[摘要] “金九银十”过后，广州二手楼市开始进入年底的淡季，11月份的成交量和均价均出现下跌。记者统计发现，天河、越秀、海珠等几个成交量活跃的中心区均价都有所下跌，而成交一直很活跃的增城也不例外，均价跌幅在2000元/平方米以上。
“金九银十”过后，广州二手楼市开始进入年底的淡季，11月份的成交量和均价均出现下跌。记者统计发现，天河、越秀、海珠等几个成交量活跃的中心区均价都有所下跌，而成交一直很活跃的增城也不例外，均价跌幅在2000元/平方米以上。业内人士卢佩婷指出，全市二手房均价下滑，除了部分业主让价的因素，现时的成交以100万-150万元之间的刚需房源成交为主，楼梯楼在年底也颇受刚需买家欢迎，从而拉低了全市均价。业内人士认为，国庆后风声趋紧，加上已到年底，预计12月二手住宅市场保持平静，外地买家或带动外围区域成交量。
外围成交首超中心区
据统计，11月截至27日，广州全市网签8366套二手房，环比下跌17%。其中中心六区的成交占比首次低于五成，仅47.44%，11月外围区域二手房网签量高达4397套，市场占比高达52.56%，有史以来成交量首次反超市中心。卢佩婷表示，年底刚需买家的集中入市，导致外围区域二手楼市的成交量超越中心区。此外，随着9、10月以来，外围区域一手楼市的走俏，大量消化了一手房源。在一手房源短缺的情况下，部分刚需买家开始转到二手房市场置业。
业内人士劳富坤指出，年底业主的放盘意愿降低，除非是急于套现或是有换房需求，否则都会等年后再放盘，以求卖出更高的价格。“尤其是优质物业更是如此，综合素质高的房源不愁卖，目前市场上的可售房源普遍以老楼、楼梯楼为主，难以匹配改善型买家较高的选房要求，所以改善型买家也宁愿等年后再看房。”
此外，非广州买家的大量入市，也令外围区刚需二手房的需求大增。据广州家裕畅房地产中介有限公司的卓志东介绍，番禺区靠近市中心且生活配套设施完善，相比起市中心其他区域价位偏低，非常受非穗籍买家的欢迎。在“金九银十”期间，有较多的非广州籍买家入市，占总成交的三至四成，而这些买家大多以刚需客为主，占比高达八成。广东合富房地产置业有限公司经理人邱信健则告诉记者，在西村板块，服装城聚集着大量的外地人，他们主要围绕工作地点周边买房，所以非广州买家的成交占比可占该区域总成交的半数。
业主让价空间加大
数据显示，11月截至27日，100万-150万元的二手物业成为购房者的主力购买区间。从面积细分来看，90-120平方米的二手房受追捧，网签量为2269套，成交占比达27.12%。其次为70-90平方米的二手住宅，成交占比增长至26.98%;从均价来看，广州二手房网签均价为17668元/平方米，环比下跌4.67%。其中，海珠房价从上月的25772元/平方米回落至本月的25187元/平方米，跌了585元/平方米，天河和越秀的二手房价分别环比减少103元/平方米、102元/平方米。业内人士分析认为，海珠区均价下调幅度较大，是因为一些老旧的楼梯楼集中在该区。而同样旧楼集中的越秀区由于有学位房支撑，价格相对坚挺。
有市民表示，预算有限而又想买两房、三房户型的话，选择的范围非常窄。32岁的陈龙在天河区石牌桥地铁站附近工作，近准备在南沙区蕉门地铁站附近买房。他表示，自己的预算在120万左右，虽然自己很喜欢天河和海珠，但这笔预算在这两个区都很难买到合适的两房或三房。“赤岗那边有便宜点的，但楼太破，楼 又没电梯。如果买在蕉门地铁站附近，坐南沙快线上班也不是太折腾，我还能住得舒服点。”
不过，也有刚需买家习惯了市中心的便利生活，愿意先购入老楼、楼梯楼。有中介介绍，年底不少来看房的刚需买家对楼梯楼有兴趣，有的是想在年前住上新房，有的是想趁着目前楼市偏淡入手。记者了解到，由于目前全市房价总体处于调整期，部分急于换房的业主给出的议价空间加大，愿意让价3%-5%。而老旧楼梯楼的业主，换房的意愿相对更强。由于卖一需要的周期较长，部分业主担心明年春节后进入改善型需求主导的阶段，到时候更不利于楼梯楼的出售。因此，他们迫切希望能在年前出售物业，让价空间也可以适当加大。
关注
预期12月二手楼市走势平稳
日前，广州市房地产中介协会根据全市各区约800名具有多年从业经验的店长/经理人，对成交量、成交价、去货速度、消费者入市意愿以及从业人员数量等5项指标的预测情况综合加权计算得出经理人指数，发现经理人预期继续下调，预期12月二手住宅市场走势持平。一方面，国庆以来政策风向趋紧，经过两个月沉淀后楼市正逐渐回归平静。另一方面，随着2016年步入尾声，买卖双方的交投热情有所降温。
2013年11月18日，广州出台了《广州市人民政府厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，即“穗六条”，其中规定“对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房”。对于广州这个人口流动频繁的大都市，外来人口占据着较大比重，同时也拉动了楼市的成交。但2013年出台的“穗六条”，使得不少不符合社保或个税缴纳年限要求的非穗籍买家受到限制，不得不延缓买房计划。随着11月的结束，“穗六条”出台已满三年，这意味着，只要在2013年“穗六条”实施前后就开始缴纳社保的外地人，现在已经逐渐取得入市资格。
多名经理人表示，在近一年来，这部分被限制资格的外地客户蠢蠢欲动，开始寻觅合心意的楼盘，外地买家占总成交比例三至四成，部分区域甚至高达五成。经理人还指出，近八成外地买家为刚需首置客，多选择中端且价格适中的楼盘，因此60-90平方米的中小户型，总价在100万-300万元之间的物业将越来越受到青睐。而一向成交火热的学位房，由于楼龄普遍较长且单价相对较高，对无广州户口的外地买家来说并无多大的吸引力。因此，学位需求较弱的外地客户购房多考虑工作地点周边、非名校学位的电梯楼。
天河区、海珠区是近年来非穗籍买家置业的，而番禺区也越来越受欢迎。此外，位于广州东部的萝岗、增城楼市逐渐成熟，有楼盘首付在50万以内即可入手，部分资金较不充裕的年轻买家会考虑这些相对偏远的外围区域，但交通的便捷程度还是其首要考虑因素，如六号线二期开通在即，将压缩萝岗与市中心的通勤时间，因此这部分群体也更倾向选择地铁沿线物业。
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