院认为,2017年黄埔区楼市新增供应减少,将导致成交量高位回落。不过,受地铁开通利好,部分板块缺货影响,价格上升动力仍存。如今年13号线一期将开通,将促进开发区板块价格上升。但同时,又受货量主要集中在黄埔东片及个盘的影响,预计整体升幅放缓。而土地市场方面,2016年黄埔推地减少,由于地块位置及素质较佳,溢价率平均达到241%,地价均价达27271元/平方米,预计今年在政府调控及储备用地的分布下,黄埔地价难再创新高。

增城:总体供应紧俏,新增供应减少20%

广州楼市的成交大户增城,作为广州的两区之一,去年依然站在成交榜首,并遥遥领先。2016年增城一手楼成交创新高,首次突破300万平方米,和黄埔一样也实现了供求逆转。数据显示,2016年1-11月增城成交315万平方米,同比升54%,新增供应258万平方米。由于去年黄埔楼市供不应求,价格上涨,使得大量刚需客涌入增城,也带动了增城楼价上涨。数据显示,前十一月增城成交均价10835元/平方米,同比增9%。

今年,增城新增供应预计在13500套,同比减少20%。2016年热销的碧桂园凤凰城、碧桂园城市花园、时代廊桥、碧桂园豪进广场等楼盘,在今年将无货供应或只有少量供应。据了解,2017年增城50%的新货集中在实地广州蔷薇国际,恒大山水郡,广州中航城,金地香山湖,誉山国际,合景花漫里。其中,位于荔城的实地广州蔷薇国际是全新项目,首期地块建筑面积达40万平方米,户型面积段在83-186平方米,货量约3600套。

除了实地广州蔷薇国际外,增城今年还将增添几个新盘。如时代天启,项目共11栋楼宇,已于去年7月中旬开工;荔城一品湖山,目前在建E1-E6栋,部分楼栋已封顶,但未见销售中心和板房开放。对于市区外溢的刚需客户而言,今年货量充足、交通便利的品牌大盘选择有限,预计卖方市场持续。

同时,由于增城今年新增供应减少,预计将导致成交量高位回落,价格升幅放缓。

番禺:供应仍处低位,楼价将补涨

番禺区已经连续两年新增供应维持低位,供不应求矛盾突出。2016年1-11月番禺新增供应85万平方米,同比减少5%;成交140万平方米,同比下降11%;均价19073元/平方米,同比上升18%。

2017年,番禺预计新增供应约9200套,番禺的华南、大石、洛溪等板块有一定新增供应,但仍然稀缺,主要是供应大户祈福新邨货量减少。祈福新邨新一期缤纷汇于去年6月首次开盘,截至12月31日已网签3255套单位,是去年广州热卖的楼盘。去年底地铁7号线开通,加上华南板块内去年拍出的高溢价地块实际楼面地价超3万元/平方米,预计2017年,华南板块楼价将维持较快增长。而番禺的另一个传统供应区域市桥中心、市桥南近年供应也很稀缺,今年该板块内的碧桂园星海汇等新盘将入市,预计将大幅拉升区域价格水平。碧桂园星海汇主要推售改善户型的三至五房单位,预计5月开放销售中心及样板房参观,6月公开发售。

2017年番禺供应量大区域将是广州新城,将有亚运城、凯德山海连城、奥园莲峰圣境三大盘推新,可售货量均达1000-2000套。其中凯德山海连城共15栋单位,预计今年将推售所有洋房加部分别墅。奥园莲峰圣境由14栋住宅组成,靠近外侧为11层的小高层,其余为19 层住宅,预计将先推一半货量,楼盘别墅将先于洋房推出。目前,凯德山海连城、奥园莲峰圣境的交通、生活配套较弱,预计价格将是番禺区洼地,有望将成楼市热点区。

总体而言,预计2017年番禺区楼市新增供应维持低位,成交量平稳。由于新货定价拉升明显,楼价将展开补涨行情。

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