热区黄埔PK番禺 全面解读政策利好+ +

房天下  2016-10-19 07:00

[摘要] 黄埔成为广州楼市炙手可热的区域之一，成交量与价格均呈现喷发式增长。番禺近期可以说是喜事连连，市政配套均不断有新进展。番禺近期可以说是喜事连连，市政配套均不断有新进展。黄埔与番禺势均力敌，如何选择

近日，广州 邀请市民提前体验 新线， 6号线二期与 7号线预计今年年底即将开通，新 开通，受益的是黄埔与番禺。无论从地理位置（与市区天河远近），房价及其走势，还是从配套发展、政策规划等层面来说，黄埔与番禺都可谓势均力敌。近年来，黄埔与番禺规划不断利好，发展 迅猛，未来，黄埔和番禺还刚需吗？

成交数据大PK 黄埔成交火番禺价格高

根据近一年网签成交数据（统计日期：2015年10月至2016年10月），黄埔网签成交套数差不多全年每个月都超过番禺，仅是2015年12月是番禺稍微比番禺多几百套，并且黄埔有4个月成交套数超过了2000套。不过，从全年房价走势来看，番禺每个月的成交均价都比黄埔的价格要高。

交通规划利好分析

番禺：9条 ，5条城际轨道线

番禺近期可以说是喜事连连，市政配套均不断有新进展。交通方面，先是佛莞城际铁路狮子洋隧道盾构机在番禺成功始发，并且预计2019年将开通运营；再是广州 7号线一期9月28日也顺利实现了三权移交，今年年底开通指日可待。

（佛莞城际铁路线路图）

笔者从规划部门获悉，《番禺2030城乡发展规划》已开始公开征询公众意见。本次征询意见的规划提出，番禺将通过轨道交通等方式，构筑以广州为核心的珠三角 时生活圈，未来番禺境内通行的 或将达到9条，另外还有5条城轨过境；

（番禺交通规划图）

9条 线：除已开通运营的 二、三、四号线外，未来番禺境内还将建设 七、十二、十七、十八、二十号线以及八号线延长线。

5条城际轨道线：广州南站是珠三角城际轨道网的核心枢纽，番禺境内未来将有广深港高速铁路、武广高速铁路、广珠城际轨道、广佛莞城际轨道、广中珠澳城际轨道5条城际轨道线经过。

黄埔：9条 +5条有轨电车

黄埔区政协 届委员会二次会议上表示 “2015-2020年新黄埔将以‘八横八纵’‘七高七快’公路网络，9条 和5条有轨电车构成立体交通网络，同步构建广州东部交通的框架。”

6号线二期2016年底前建成通车无疑，另外，未来5年新黄埔将开通4条 线路(6号线二期、13号线、知识城线、21号线)，新建4条 线路(7号线二期、5号线东延段、6号线三期、19号线)，建成5条新型有轨电车线路，同步推进 与公交车的，提升公共交通覆盖率。

政策利好分析

番禺汉溪长隆将添大型综合体，或媲美太古汇

作为广州汉溪长隆地区的后一块 储备用地，番禺区汉溪长隆 储备地块控制性详细规划修改在10月14日召开的市规委会上获得通过，未来，这个汇聚了3条轨道交通的 地块上，将建约40万平的大型综合体，规模媲美太古汇。

该 储备地块位于佛莞城际、 三号线、 七号线三线交汇的汉溪长隆站上盖，3号线汉溪长隆站出入口就位于地块内。从位置来看，这一地块可谓是真正的用地，有3条轨道交通汇聚， 可迅速连接广州南站及白云国际机场。道路网络方面，对接新光快速、番禺大道、汉溪大道等主干交通要道。

用地面积为58027平方米。地块面积虽然不大，但对外交通便捷让该地块土地价值大幅提升。另外，地块西北 长隆野生动物园和长隆欢乐 ，去游玩也是十分便利。

规划显示，该地块用地性质修改为商业商务、娱乐康体兼容二类居住用地（B1/B2/B3/R2），容积率由4.0、5.0修改为5.0～7.0，建筑面积修改为290135-406189平方米（其中住宅比例不超过50%），绿地率10%（通过立体绿化使整体绿化率不小于20%）。

建筑密度在满足城市设计和公共交通的前提下在具体方案设计阶段明确；建筑高度控制160～220米以内。从规划指标上看，如果按高7.0的容积率建设， 40多万平方米的总建设量与天河的太古汇相当。

该地块新增配套的 设施有2处，包括一个9班幼儿园及一个 。修改地块西南侧的地块用地性质，由原商业用地修改为中 用地，用地面积18225平方米，用于扩建锦绣香江 ， 班数将由45班增至63班。幼儿园规划选址地块东南侧，并且独立占地。 

 配套利好分析

黄埔：长岭居北师大实验 今年9月开门迎初一新生

纵观整个黄埔的省、市级 及幼儿园，不难看出位于萝岗的 示范高中玉岩 及广州市二中所覆盖的楼盘居多。包括这两个 在内，其他还有省一级的香雪 、科学城 ，市一级的香雪幼儿园及区一级的香雪 等重点 均分布于黄埔萝岗区府板块，该 配套十分丰富。

长岭居北师大实验 位于萝岗街长平村，包括长岭居北师大完全 、 和幼儿园。据悉，长岭居北师大实验 姓“公”，而非“私”，是黄埔区与北师大合作开发的全日制公办 。

据黄埔区 局称，长岭居北师大实验 初中部初一于今年9月开学，计划招收初中一年级新生230名，目前已完成招生计划。

根据工程计划，长岭居北师大实验 项目整体计划于2017年7月全面完工， 项目和幼儿园项目整体计划于2017年5月全面完工。

长岭居北师大实验 项目的高中部 大楼、综合楼、宿舍食堂已基本完工，开始进行水电、消防等基础配套施工；初中部已有两栋大楼主体结构封顶，并将于今年8月移交区 局。

番禺2020年前或增27所

8月下旬公布的《广州市中 发展策略研究与布点规划》（2013-2020年草案）提出，番禺2020年前或增27所 ，数量居全市 。番禺将重点推进历史配套 建设和移交工作，改善老城区 办学条件，落实 标准化建设要求，合理调整 建设布局。

万科山景城

推荐理由：万科山景城位于长岭居板块，周边万亩山林环抱，生态环境优越——包括南面萝峰山、北面帽峰山和油麻山三大自然山林。户型设计体现了万科30多年经验累积下来的成熟设计理念，65-95㎡二至三房， 户型，高实用率，户户带入户花园。

动态：万科山景城在售一期非毛坯洋房售价17000元/平，购房享2万抵10万限时优惠，主推M7栋单边楼王84平纯南向三房和95平南北双景大三房单位，享无敌山景及叠墅景观。项目一期洋房户型为65-95平二三房非毛坯洋房，预计2018年初交楼。另项目西区叠墅产品正在 中，户型为70-84平的情景叠墅，实用面积150-190平，诚意登记2万抵5万。项目内万科里商业街，喜士多、里享空间咖啡厅已开业。

效果图

项目简介：万科山景城位于长岭居板块核心位置长岭路上，总占地20万平方米，总建筑面积50万平方米长岭居板块总 达500亿元，规划20万人口。“一轴两组团”的规划结构，创造一个“开放、半开放、私密”有序空间，规划15栋34-35 、L型布局的高层住宅，以及社区 多栋情景洋房，总户数4300多户，绿化率约32%，容积率仅2.0，另外小区内有公立幼儿园、文化室、健身房、南加州风情社区商业 、肉菜市场以及万科社区营地等等。首批推售的情景洋房为叠式设计的四房，布局方正实用、动静功能分区明确，户户带超大阳台及天顶露台。万科山景城长岭居内三座主要的山体——帽峰山、油麻山、萝峰山均得到大程度的保留，成为长岭居依山而建的主要景观；项目周边中山大学岭南医院、广州市干部疗养院、萝岗中医医院、泰康之家粤园等医疗配套；商业方面，既有已经开业的高德汇购物广场、万达广场，以及即将开业的绿地 广场、敏捷广场、大壮国际广场、香雪城等11个大型商业综合体，除了主要商业配套之外，项目自带“万科里”商业街，以及规划未来在项目周边还有长岭商业Mall、岭南特色生活后街、智慧邻里 等商业体，以后吃喝玩乐就在家门口了。项目周边还有 完善的其它国际级配套，如亚运会比赛场馆——广州国际体育演艺 ，承办过NBA篮球赛、亚运会篮球比赛。满足生活、体育、休闲的 生活需求。 小区被风情商业街与公立幼儿园配套一分为二，外围是较常见的高层洋房，占地块大部分面积的为“多层建筑”。

物业地址：广州黄埔长岭居板块长岭路南侧

万科·黄埔仓

推荐理由：万科黄埔仓作为万科产业转型重点项目，主打港航服务+跨境电商。项目已和阿里巴巴、鹰熊汇、广东省电商商会、广州市跨境电商行业协会等单位达成交流合作，阿里巴巴LBS服务 已经正式落地黄埔仓。项目 黄埔客运站，距离5号线文冲站500米、地处13号线文园站。

动态：万科·黄埔仓在售20-30㎡极小平层 ，以及51-66㎡三四房 ，均价23000-24000元/㎡，购房享2万抵5万、3万抵9折优惠，可享万科5年托管服务。 另外，万科·黄埔仓在售写字楼和商铺，73－1400㎡（建筑面积）甲级

效果图

项目简介：万科·黄埔仓位于黄埔东路，黄埔客运站旁,由国际 团队马达思班倾力打造,参照建外，简洁，整体性强，利用群体建筑立地标，项目占地26666㎡,容积率为4.0,绿化率35%总建筑面积为127937.6㎡，由1栋写字楼、2栋、1栋极小 、3栋商业裙楼组成的城市综合体。项目周边的道路交通规划三横一纵立体化交通网络, 有一个停靠B1、B26、B28、B29的BRT站台、517、581，943以及B27等公交也停靠在站台 ,同时距离项目300米设有 13号线文园站，黄埔客运站 ，主力户型为20~70㎡ 。 项目将在T2首层打造放松安静的休闲吧，营造共享性公共空间。T3首层设有集更衣室、乒乓球室、舞蹈室的活动区域，拥有派对、会议功能的多功能室，公共起居室、麻将房。室外设有篮球场、户外健身设施。 同时万科的开放式商业提升了价值和营造了集中商业氛围，商业界面达到500M,提升70%，二层商业共达到9000㎡，相比普通街铺提升50%。，商业面积共9009㎡，北面 黄埔东路集中60%-70%的对外型商业广场，西面位于T1T3楼栋之间集中20%-30%的商务广场，南面占比10%-20%的 生活广场。万科将整合社区资源，以成熟的商业运营能力，为新生社区快速提供配套，引入特色商户.

物业地址：广州黄埔黄埔东路（黄埔客运站旁）

万科尚城

推荐理由：项目位于广州市黄埔东路，距离13号线南岗站仅700米，1站接驳BRT，未来13号线开通后仅需6站即可抵达天河。即将推出A7、A10栋纯南向复式洋房产品，68平就能做成舒适复式三房。

动态：万科尚城将推一期A7、A10栋纯南向复式洋房，户型为68平舒适三房、78平轻奢三房、88平豪华四房、98平双主套奢阔四房。目前一期洋房接受诚意登记享2万抵8万优惠。项目邻近 13号线南岗站（在建）和BRT夏园站，未来可享6站 天河便捷交通，自带3万方万科里商业综合体，IMAX电影院等丰富配套就在楼下，是黄埔核心罕见的纯南向复式品质大城。

效果图

项目简介：万科尚城是广州万科2016年的重头巨献，全城首创纯南向复式住宅社区。项目位于广州市黄埔东路南岗 站旁，未来13号线开通后仅需6站即可抵达天河。项目周边尽享现成的成熟配套，生活便利无需等待，自带万科里商业广场及沿街商铺，业主足不出户即可享受生活。万科尚城规划建有1所 和1所幼儿园，更将引入社区营地和万科悦养老托老 等全龄化配套，满足业主0-99岁的 生活需求。项目 丹水坑风景区、龙头山森林公园、南岗山等自然生态资源，且项目南北区均建有大型市政公园，是业主休闲娱乐的好去处。

物业地址：广州黄埔区黄埔东路与丹水坑路交界（南岗 站旁）

万科悦城

推荐理由：万科悦城位于黄埔文冲 站A出口旁，BRT乌冲站以北，新型的复式双阳台小 ，双钥匙+双阳台， ，建面25㎡，产品包括分租 和合租 。

动态：万科悦城即将推出新型的复式双阳台小 ，产品建筑面积约25㎡， 。项目 是双钥匙+双阳台，上下两层分为独立套间。产品包括分租 和合租 。分租 的户型为两房两卫，二层带衣帽间；合租 的为一房两厅一卫，二层带储藏间。

效果图

项目简介：万科悦城位于黄埔东路与石化路交接处，老黄埔的 ，坐拥3大商圈（文冲商圈、大沙地商圈、下沙商圈），BRT乌冲站及3 4站点环绕，为现今广州东受期待的重点旧改项目。整个项目总占地约50万平方米，建筑面积约200万平方米，分五期开发。万科悦城结合传统文脉传承，保留文冲村旧有文化韵味之余，万科特为该项目注入活力新元素-万科八爪鱼社区配套，升级更优越的居住体验。时别4年，万科金色悦府二期再度强势回归，且本次推出产品更视为万科 产品中的超进化版： 双阳台复式，且增添双钥匙分租理念，促使 者的增长。

物业地址：广州黄埔文冲 站A出口旁（导航：万科悦城）

保利·红馆

推荐理由：保利·红馆距离3号线和7号线汉溪长隆站约为500米，交通便利。项目 就是商业综合体保利大都汇， 长隆景区，商业配套和娱乐休闲配套可满足业主的需求。

动态：保利·红馆预计国庆节推6栋，77-98平景观舒适2-3房，均价31000-35000元/平。一期产品将于今年10月底交楼。另4.5号楼已售罄。同期在售20-250㎡商铺， 。

效果图

项目简介：保利·红馆项目是保利长隆住宅地块，地处番禺华南板块汉溪长隆，其中，长隆板块 新光快速、华南快速、汉溪大道、番禺大道， 3号线轨道交通，华南板块轨道链接广州主城。保利·红馆项目总占地18211㎡，总建筑面积42793㎡，是由1栋32 的高层住宅、2栋18 的小住宅、1栋6 的洋房及开放式购物街区商业组成。项目 汉溪长隆景区，保利大都汇自身建筑面积23万㎡的商业，形成生态与人文的融合，呈现一种全新的居住娱乐氛围。

物业地址：广州番禺番禺华南汉溪大道与新光快速交汇处

美悦湾

推荐理由：美悦湾位于广州市黄埔区开发区西区，由4栋16-17 楼宇所组成，户型包括70-75平两房、88平小三房、128平大三房。产品户型设计方正实用，通风采光性不错，价格也比较合理，拥有江景。

效果图

动态：美悦湾在售1号楼、4号楼，户型为73-75平两房，毛坯均价11000元/平；86平三房两厅一卫、96平三房两厅两卫均价12000-13000元/平，享2万抵10万优惠。预计2016年9月30日4号楼交楼、2016年12月31日1号楼交楼。

项目简介：美悦湾项目位于广州市黄埔区开发区西区，总占地面积8099平方米，总建面28706平方米，总规划264套，由4栋16-17 楼宇所组成的精品型社区。规划上，楼栋采用点阵式分布，通风采光优良，令绿化布局限度延伸至小区每一个角落，而景观设计结合西侧河流以及沿河景观带，并通过自身内部园林景观的营造，使项目体现出温馨和谐的宜居环境。 美悦湾项目楼宇采用现代简约的设计风格，而园林则结合东南亚元素，内设儿童乐园区、太极区、活动广场、步行径等设施。另外，小区设有1个人行主入口及2个停车出入口，实行人车分流。

物业地址：广州黄埔开发区西区丽江街1号

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