银十楼市新走势 郊低价盘轻轨+ +政策不含糊！

房天下  作者：曾淑怡  2016-10-24 07:00

[摘要] 目前广州均价约在1.8万/平左右，还存在价格相对亲民，生活配套较为完善，值得刚需关注的区域吗？

金九银十是楼市传统旺季，而在今年的9月楼市里面，广州一手住宅月成交量破万套，一手住宅成交共13689套，均价方面为17882元/平。另一方面在多个城市的“政策风暴”下，广州重申严格执行限购方案，10月5日晚，广州住房公积金管理 突发新政，自10月6日起，首套房首付由2成提高至3成，二套首付4成变7成。新政下，广州楼市银十价格会出现什么变化？哪个区域价格相对较低，值得关注呢？

10月1日-10月20日成交均价走势图

由图可知银十目前成交均价的走势带有小幅波动，总体来看波动较小，而价格主要围绕在1.8万的水平下上下波动。目前广州均价约在1.8万/平左右，还存在价格相对亲民，生活配套较为完善，值得关注的区域吗？

 +轻轨+积分入户 从化要翻身！

目前连接从化老城区和广州市区的 动脉想必是 14号线，截至9月底，十四号线一期土建工程累计完成50%。13座车站中，江埔、石湖2座车站已封顶，街口、邓村、神岗、太平、新和、黎家塘、钟落潭、竹料、太和、东平和嘉禾望岗等11座车站及12个区间，均正在进行土建施工。

而2016年9月19日广州 常务会议审议通过《广州市综合交通发展第十三个五年规划》（2016年~2020年）。其中，明确推进从化有轨电车项目。如此一来，从化将来不仅有 ，还会有有轨电车，这交通便捷性将会是杠杠滴！

此外，在今年积分入户新政调整后的一大亮点，今年的入户政策还新增“职住区域”导向指标及分值。如果申请人或申请人夫妇共同在从化区、增城区拥有自有产权住房的，积10分。为从化楼市再添一利好。

从化的珠江壹城，将推新货，项目位于14号线神岗站沿线，此前在售的房源均价约为9500元/平，而从化另一盘宏润天润，均价也相对较低，值得考虑。

18号线争取2017年动工 南沙交通有望得到进一步改善

制约南沙发展的交通瓶颈也在逐步突破： 四号线南延段土建工程已累计完成81%工程量，6座车站中5座主体结构已封顶。 18号线、22号线已列入市轨道网近期建设规划。其中 18号线将起于南沙枢纽，经横沥、大岗、榄核、跨沙湾水道至番禺，终点为广州南站，预计2017年开工，2020年建成，将更加方便南沙和市区的交通。

同时南沙将拍两地，南沙经济技术开发区南沙街坦头及黄阁镇黄阁大道东侧地块。南沙上周被中止的2宗地这次也重新放出来了，对比之前的挂牌，本次基本没大的改变。位于南沙街坦头地块的2016NJY-4地块，为居住用地兼容商业用地，总用地面积65777平方米，容积率≤3.0，计容总建筑面积≤197331平方米，挂牌起始价为120380万元，折合楼面价6100元/平。

目前两地块起拍楼面价较高，拍地或对南沙楼价产生影响，目前南沙金洲板块多个住宅项目均价约为万元，如碧桂园蜜柚和即将入市的时代长岛（广州），而金洲板块配套相对完善，值得刚需关注。

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珠江壹城

推荐理由：珠江壹城位于从化区，，低总价。而珠江壹城为从化住宅项目，占地面积19000亩，由居住城、医疗城、商务城、 城、健康城五大板块组成，各项配套齐全。同时项目位于14号线神岗站旁， 开通后交通将更为便利。

动态：珠江壹城推出C2区2号楼89-120平带装修洋房，2梯4户设计，小区门口是 14号线神岗站，为从化大型的住宅项目。

效果图

项目简介：珠江壹城项目位于从化市太平镇广从公路路段，近在建14号线神岗站。占地面积19000亩，总 380亿，由居住城、医疗城、商务城、 城、健康城五大板块组成。项目主要以洋房为主，另外还有小高层 ，别墅。项目计划配置有高尔夫球场、五星级酒店、医院、 、大型的会所等豪华配套。

物业地址：广州从化太平镇105国道旁（东方夏湾拿 ）

时代长岛（广州）

推荐理由：时代长岛（广州）位于南沙金洲 站 ，周边配套完善，目前将推出的2期小户型，实用 ，总价较低，适合刚需置业。

动态：时代长岛（广州）位于南沙自贸区，成熟金洲商圈内， 时代长岛（广州）项目将推出二期小户单位，价格待定。

效果图

项目简介：时代长岛（广州）位于南沙区进港大道，东望狮子洋，南邻南沙高尔夫球会和黄山鲁森林公园，背靠山林。项目占地约71310㎡平方米，建筑面积221061㎡平方米，绿化率30.1% ，容积率为3.1。项目分两期规划，南北对流，保证各个单位的通风性和开阔视野。 时代长岛（广州）地段昭然，交通便利。 规划中的 15号线蝴蝶洲站，目前可使用目前南沙成熟 线4号线，离项目较近的 站（金洲 站），另外在明年4号线延长线（金州站---南沙客运港）随即开通。 时代长岛（广州）配套齐全。小区拥有风情商业街，引进品牌商业，大型超市， 店，平行进出口店等商业配套。1.5km覆盖华汇广场、 广场、万达广场等综合商业体。小区自带双语幼儿园。

物业地址：广州南沙金洲广州市南沙区进港大道377号（南沙街道旁）

碧桂园蜜柚

推荐理由：碧桂园蜜柚位于南沙金洲板块，小区配套发展醇熟，周边配套丰富；项目周边有4号线南延段金洲站，刚需性较强。

动态：碧桂园蜜柚位于南沙金洲板块，项目将推建面52-155平为主的商铺，米，层得两层使用；格局规整，面积段丰富，适宜打造购物、休闲、轻餐饮、家居等多种业态；目前在售建面84-125平带装修洋房，其中84平米三房均价约为15000元/平米，125平米四房均价约为16500-16700元/平米，车位。

效果图

项目简介：碧桂园蜜柚坐落于南沙区中轴进港大道北侧，主推68-125㎡2-4房带装修N+1洋房（主力户型1房2厅2卫+2、1房2厅1卫+2）。 门口有进港大道站，南1B路、南3路、南18路、南19路、南53路、番143路； 四号线蕉门 站、金洲 站；18号延长线规划中。 桂园蜜柚总占地6.3万㎡，总建面17.5万㎡。绿化率30%，容积率2.8%，不分期开发。

物业地址：广州南沙金洲进港大道北侧（南沙碧桂园 ）

南沙金茂湾

推荐理由：南沙金茂湾位于南沙自贸区内，三期洋房已推出。北靠广州外国语学院，西临南沙体 育馆，东南焦门河水道环抱，地势呈滨海半岛状环境优美。项目距离四号线金洲站约2千米，可公交接驳到项目，交通便利快捷。

动态：南沙金茂湾在售全新三期洋房，B12栋和B13栋，户型为95-135平三至四房，均价为19000元/平，另有T6栋 少部分80平单位在售。项目距离四号线金洲站和蕉门站约2千米，可公交接驳到项目，交通便利。

效果图

项目简介：南沙金茂湾是中化集团旗下方兴地产华南广州的综合体。项目 额达70亿，将建设成商业、购物为一体的社区，是具有粤港澳合作服务功能和城市综合服务功能的区域。项目位置位于凤凰大道和焦西路交汇处，属于南沙明珠湾区起步区。 北靠广州外国语学院，西临南沙体育馆，东南焦门河水道环抱，地势呈滨海半岛状。位处南沙红树林天然保护区旁。沿着滨海绿道一路往东走，可以抵达滨海公园、天后宫、南沙高尔夫球会、南沙游艇会、南沙客运港等旅游景点等。本项目总用地24.3万平方米，总建筑面积56.8万平方米，为综合体类产品，容积率为2.33。涵盖 、住宅、商铺、写字楼、商墅，分三期开发。 南沙金茂湾半围合式的社区规划，一期规划街区商业， ，海景住宅、创意商墅，二期推出住宅半围合陈列于地块中部及南部滨海商业以及海景 ，三期规划东南区150米超高国际海景 以及文化 。整个社区三面环海，半围合的空间，将海景纳入社区之内，半围合式的布局，建筑略斜的陈列，保障了户户观景，高低层不同角度的海景、户户有海风穿堂而过。

物业地址：广州南沙明珠湾凤凰大道外国语学院旁

晴海岸

推荐理由：晴海岸位于南沙成熟商圈，主推洋房，部分洋房可望海景，且项目周边有4号 线南延段（在建）的南横站，部分洋房均价为12000元/平， 。

动态：晴海岸位于南沙湾板块，部分楼栋可望海景；项目在售南区二期1-4栋、12栋建面74-101平的两三房，其中不望海单位均价为12000-13000元/平，望海单位均价为15000-16000元/平；1、2栋5万惠10万，其余3万惠8万。

效果图

项目简介：晴海岸位于 4号线的延长线南横站（资讯科技园站） ，与自贸区仅一桥之隔，是未来自贸区门户；一线望海，项目总占地面积约4.4万方，总建筑面积约15万方。 晴海岸背依黄山鲁森林公园，前观狮子洋万顷辽阔海域，是广州罕有的一线海景楼盘。明珠湾区为南沙豪宅板块，项目南沙老城区旧镇，生活圈内，生活、交通、商业、 、旅游配套丰富，生活舒适方便。 晴海岸 有滨海绿道、滨海公园、南沙天后宫、南沙高尔夫球会、南沙游艇会、十九涌渔人码头等 旅游景点。项目的建筑风格、景观打造以海景艺术为出发点，将打造成集居住、 、度假为一体的海滨生态宜居社区。

物业地址：广州南沙商圈南沙街资讯科技园安捷利公司南侧

越秀保利爱特城

推荐理由：越秀保利爱特城位于科学城板块，目前均价为18000元/平，目前购房可减7万。据了解，项目将建成萝岗大规模的 ，笔者实地踩盘可知，校园 楼基本完工。同时项目环境优美，空气清新，适宜居住。

动态：越秀保利爱特城在售5、6栋洋房，户型主要为建面72㎡两房，建面96㎡三房，建面100㎡三房以及建面129㎡四房，均价18000元/平，客户10月购房减7万优惠。

效果图

项目简介：越秀保利爱特城位于萝岗云埔一路以南， 广深高速、广园快速两条城市主干道；同时 萝岗主干道开创大道，享受萝岗 配套。 云埔一路公交车站，多趟公交车接驳 站，科学城核心区等地。越秀保利爱特城总占地面积18.95万平方米，总建筑面积68万平方米。项目分三期开发，一期为北面5栋18-33 层住宅，二期为北面5栋30-33 层住宅，三期为南面13栋17-33 层住宅。越秀保利爱特城拥有一所20班幼儿园、一所48班 、6000多㎡商业街，以及会所、肉菜市场、健身设施、文化室、老年 、卫生站等齐全的一体配套，拥有两山两园的有机生态体系，是全新多功能的生态链社区。

物业地址：广州黄埔科学城板块开创大道东

绿湖国际城

推荐理由：绿湖国际城位于增城荔城板块，挂绿新城石滩广场旁， 16号线石滩站（规划），价格比较低洼。

动态：绿湖国际城位于广州增城石滩镇增滩公路石滩广场西北向，目前在售三期6座，主推标准层3米 （首层3.3米高），建筑面积83平方米-113平方米的3房洋房单位，均价10250元/平。另在售三期组团1-5座83-113㎡洋房，均价10300元/平。

项目简介：绿湖国际城位于增城主干道增滩公路旁， 广惠高速、北三环高速和广汕快速路，规划中更有广汕铁路增城火车站、贯穿城中的水上巴士、新型有轨电车，方便到达珠三角各核心城市。

物业地址：广州增城荔城挂绿新城石滩广场旁

萝岗敏捷广场

推荐理由：萝岗敏捷广场处于黄埔区府板块，位于 7号线（规划中）、 21号线（建设中）水西站旁，同时此处亦将设有轨电车水西站（规划中），项目将建成集休闲、娱乐、餐饮、商务、购物、居住等功能为一体的业态结构。

动态：萝岗敏捷广场位于广州市黄埔区（原萝岗区）开萝大道与水西路的交汇处，目前在售 、商铺及别墅， 主推建筑面积50-110平米 ，售价为1.25万-1.7万元/平米；商铺主推建筑面积50-150平米，售价为2万-3.5万元/平米；别墅主推建筑面积325-400平米，售价为2万-2.5万元/平米。

效果图

项目简介：萝岗敏捷广场位于广州东黄埔区（原萝岗区）区府旁水西路，项目占地面积12.5万㎡，其总建筑面积45万㎡，涵产品有 、别墅、且总览1.6万㎡Shopping Mall，集休闲、娱乐、餐饮、商务、购物、居住等功能为一体的业态结构。 萝岗敏捷广场西近创业公园、北临赢翠公园、东接以羊城八景“萝岗香雪”闻名的香雪公园， 萝岗区 ， 区会议 ，区地震局、区税务局、法院、区供水，省南方电网的。 项目 21号线水西站；从广惠高速、广汕高速、广园可快速到达天河CBD，现有交通出门即有327路、513A路、569支线、575A路等公交路线)的。

物业地址：广州黄埔区府板块水西路（盈翠公园斜 ）

依云四季

推荐理由：依云四季位于南昆山风景区，作为国家4A级旅游景区，项目委托专业酒店管理公司——世联行·红璞假日全程托管，业主每年尊享36天交换入住权益，项目均价较低， 置业值得考虑。

动态：依云四季位于惠州南昆山旅游风景区内，小区环境较好；项目已推出2栋温德姆酒店 ，户型包括建面40-82㎡全成品酒店 ，均价为8500元/㎡，购房1万惠5万。

效果图

项目简介：依云四季位于AAAA级南昆山旅游风景区内，占地200多亩，总建面近40万平方米，囊括温泉理疗养生度假区、温德姆酒店、生态住宅、休闲娱乐设施、风情商业街等多业态建筑群落，整合温泉度假与周边旅游资源、跨界合作品牌、特色社群等资源，形成以“温泉度假体验”的全方位“度假生态链”。 依云四季一期精筑酒店、 、住宅及别墅产品，携手温德姆酒店集团联合打造3.5万平方米温德姆产权式温泉酒店，拥享2万多平方米原生温泉养生度假区、建面105-122平方米生态住宅、建面40-82平方米带装修度假 以及建面68-159平方米汤屋汤院别墅的。

物业地址：广州其他商圈惠州龙门县增龙路1号

万科里享水韵

推荐理由：万科里享水韵与万科里享家仅马路之隔，共享醇熟配套，一步跨境电商、喜市多、里享咖啡，麦当劳，流湘岁月，中国银行，华夏影城，幸福食堂等生活配套；共享便捷交通，未来建成的23号线 站及已经运营的公交总站，以及社区配套18班的社区幼儿园等。

动态：万科里享水韵10月22日推出全新E栋小户型洋房，建筑面积47㎡/54㎡/57㎡/76㎡单间至两房，均价13000元/㎡，带装修。项目为70年产权住宅，物业公司为万科物业。 

效果图

项目简介：万科里享水韵由万科与广州开发区工业发展集团有限公司（下称工总）共同合作，工总负责开发，万科负责经营及物业管理，是 值得期待的项目，位处长岭居板块，享受 配套。万科里享水韵作为万科里享家的一个组团，共享醇熟配套。交通：项目 23号线（6号线延长线）永和站，贯通21号线，接驳7条线路，无缝接驳天河和萝岗CBD，5站就到天河；项目周边3大公交车站，17条公交线路畅达全城，家门口的里享家公交车总站，已正式通车，出行十分方便。商业：仅马路之隔，就是建设中的约为1.4万㎡的万科里特色商业街，目前喜市多、咖啡厅、一步跨境购已开业，华润万家、流湘岁月、华夏影城、中国银行已签约进驻。而项目旁边就是五星级的威尔登酒店，新庄商业街，里面有购物广场、连锁超市、各色餐饮、肉菜市场等。并且萝岗区域内拥有万达广场，高德汇购物广场、奥园广场等大型商业旗舰，另外项目周边有广州国际体育演艺 ，萝岗少年宫，萝岗图书馆等配套，满足生活、购物、休闲的 生活需求。

物业地址：广州黄埔长岭居板块永顺大道中1号

万科里享家

推荐理由：万科里享家位于长岭居与永和核心居住区，首期主推约70-110㎡可变三至四房全龄居所；项目配套公交总站， 23号线（6号线延长线）永和站。环境优美，背靠甘竹山公园，小区内有登山道直通甘竹山。

动态：万科里享家在售全新楼栋，户型为70-93平可变三四房，70-75平小三房，望300米中轴园林，星空泳池、甘竹山山景尽收眼底；78-86平南向三房，及93平三四房，均价15000-16000元/平，带装修，购房享2万惠8万优惠。 

效果图

项目简介：万科里享家整个项目净用地面积约10.3㎡，总建筑面积约41.77万㎡，总规划15栋高层洋房，容积率3.0，绿化率35%，主力户型为约80㎡可变两房两厅一卫和三房两厅一卫、约90㎡可变三房两厅两卫和四房两厅两卫。万科里享家位于科学城核心居住区，享科学城千亿配套；首期主推约70-110㎡可变二至四房全龄居所； 23号线（6号线延长线）永和站，背靠甘竹山公园，居住环境优越，万科于黄埔又一力作。项目背靠甘竹山公园，小区内有登山道直通甘竹山，享受森林浴，生活更加健康；万科里享家项目配套约1.4万㎡万科里商业，配套社区影院、幸福街市、幸福食堂、中西式餐饮、“里享空间”咖啡厅，喜士多便利店，童玩 ，“一步”跨境电商等方便业主日常生活。更有幼儿园、健身房、阅览室、文化室、老人之家，约6.6万㎡园林景观。

物业地址：广州黄埔长岭居板块长岭居新业路与布岭路交汇处（甘竹山东南麓）

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