[摘要] 今年全年,广州甲级写字楼新增供应将达到98万平方米,新增供应是自2013年以来多的一年。而未来12个月,还将有近70万平方米的甲级写字楼新增供应入市。不过,来自专业机构的分析报告则指出,受关注的珠江新城板块在今年的后一轮供应高峰之后,明年开始核心区域将不再有新项目,到2018年新增供应将收官。
今年全年,广州甲级写字楼新增供应将达到98万平方米,新增供应是自2013年以来多的一年。而未来12个月,还将有近70万平方米的甲级写字楼新增供应入市。不过,来自专业机构的分析报告则指出,受关注的珠江新城板块在今年的后一轮供应高峰之后,明年开始核心区域将不再有新项目,到2018年新增供应将收官。在良好的预期下,第三季度珠江新城甲级写字楼租金逆市上升。未来甲级写字楼市场的供应大户将转移至琶洲,新项目环汇商业广场和广场开始入市。
珠江新城:写字楼租金逆市上涨
尽管珠江新城今年的甲级写字楼供应是近几年来的峰值,第三季度周大福金融中心、凯华国际中心两大新项目的交付,使珠江新城甲级写字楼的总存量环比增长10.2%至约272万平方米,但第三季度珠江新城写字楼租金却在供应量增加的情况下录得逆市上涨。
来自高力国际的分析报告指出,尽管有新项目的入市,但由于两项目之前都取得了较高的预租率,因此珠江新城的空置率环比下降1.3个百分点至15.9%,租金水平也环比增长4.3%至176元/平方米/月。戴德梁行数据也显示,珠江新城甲级写字楼租金价格环比上升0.8%,平均租金177.4元/平方米/月。
高力国际的数据显示,今年第三季度,珠江新城瞩目的租赁交易包括:美百年商业管理有限公司于越秀金融大厦承租15000平方米;奥飞动漫有限公司于珠江新城的侨鑫国际中心承租7000平方米;广州启生信息技术有限公司于珠江新城的高德置地E塔承租3700平方米,以及瓯尚盈特诺国际贸易有限公司和广东卓信律师事务所分别于珠江城大厦承租约1200平方米及1600 平方米。
不过,同时戴德梁行方面指出,珠江新城甲级写字楼的吸纳主要来自企业的升级搬迁,并且扩张的主力70%来自内资公司。未来,在政府层面只有加快规划配套落位、鼓励创业、创新,降低经营门槛和成本,培育更多明星企业、上市企业;而在房企、业主的层面则应从提升服务、创新运营和借力专业机构等方面着手,才能继续将市场需求这块蛋糕做大。
琶洲:未来三五年将达供应高峰
今年三季度,位于琶洲的环汇商业广场落成,同时由宝钢集团开发,位于地铁8号线磨碟沙站附近的广场也开始预租。显示琶洲的新建写字楼项目开始大规模入市,在2018年后还将接棒珠江新城成为广州甲级写字楼新增供应的主要热点区域。
高力国际的数据显示,目前琶洲甲级写字楼的平均租金约为119.7元/平方米。由于业主给出租金优惠吸引租户等原因,使得三季度琶洲甲级写字楼平均租金环比下降6.3%。该机构预计第四季度,将有位于琶洲新兴区域的两个新项目入市,这在某种程度上是受琶洲作为“网络创新集群”之政府发展规划所支撑,并预期此将吸引更多IT、贸易和相关企业设立当地空间或企业总部。
太平戴维斯中国区市场研究部华南区高级经理何凌则表示,未来三到五年将是琶洲写字楼供应的高峰期。随着琶洲区域开发建设的加速,其商业氛围将日益浓厚。
南沙写字楼市场值得投资吗?
南沙是2015年以来成立的国内第二代自贸区,也是广东自贸区内面积大的区域。尽管一年多来自贸区政策为南沙的房地产市场带来翻天覆地的变化,但高力国际中国区研究部高级董事谢靖宇表示,目前南沙尚无真正意义上的甲级写字楼,并且该市场状况预计将至少延续至2017年。而投资者则积极购买新建散售型写字楼物业,如近年来部分在市场表现突出的写字楼项目,包括2014年5月开售的南沙万达广场,还有2015年5月份开售的保利南沙大都汇和2015年9月份开售的香江金融中心。高力国际预计南沙写字楼市场要在未来5-10年才会趋于成熟。
据悉,广东自贸区包括南沙区的七个区块,面积为2-10平方公里不等。政府的总体规划显示,七个片区内的房地产开发总面积将超过4300万平方米。相比深圳前海的房地产建设总规模2600万平方米要超出约65%。目前,南沙的经济对制造业的依赖程度相对较高,制造业占南沙GDP总量的七成左右。不过,南沙的服务业正开始迅速增长,2015年同比增长24%至277亿元,此将创造出一定的写字楼需求。
据了解,南沙目前的写字楼开发主要集中在蕉门河中心区和明珠湾起步区两个板块。其中蕉门河中心区设有一处1.6平方米公里的“总部聚集区”,若干项目正在兴建中,包括国内连锁餐饮真功夫总部大楼(6.6万平方米写字楼和商铺)以及由香江地产开发的写字楼和商铺综合体(6.8万平方米)等,南沙的首座甲级写字楼也有望于2017年竣工。而明珠湾起步区也有近80万平方米的房地产项目正在建设中,包括有南沙金茂湾综合体、南沙城投的写字楼项目等。值得一提的是,在还处于房地产开发处女地的南沙灵山岛尖板块,目前也已经有中交建汇通国际等高端项目启动建设。
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