[摘要] 跟首次置业不同，买家换房时要经历卖房、再买房两道流程，因此更容易碰到各种问题。对此，分析师建议，在买房选房时注重了解卖方的出售动机，如能抓住卖方急售的时机就可以趁机压价，以更低总价入手好房的可能性也将因此大幅提高。
跟首次置业不同，买家换房时要经历卖房、再买房两道流程，因此更容易碰到各种问题。对此，分析师建议，在买房选房时注重了解卖方的出售动机，如能抓住卖方急售的时机就可以趁机压价，以更低总价入手好房的可能性也将因此大幅提高。
冷门小区换热门 时间越长成本越高
林先生在广州有两套位于白云新市的房产，一套三房自己住，另外一套两房在放租。今年，他想改善一下居住环境，把原来的楼梯楼换成电梯房。但自住的房子从今年2月开始以170万元总价放盘，过了大半年还没有卖出；而另一方面，林先生看中了黄边板块云山诗意的豪宅区，大半年以来小区均价直涨6000元。后他只得以140万元的价格卖掉手上的房子，尽快入手目标小区。
类似林先生这样的“被迫”换房在市场上其实并不罕见。房天下广州二手房电商的黄欢表示，尤其是从冷门小区换到热门小区，时间拖得越久房价差距就越大，所以尽早出手现有房产，再入手目标小区，这也是不少换房业主的权宜之计。
换学位房急迫
业主降10万元放盘
在换房群体中，急迫的当属购换学位房。“如果是小孩读书换房，这类业主往往都比较急出手，而且放盘价一般比市场价位低很多，即使是热门小区也可能降下10万元左右。”黄欢透露，“因为如果是换学位房，越秀、荔湾的学位房涨幅会高于周边区域的二手房，对于业主来说，即使低价出手现有房产，可能也并不亏，只是少赚了一点。另一方面，为了满足小孩读书的需求，很多业主都舍得付出这个成本。”
黄欢表示，对于热门小区来说，买家对其放盘价往往更敏感，因此低于市场10万元可能都会对购房者行为产生很大影响，房子很有可能就“秒卖”了。
同小区换房成新宠
业主淡定等心理价位
相对于前两种情况，同小区换房的业主会更加淡定。王小姐家住白云区小两房，因为准备生二孩，想置换同小区的大三房，物色了半年后，等到一套不错的户型。于是王小姐以单价1.5万元卖掉原先的房子，同时入手了这套同小区单价1.7万元的大三房。“虽然单价贵了，但是我们从8楼换到3楼，而且房子装修新，可以免去装修成本，总体上还是挺满意的。”王小姐表示。
在目前的换房群体中，越来越多人选择同小区换房，“例如白云区的岭南新世界 ( 详情 图库 团购 点评 )就有很多同小区换房的情况，该小区楼龄比较新，入住有7000户左右，距地铁站虽然不算近，但生活配套很完善，还有华师附中学位”。黄欢说，同小区换房一般是在生活配套成熟的大型小区，居民对小区的居住环境、生活配套熟悉认可了，换房过程也轻松得多。
一般而言，如果小区所属板块的市场热度较高，换房业主会等心理价位才出手。而无论是同小区换房，还是跨区域换房，换房买家会倾向于选择价值更高、保值性更好的房子。房天下广州二手房高级分析师卢佩婷指出，建议有换房需求的买家多了解多关注所处小区的市场动态，例如同小区业主由于对居住环境更熟悉，往往换房时更能从容应对。
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