[摘要] 10月20日，广州土地市场在强力调控背景下，一次性推出11宗地块，拉开第四季度土地市场帷幕。中原研究部将于近期对部分重点地块进行探析， 期是位于海珠区宝岗大道和江燕路交汇的原万宝冰箱厂旧改地。
10月20日，广州土地市场在强力调控背景下，一次性推出11宗地块，拉开第四季度土地市场帷幕。中原研究部将于近期对部分重点地块进行探析， 期是位于海珠区宝岗大道和江燕路交汇的原万宝冰箱厂旧改地。
据中原研究部实地调研了解，万宝旧改地推出后便吸引市场关注，截至10月25日，已有越秀、中粮、中海、万科、合景、华发等多家 房企前去探地，更有房企携带航拍器等高科技器材，对地块及周边环境做全方位立体调查，重视程度可见一斑。
据了解，本地块早在今年4月的广州2016年供地计划蓝皮书推介会上，就已吸引众多房企注意，越秀地产曾就此地块提了较多问题，而这次出让前，中原研究部也留意到，越秀地产是早一批前来探地的房企之一。
基础信息：
地块现状：商业地两面临街，高出居住地近2米
经中原研究部实地调研了解，万宝旧改地位于海珠区宝岗大道与江燕路交汇处，万宝大厦，现状作为万宝大厦的停车场使用。虽然 挂牌文件显示，地块内部未平整，而且将按“未平整”的现状出让，但中原研究部经实地调研发现，地块内部条件其实不错，形状规则，便于开发利用，只有小部分土地未平整并且杂草覆盖，大部分土地还是平整的，部分甚至已铺上水泥地面。
万宝旧改地由两宗地块组成，其中AH050406地块为居住用地，一面临街，东侧 宝岗大道；而AH050408地块为商业、商务用地，位于宝岗大道与江燕路的交汇处，万宝大厦，具备两面临街的 。
经中原研究部实地调研，商业地比居住地高出约2米左右的地势。据了解，早在2012年9月，地块就曾因这数米的地势高差而调整过规划，将内部一条规划支路往南移了75米。因此，中原研究部认为，发展商拿地之后，应该不会再改变这个地势高差，将直接按现状建设。
区位交通：地块核心竞争力
根据中原研究部实地调研，地块区位条件较 ，东侧 宝岗大道，南侧 江燕路，西侧距离工业大道不到500米，道路交通 通达，无论车行、人行，出入都十分便利。此外，地块的公共交通也十分便捷，距离 8号线宝岗站约900米，距离 2号线江泰路站约630米，距离广佛线燕岗站约460米。中原研究部分析认为， 的区位交通是本地块的核心竞争力。
开发建设：酒店、楼、小社区
根据地块出让条件显示：万宝冰箱厂旧改地块，总建设用地31068平方米，其中居住地可建设用地19984平方米，而商业、商务地的可建设面积仅11180平方米，地块总体规模体量偏小。但是，在地块本身不大的前提下，居住地却维持2.5的容积率，而2.5的容积率一般是大型中低密度社区的标准。
根据中原研究部分析，AH050408地块的用途是：商业用地兼容商务用地，预计未来或会开发为酒店、楼等业态。而AH050406地块，则为一宗纯居住用地，由于可建设用地仅19984平方米，如果按每户平均100㎡的建设标准估算，未来居住地可能仅建设6栋左右18-32层（地块限高80米）的高层住宅。如果开发商走大户型路线，则楼盘的规模会更小。
周边市场：居住氛围浓厚，商业环境成熟，商务条件一般
根据中原研究部实地调研，万宝旧改地位于海珠区江燕路， 正在改造中的广纸 ，地属海珠区 区域。地块周边二手楼盘林立，其中不乏大型居住社区，居住氛围浓厚。例如 地块的珠江南景园，是个24栋洋房组成的成熟社区，约2849户居住于此。而地块南侧的保利红棉花园，则是个由54栋洋房组成大型社区，约3504户常住于此。
地块周边二手楼主要分两个阶梯， 阶梯是以保利百合、保利花园、保利海棠等为代表的电梯楼，价格在26000-32000元/平；第二阶梯是以保利红棉为代表的楼梯房，价格在17000-23000元/平。
而一手住宅，主要为广纸 的越秀星汇海珠湾，当前价格为35000-40000元/平。
根据中原研究部实地调研，由于地处成熟居住 内，地块周边的商业环境成熟，商业业态以小面积商铺为主，除了分布在周边主要道路的各类临街商铺外，还有遍布于周边楼盘的社区商铺。
根据中原研究部调研，地块周边缺乏大型综合商业体，写字楼更是较少，商务环境一般。距离地块较近的商业商务圈，主要分布在宝岗、昌岗一带，商业价格随地段变化，差异较大。
市场发展：主要参考二手住宅发展情况
由于地块所在的江燕路 ，一手住宅较少，周边主要以二手住宅为主，且二手市场较为成熟。因此，中原研究部认为，通过研究 二手市场价格趋势，可以为判断未来市场发展提供一定的参考。
地价分析：起拍地价20000元/平已处高位
根据出让条件，万宝旧改地的起拍楼面地价为20000元/平方米，溢价45%即达高限价29000元/平方米，超过这个高限价，便会进入竞配建阶段。中原研究部分析认为，起拍楼面地价已达20000元/平方米，这个起始价格已处高位。未来成交地价会达到多少，需要上述各种因素综合分析。
2014-2016年 区地起始地价与成交地价对比
风险分析：对房企资金的审查，是土地调控的重要手段
中原研究部分析认为，万宝旧改地自身综合素质不错，又处 区成熟区域，地块自身所能带来的风险不大。在当前楼市强力调控的背景下，本地块拍卖的风险，可能更多来自外部。例如自10月以来，上海、合肥、南京等城市纷纷加强了土地市场的调控，其中一个重要措施，便是在土地出让时，增加了“房企资金审查”这一环节。
根据中原研究部监控，广州楼市自上周开始，调控威力已经显现。中原研究部数据显示，10.17-10.23这一周，广州房地产市场，无论一手住宅、二手住宅或是商业 ，成交量均大幅下降，其中一手住宅网签量仅1992宗，环比前一周大幅下降56.4%。而成交价方面，除二手住宅暂时稳定外，其余物业均价均有所下降，其中一手住宅均价15311元/平方米，环比前一周下降21.3%。
在一手住宅量价齐降的前提下，一方面，发展商现金流回笼将放缓；另一方面，如果广州仿效上海南京等城市，对参与土地竞拍的房企严查土地融资的话，可能会增加房企的财务负担。
中原研究部分析认为，后期可能存在的 加强调控行为，是万宝旧改地的一个隐患风险。
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