今年“金九银十”，广州买家面临从未见过的“堃”的局面
广州十一区
谁“方”谁不“方”？
海珠 已经半年零新货
海珠区一手住宅新货是广州中心区相当“方”的一个区。今年前七个月，只有1月份拿到0.62万平方米的批准预售量，其他月份新增预售量均为零。
阳光家缘数据显示，目前海珠区一手住宅库存量持续下降至1103套、约22.7万平方米，若按上半年月均2.6万平方米的成交量计算，这批货量的消化时间约为8.7个月。
从整体来看，海珠区楼市今年严重供不应求。进入9月份，该区仍没有新货获批的消息，嚷嚷了大半年、已经认筹了大半年的广纸新城两个楼盘，至今仍未获得预售证，海珠区楼市还在吃老本。换句话说，今年有可能为海珠区新增供应量的，也就是越秀星汇海珠湾和绿地越秀·海玥这两个楼盘。
从产品结构来看，海珠区可售一手住宅的套均面积达206平方米，属“非一般”产品。在售的天誉半岛、合生紫龙府、万科峯汇、领江壹号等楼盘，均为临江高端改善型产品，售价约为4万元/平方米。
如果广纸新城上述两盘能够上市，将可为该区带来一些中小户型新货。越秀星汇海珠湾一盘主推的是住宅产品，包括76平方米的两房、84—94平方米的三房和约113平方米的四房，多数户型带有“N+1”设计；绿地越秀·海玥据称首期将推43—53平方米的 ，两盘的报价为3万—3.3万元/平方米。
海珠区“金九银十”主要产品概况
楼盘名货量（套） 价格（元/平方米） 推出时间主力户型（平方米）
绿地越秀·海玥两三百 “吹风价” 约3.3万 待定 75—125（洋房）、43—53（ ）
越秀星汇海珠湾 两三百 待定 待定 76—113
天誉半岛 300多 约4.2万 持续加推 250—440
海珠半岛三期 百余 待定 待定 200—310
增城 消化率接近1.2
在大家的印象中，增城楼市一直是“圆”的，因为供应量一直很大，而且周边还有一个供应量很大的黄埔区。市场有“粮”，买家不“方”，因此很长时间以来，增城房价都处于较低的水平。
今年以来，增城市场发生变化，来自深圳的买家增多，来自中心区的买家增多，成交量直线上升，价格不断攀升，买家出手欲望愈加强烈。包括增城在内的整个东部买家都动作快了。
增城区“金九银十”主要产品概况
楼盘名货量（套）价格（元/平方米）推出时间主力户型（平方米）碧桂园凤凰城500多预计1.6万10月75—140两房至四房广铝荔富湖畔待定待定9月70—110两房及三房保利东江首府待定待定9月400—600定制墅翡翠绿洲约3001.2万—1.4万近期76—146两房及三房；94—236顶层复式保利i立方待定折后9000多近期67—92“2+1房”、“3+1房”广州中航城几百1.2万—1.5万9月83—129平层和复式碧桂园豪园待定9700近期84—130两房至四房碧桂园城市花园待定约1.2万近期72—198两房至四房合景誉山国际待定9500近期85—123两房及三房金地香山湖待定7500近期100—124三房及四房
越秀 只有约 400套新货
越秀区可售住宅不多，难得有新盘面市
越秀区楼市一直以来都是供应量奇缺的区域，供应荒，买家心也慌。
阳光家缘数据显示，越秀区楼市目前库存量持续下降至491套、约5.7万平方米，比8月初再减少3000多平方米。按照上半年月均1.5万平方米的成交量计算，只能卖3.8个月。
难得的是，今年“金九银十”，越秀区破天荒将有两个全新楼盘、近400套新货补充上市。
可售货量仅剩491套
在全市十一区中，越秀区的可售货量为可怜，截至8月28日，可售货量仅剩491套，买家的选择很少。
选择少，一是可选的货量很少。整个区域内，六七月份几乎没有新增供应，还有货可售的只有江畔雅苑、淘金家园、东山印象台、东山一品等楼盘，这些楼盘剩余多的货量只有百来套。
二是可选的户型很少。在售产品以120平方米以上的大户型为主，以每平方米四五万元的售价计算，单位总价也要五六百万元。
难得有两新盘亮相
极为难得的是，越秀区终于有两个新盘要来了，可以补充近400套新货。
位于东华西路的粤泰荣廷府近日开放售楼部并接受咨询登记。该盘首期规划总户数232户，放在一直供不应求的越秀区，已算是不少的供应量。销售人员介绍，首期将推出B栋两梯三户的产品，主要是97—118平方米的三房和约163平方米的四房，带价值6000元/平方米的豪华装修发售，售价未定，据称“可能是5.5万—6万元/平方米”。
在大新路，新盘大新印记·嘉兰轩也在8月28日开放售楼部和样板房，现正接受“预存3万元抵9.8折”优惠登记，首期将推出50—125平方米的一房至三房，“吹风价”是5万元/平方米（带装修），预计9月底10月初开盘。
阳光家缘统计显示，今年6月，越秀区一手均价约为4.4万元/平方米。新盘报价高于整体均价并不令人意外，供不应求令该区资源较好的项目售价都超过区域均价，例如淘金家园、东山印象台两盘的签约均价为4.6万—4.8万元/平方米；东山一品约为5.4万元/平方米；东风广场近一个月的签约均价约为6万元/平方米。
越秀区“金九银十”主要产品概况
楼盘名货量（套） 价格（元/平方米） 推出时间 主力户型（平方米）
粤泰荣廷府 230多 预计5.5万—6万 预计9月底 97—163
大新印记·嘉兰轩 198 预计5万 预计9月底 50—125
东山印象台 百余 5万多 在售 48—116
东风广场 40多约 6.8万 在售 93—160
江畔雅苑 百余 约4.6万 在售 78—145
文德先生 50多 约4.5万 在售 30—80
淘金家园 80多 约5.5万 在售 95—170
番禺 库存套均面积135平方米
番禺供应大户有新动作
阳光家缘统计数据显示，番禺区一手住宅库存为10226套、137.8万平方米，位于全市第四，排在花都、增城和南沙之后。前几个月，番禺区一手住宅可售货量基本维持在9000多套的水平，如今的货量已是近期少见的高位，但实际上，番禺区的小户型一直较“方”。
小户型产品 就是缺
网易的监控数据显示，今年前七个月，番禺区共网签6216套一手住宅，网签面积78.36万平方米，网签均价18521元/平方米。如果以套数来计算，可在11.5个月内销售完毕；如果以成交面积来计算，消化时间超过一年。
虽然消化周期偏长，但其实番禺区仍很缺货，因为在可售货量中，多半都是原本就打算悠着卖的大户型，畅销的中小户型非常缺货。目前番禺区库存一手住宅的套均面积约为135平方米，位居全市前列。
供应大户有新动作
今年“金九银十”，番禺区七个楼盘有望推出新货，其中有不少是供应大户。
祈福缤纷汇四个月内共拿到超4000套新货，一直处于持续推货状态。
去年11月拍出的市桥南区住宅地王项目——时代柏林计划在今年9月面市。据了解，该楼盘首批产品为96—141平方米的公园景住宅，目标客户主要是改善型买家和经济实力较好的刚需买家。
广州规模大的楼盘——亚运城也将在股权和管理团队发生变动后有新动作，计划于本月10日开放5号全新组团，该组团比早期产品更邻近地铁站，新货量约有1300套，产品包括89—209平方米的两房至四房，其中中小户型约有900套，不过首批推出的产品约有500套，中小户型产品只有约300套。
番禺区“金九银十”主要产品概况
楼盘名货量（套） 价格（元/平方米） 推出时间 主力户型（平方米）
时代柏林 约1200 待定 近期 96—141（带豪装）
广州亚运城 待定 待定 本周末 89—209两房至四房
祈福缤纷汇 近千单位 总价79万元起 近期 28—169一房至四房
招商金山谷 待定 待定 9月份 21—68（ ）
同创誉城 802 待定 待定 待定
大夫山·尚东124 待定 待定 79—106两房及三房
白云 四个多月就能卖光
白云区楼盘定位越来越高
阳光家缘数据显示，白云区楼市目前的库存量为17.6万平方米、1162套，以上半年月均成交4.06万平方米来计算，消化周期仅为四个多月，缺货明显，楼市好“方”。
皆因缺货惹祸
作为今年领涨楼价的“急先锋”，很难想象，今年上半年广州楼价涨价幅度大的一个区居然是一向打亲民牌的白云区。白云区楼市整体均价从去年的2.3万元/平方米涨至今年的约3万元/平方米，涨幅接近三成。
白云楼价飙升的大原因是供应量逐渐减少以及产品结构的变化。
其实，从2012年之后，白云区楼市的新增供应量一直呈下降势头，金沙洲项目销售进入尾声，白云新城产品减少，供应量逐年减少导致成交量下降，而成交价则逐步往上走。
此外，白云区楼市的成交重心也由2015年的刚性需求（金沙洲板块），转向2016年上半年的改善型需求（白云新城、同和板块）。中原地产的数据显示，近五年来，白云区一手楼均价的涨幅达75.7%。
全区无一新盘
今年“金九银十”，白云区依然缺乏新面孔，无一新盘入市。
目前白云区一手住宅热的板块有三个：白云新城、白云大道北、广州大道北，为全区提供了九成以上的货量。但这三大板块在“金九银十”档期中并无新盘入市，新货供应量也没有明显增加。目前明确表示将会推出新货的，只有位于广州大道北的越秀星汇云城，其他楼盘均以在售产品为主。
白云新城目前主要在售楼盘有保利云禧、珠江岭南苑等。保利云禧的均价约为4.4万元/平方米，珠江岭南苑的均价约为4.6万元/平方米，笋盘买少见少。
白云大道北板块的在售楼盘已经不多，大部分被新世界地产“承包”，岭南新世界、新世界嘉云府、凯云新世界三大楼盘，均价为3万—3.5万元/平方米。此外还有华发四季，毛坯房均价约为3.3万元/平方米。
相对而言，广州大道北板块成为供应主力，但新增供应量也只有八九百套而已，因此，定价上不会有“放价”的可能。越秀星汇云城将加推新货，以三房及四房为主，售价未定。此外，佳兆业天御、恒大御府的在售均价约为4万元/平方米。
白云区“金九银十”主要产品概况
楼盘名货量（套） 价格（元/平方米） 推出时间 主力户型（平方米）
越秀星汇云城 约200 待定 待定 85（复式）、93—106三房及四房
佳兆业天御 数十 约4万 在售90—128四房
君立M+World 约3002万—2.5万（平层）、2.5万—3万（复式） 在售 40—80平层及复式
从化 消化周期六个多月
从化楼盘一向是淡定哥。
阳光家缘数据显示，今年上半年，从化楼市月均成交6.24万平方米，目前库存量仅有41.89万平方米，消化库存只需六个多月，货量开始出现小“方”。去年年底，在全市楼市库存压力较大的时候，从化的去库存周期也不过才10个月，所以，商家当时淡定，现在更加淡定。
从化在广州楼市中扮演的角色比较特别。这是一个长期被定义为“后花园”的市场。所谓“后花园”，自然是“有钱”、“有闲”之后才会考虑的事情，从来就不是“心急火燎”的市场。尽管从化的楼价是目前全广州便宜的一个区，但是这个区楼市的刚需特征并非特别明显，不会像其他板块一样，由于刚需和投资的推动，楼价很容易被炒得浮躁起来。
今年“金九银十”，从化楼市的新增供应量约有800套，货量大的楼盘仍集中在传统板块——从化中心板块与105国道沿线，新货拥有较佳景致且各具亮点，以中大户型为主，改善型买家可重点关注。
从化区“金九银十”主要产品概况
楼盘名货量（套） 价格（元/平方米） 推出时间 主力户型（平方米）
保利桃花源 待定 待定 9月初 98—200
珠光御景山水城 约200 待定 待定 90—104
珠光山水御苑 约200 待定 待定 75—139
御湖城 约300 约7800 在售72—106（洋房）、300—600（别墅）
荔湾可售货量近5000套
广钢新城“金九银十”货量充足
在老三区中，荔湾区楼市“金九银十”的供应量显得“珠圆玉润”。除了西关板块楼盘持续推出新货，广钢新城六个楼盘都有新货可售，供应充足。受华大物流地块3.52万元/平方米的地价影响，荔湾区多个楼盘的售价微涨5%—10%。
新货非常充足
广钢新城数盘齐推，令荔湾区供应量充足。阳光家缘数据显示，目前荔湾区可售货量为4867套、约55万平方米，按照该区上半年月均7.84万平方米的成交量计算，可卖近七个月，供求关系不算太紧张。
从羊城晚报记者掌握的情况来看，“金九银十”档期，荔湾区的可售货量基本是之前已经获得预售证的产品，例如中海花湾壹号、珠江金茂府、西关海、新世界凯粤湾等楼盘，均计划在9月中下旬陆续推出一批这样的产品。
当然，有货可售是一回事，商家究竟会推出多少货量又是另一回事。自从华大物流地块被高价拍出后，周边的楼盘开始惜售，有的楼盘原计划要推售一整栋的货量，但上周末开盘时却只推出三四十套。
产品结构丰富
中心区的产品，也并非都只有“高大上”。“金九银十”档期，广钢新城的产品结构就比较丰富。例如中海花湾壹号、葛洲坝保利曼城、北大资源博雅1898等项目，都有110平方米以下的实用型产品，可满足首次置业需求；同时也有不少可满足改善型买家的产品，几乎每个项目都有120平方米以上的单位可选。
珠江桥两岸的大盘，相对来说则是改善型产品偏多。比如西关海，都是106—160平方米的单位；珠光御景壹号全部单位面积都超过200平方米；新世界凯粤湾计划9月底推售全新B5栋产品，除了少部分90多平方米的三房外，其余都是110平方米以上的大三房和大四房。
价格稳中有升
荔湾区虽然货量充足，但楼价仍稳中有升。华大物流地块高价拍出后，周边楼盘有些封盘，有些提价。
广钢新城货量大的项目中海花湾壹号，据介绍整体均价已达到约3.3万元/平方米，中海人士称“有补涨的需要”。在金融街融穗华府和保利葛洲坝海德公馆内，销售人员称“已涨价”。上周六推售全新三期的西关海，拍地前的报价“预计‘3万字头’有得买”，但开盘当天的均价约为4.3万元/平方米。将推新货的珠江金茂府和新世界凯粤湾，目前尚未有新定价，商家的口径都是“随行就市”。
荔湾区“金九银十”主要产品概况
楼盘名货量（套） 价格（元/平方米） 推出时间 主力户型（平方米）
中海花湾壹号 数百 约3.3万 持续加推 95—160
珠江金茂府 百余 待定 9月中下旬 109—142
保利葛洲坝海德公馆 280多 约3.5万 待定 97—100
葛洲坝保利曼城 数百 约3.1万 持续加推 82—113
北大资源博雅 1898 数百 约3.2万 持续推新 113—140
新世界凯粤湾 200多 3万（在售） 9月底 90—141
新货待定
华发荔湾荟 两三百 待定 国庆节前后 75—136
西关海数十约4.3万持续加推 106—160
珠光御景壹号 130多 约6.5万 持续加推 208—350
金湾明珠 百余 约2.5万 持续加推 88—150
天河前七个月供求平衡
天河区面向高端市场的产品还会得到补充
很长时间以来，天河区是广州楼市“方”的代表，因为这里实在太缺货了。新盘？没有；新货？很少。想在天河买房？很难。因此，天河买家一直都很“方”，有些楼盘有新货推出，新货有一点点优惠，买家马上就抢着出手。
买家之“方”今年“金九银十”未必会出现，因为新货多了，买家的选择也多了。
新货不断
在远洋天骄、兰亭盛荟等新盘以及在售楼盘龙湖首开天宸原著新货的推动下，天河区楼市供应量大幅增加。
阳光家缘数据显示，今年前七个月，天河区一手住宅批准预售面积竟然也有34万平方米，将越秀、海珠、白云、从化几个区远远抛在身后，和番禺、荔湾的差距也不太大。和天河区去年同期约4万平方米的批准预售面积相比，完全不在同一量级上。今年前七个月，天河区一手住宅成交面积约为33万平方米，达到供求平衡。
今年“金九银十”，天河区新盘频出，例如位于智慧城的天河星作、位于牛奶厂板块的金地天河公馆。此外，在售楼盘也陆续推出新货。
作为中心区的楼盘，无论新盘还是在售楼盘，每次推售的货量都不会太大。天河星作两三百套的量已能排在前列，但由于推货楼盘多，对于一直缺少新货的天河区楼市已是非常难得。可以说，今年的“金九银十”是天河区楼市近几年来热闹的。
买家不“方”
据了解，计划在9月发售的天河星作，首推产品均价不到3万元/平方米，还是“2万字头”。不过，这在天河区并不多见。目前牛奶厂板块的洋房售价已经超过3万元/平方米，东圃的价位差不多，至于珠江新城，就算实惠的新货，售价也在6万元/平方米以上。
正因为价格高，天河区的买家并不“方”，能买得起贵价房的人，选择还是很多的，而且价格高，竞争激烈程度远低于外围区域的刚需盘，因此买家也不会受现场销售火爆影响而冲动出手。
户型多样
随着天河星作、兰亭盛荟等楼盘入市，天河区“金九银十”的产品选择性更广，八九十平方米主打刚需市场的产品占比有所提高。金地天河公馆、珠光新城御景二期的推出，让120—170平方米的改善型产品供应充足。尚东柏悦府则让高端市场产品得到了补充。
天河区“金九银十”主要产品概况
楼盘名货量（套） 价格（元/平方米） 推出时间 主力户型（平方米）
天河星作 首推200多 待定 9月 56—125两房至四房
龙湖首开天宸原著 待定 约3.3万 近期 95—160三房及四房
金地天河公馆 待定 待定 近期 203—215（别墅）；120、140、160四房（洋房）
尚东柏悦府 待定 待定 10月 400—1000
珠光新城御景二期 待定 待定 近期120—160三房及四房
兰亭盛荟 待定 3万多 近期 64—90两房及三房
花都刚需新货陆续有来
花都区一批大盘将推新货 开发商供图
目前，花都区楼市的库存量为184.45万平方米，以上半年月均消化13.79万平方米的成交速度来计算，去库存时间约为13个月，供应量充足，价格平稳。在这个“方”的黄金月中，花都区是“圆嘟嘟”的“小鲜肉”，价格亲民，可选择范围大，值得消费者，尤其是刚需买家关注
从数据上看，花都楼市今年上半年非常精彩：消化周期从25个月缩短至如今的13个月，库存量下降近半。近半年，花都楼盘现场人气不错，出了不少热门楼盘。更难得的是，花都是广州楼市中的“小鲜肉”，价格实在，并没有随大市大幅飙升，开发商多数持务实去货的态度。
今年“金九银十”，区府板块是花都区瞩目的明星板块。新盘保利翡翠山亮相，产品包括85—130平方米的“全三房”和40—70平方米的 ，瞄准刚需客与投资客。新盘路劲天隽峰现正接受登记，主推95—170平方米的三房及四房产品。在售楼盘中，广州万达文化旅游城将持续加推住宅与 。此外，该板块还有广物星港国际、绿地8克拉、花都凤凰御景等在售楼盘。
除了区府板块外，其他板块也有大量在售楼盘，以刚需产品为主，成为今年仅次于“五一”档期的推货高峰。由于供应量可观，整体楼价仍将保持平稳势头。
花都区“金九银十”主要产品概况
楼盘名货量（套） 价格（元/平方米） 推出时间 主力户型（平方米）
路劲天隽峰 待定 待定 待定 95—170
广州万达文化旅游城 待定 1.3万—1.6万 待定75—140
合生熹景半山 88 待定 待定277（联排别墅）
保利翡翠山 200多 待定 待定85—130（洋房）、40—70（ ）
中国美林湖 数百 待定 待定62—147
自由人花园 约200 1.3万—1.4万 在售105—183
黄埔前七个月求大于供
今年以来，黄埔区楼市缺货现象明显，买家着急出手
今年以来，黄埔区一手住宅原本就比较缺货，库存去化时间只有四个多月，现在受贵价地的带动，买家出手欲望更加强烈。今年“金九银十”，黄埔区众多楼盘推售新货，预计又会上演一场热闹大戏。
楼更好卖了
在长岭居苗圃地块开拍之前，市场人士纷纷预测该地块会成为板块贵价地块。但乐观的估计都没料到，该地块的楼面地价超过2.7万元/平方米，以长岭居在售楼盘1.3万—1.4万元/平方米的一手房价计算，平方米的地可以买两平方米的房子。
贵价地拍出后的周末，效应显现。长岭居的实地常春藤在售单位总价上升近万元，据称短时间内卖出超百套单位。同样是长岭居的万科山景城，封盘后开卖，部分单位价格上涨近七个百分点。位于新黄埔区府板块的萝岗奥园广场，趁贵价地拍出加推复式 ，单位总价低60万元，开盘半报收约300套。
库存量减少
今年“金九银十”，黄埔区楼市的供应量依然较大。新盘预计有万科尚城、富力悦禧花园等；在售楼盘方面，佳兆业城市广场、万科山景城、实地常春藤等楼盘同样会推出新货，大多数楼盘的货量都在300套以上，新货总量有望达三四千套。中地行的监测数据显示，黄埔区是今年“金九银十”广州楼市的供应大户。
即使新货多，也未必能满足消费者的胃口。除了原黄埔的房价达到2万元/平方米的水平外，原萝岗的主流房价还是1.5万—1.8万元/平方米，比广州大部分区域要低，吸引买家纷纷出手。
合富辉煌统计数据显示，2014年、2015年黄埔区楼市都是供过于求，但今年前七个月，黄埔楼市变成求大于供，成交量远超供应量，库存消化时间越来越短，缺货现象越来越突出，进一步刺激了买家的购买欲望。
主推刚需房
作为刚需之区，黄埔区“金九银十”主推刚需产品，80多平方米的两房至120平方米左右的三房依然是主流。
新货中，以大户型为主的楼盘主要有：御湖名邸，单位面积约为200平方米；广州绿地城有部分约144平方米的四房；新福港鼎峰有242平方米的五房。
至于黄埔楼盘“金九银十”档期的定价，大部分楼盘表示要涨价，至于幅度多少，当然还要看认购、登记的情况。
黄埔区“金九银十”主要产品概况
楼盘名货量（套） 价格（元/平方米） 推出时间 主力户型（平方米）
凯得文化广场 约400 约2.2万 下半年 95—144三房及四房
新福港鼎峰 待定 待定 近期 87—242
御湖名邸 88 待定 近期194—209四房
时代春树里 约200 预计约1.9万 近期80—110三房及四房
广州绿地城 待定 约1.3万 近期 120—144三房及四房
万科幸福誉 300多 预计约1.2万 近期 75—96两房及三房
中泰天境 百余 待定 9月 90—124三房及四房
万科山景城 约500 待定 近期 84—95三房
腾飞园中新里 待定 待定 9月 90的“2+1房”、113-119三房
金融街融穗御府 待定 待定 9月 73—94两房及三房
万科里享家 约400单位 总价88万元起 近期 70—110三房及四房
万科尚城 数百 待定 9月 65、75复式三房，85、95复式四房
佳兆业城市广场 待定 待定 待定 87—124
富力悦禧花园 384 待定 近期 75—98
南沙推货数量明显增加
近期南沙多个楼盘的成交情况都不错
近期，“南沙将建设成为广州城市副中心”的重磅消息一出，南沙楼市再掀热潮。进入“金九银十”，以南沙、增城为代表的外围区域楼市开始“反攻”，推货数量明显比上个月增加。
消化周期八九个月
网易的监控数据显示，今年前七个月，南沙区共网签8906套一手住宅，成交面积92.42万平方米，网签均价为11822元/平方米。
阳光家缘数据显示，目前南沙区一手住宅存量为10587套、122.8万平方米，如果按套数计算，消化周期约为八个月；如果按面积计算，消化周期约为九个月，比一个月前的消化周期略有延长。假如黄金月的销量有所上涨，实际的消化周期其实和之前相差不大。
大房企楼盘推新货
综合各大开发商的推货计划，南沙区本月将有星河丹堤、万科南方公元等楼盘推出新货，以知名房企开发的项目为主。其中，全新项目真功夫启航金港也计划在近期开售，主推 产品。
业内人士分析认为，南沙五条地铁线路目前已建成一条，还有一条正在建设中，预计到2017年，其他三条已规划完成。位于南沙的广深港高铁庆盛站已经开通，未来庆盛枢纽将是广深港高铁庆盛站、地铁庆盛站、庆盛公交枢纽站三合一的交通枢纽，南沙优越的地理位置优势将会凸显。
南沙区“金九银十”主要产品概况
楼盘名货量（套）价格（元/平方米）推出时间主力户型（平方米）
星河丹堤 约200 待定 近期 120—160三房及四房
万科南方公元 近百 约1.2万 9月 86—94三房
广晟圣淘沙 待定 预计约1.1万 9月 60—87两房及三房
越秀滨海御城 近百 预计约2万 9月 94—138两房至四房
叠翠峰 待定 待定 近期 69—97两房及三房
真功夫启航金港 493 待定 待定 18—59平层及
越秀·国际总部广场 1200 待定 待定 40—60（）
新货不能缓解“方”
今年增城区一手住宅新增供应量很大。阳光家缘数据显示，今年前七个月全市新增一手住宅约5万套，增城约有1.4万套。换句话说，广州每四套新货里，就有一套位于增城。新货量排名第二的黄埔区，还不到增城区的一半。
今年“金九银十”，增城区依然是广州楼市的供应大户。以在售楼盘推新货为主，碧桂园凤凰城、广州中航城、合景誉山国际、翡翠绿洲这些此前的供应大户将会持续推售新货，并且大部分货量都超过300套。此外，保利i立方、碧桂园映像等新盘也很有可能面市。
只是，众多新盘、新货的出现，并不能让增城楼市由“方”变“圆”。今年以来，增城区庞大的供应量远远不能满足市场的需求，接近1.2的消化率，能证明增城楼市之“方”。
产品不改刚需路线
“金九银十”前夕推出类独栋别墅的侨建御溪谷；9月推出400—600平方米定制墅的保利东江首府，在增城楼市中现在算是异类。在更多刚需、投资客涌入的情况下，现在增城楼市的别墅产品越来越少，刚需产品越来越多，这在今年“金九银十”有明显的体现。
位于朱村板块的广铝荔富湖畔，此前主推117—147平方米的三房及四房，“金九银十”期间主推70—110平方米的两房及三房。翡翠绿洲、碧桂园凤凰城等楼盘，虽然也有200多平方米的复式、140多平方米以上的四房等大户型推出，不过这些都不是主力，70—130平方米的两房及三房才是主力。
以目前的增城房价计算，总价150万元以下就能买到三房单位。
货量不少，成交旺盛
今年广州楼市供应量如何？
不差。阳光家缘数据显示，今年前七个月，广州一手住宅新增供应量为5万多套、面积508万平方米，如果说比去年稍有逊色，距离也就是“一个身位左右”，因为去年的数据是约4.5万套、512万平方米。
当然，供应量的多少，不能只看供应量本身，还要看成交量。成交量少，即使供应量少也能供过于求；成交量大，即使供应量再多也会供不应求。今年的楼市就是后一种情况。
网易房产数据显示，今年前七个月，广州一手住宅卖出6.7万套、740万平方米，消化率高达1.45。供求失衡就是广州楼市当下的状态。
中地行统计数据显示，今年“金九银十”广州全市约有53个住宅及 项目上市，其中全新项目约有22个，旧盘加推项目约有31个，共有约1.3万套新货上市，合约14万平方米。供应数量、面积比去年同期都有所增加。
房天下的统计数据显示，“金九银十”的供应量环比也有大幅增加，9月份预计共有62个楼盘推出新货（含住宅、别墅及商业），从楼盘个数来看，比8月份多了七成。
中原研究部的统计数据显示，今年9月广州一手住宅共有45个住宅项目、6个 项目推出新货，除了少数推售别墅的项目之外，大部分楼盘的推货量都在1栋至3栋、100—500套之间。
如果单看供应量，这样的货量不算少。不过，以今年楼市成交旺盛的势头来计算，这样的供应量又太少。
因此，在本刊的统计里，今年“金九银十”，越秀区供不应求，“方”；海珠区供不应求，“方”；白云区供不应求，“方”；黄埔区供不应求，“方”；增城区供不应求，“方”；番禺户型供不应求，也有“小方”。只有荔湾、从化、南沙、花都、天河不是那么“方”。
面积小了，迎合刚需
就是面积小。今年前七个月，广州一手住宅套均成交面积只有101平方米，比去年同期的113平方米少了12平方米，说明今年楼市新增供应的刚需产品更多。
这样算下来，广州房价升了，但房子的面积小了，一增一减之间，买家的入市门槛倒是不会提高太多。
今年“金九银十”，这种产品结构不会有根本性的改变。云策中国公司董事长刘鹏飞说，近500平方米的类独栋别墅在“金九银十”很少见，现在广州别墅的面积越来越小，今年广州销售排名前十的别墅项目，大多数为小户型“入门级”别墅。中地行研究显示，今年“金九银十”复式洋房多了，不过这些复式洋房的单位面积主要为82—104平方米，这些复式产品追求的是更多的房间，而不是更大的面积。
从中原研究部提供的计划9月份推出的新货来看，120多平方米是不少楼盘推售的大户型。以120平方米以上大户型为主的楼盘，只有保利东江首府、尚东柏悦府、珠光新城御景、金地天河公馆等寥寥几个。
原因很简单，“金九银十”本来就是刚需市场的狂欢，今年面积偏小的产品结构在“金九银十”得到了延续。
出手快了，买了心安
广州楼市今年之“堃”，主要原因在于买家的“堃”。
由于小孩读书计划换房的黄女士，本来一直都不“方”，在不紧不慢地看房，希望换一套环境好、教育资源好、价格也合适的房子。但近看着房价状况，黄女士就“方”了。虽然自己的房子也在涨价，但再慢慢看下去，想买到自己合适的房子就更难了。
对于在“金九银十”前推出其代理的侨建御溪谷的类独栋别墅产品，刘鹏飞说，主要原因就是“现在时机对了”。这个对了的时机，其实就是买家“方”了，能买房就赶紧买房的心态明显。
在“金九银十”前，虽然一些城市传出收紧调控的消息，但也有让买家更“方”的消息：贵价地接连拍出，成交量不断上升。有些城市延迟部分土地的出让时间，买家便开始站不稳了。
方圆地产首席市场分析师邓浩志说，芳村贵价地后叫停白云宅地出让，长岭居贵价地后叫停同板块另一幅宅地出让，广州接连叫停土地出让计划和上海如出一辙，的解释是目前两地均在酝酿调控土地市场的政策，希望为过热的土地市场踩刹车。
时下的楼市很“方”，买家如何才能不恐慌性地购房？又逢“金九银十”销售旺季，肥妹化繁就简，尽可能用简单的语言，告诉你实用的方法吧。
家粉
十万火急！现在是不是不应该再观望，而应该赶紧买？
肥妹
先把“十万火急”按下，你了解自己的真实需求吗？首先要问问自己，买房子为了什么？如果是为了自住，看中了马上入手，立刻！马上！不要犹豫。理由是，购房算的是一笔大账，假如买房能收获爱人、收获好的家庭关系、收获好的心情，这些远远比钱重要。
家粉
销售人员是不是在骗我？隔几天就跟我说要涨价了。
肥妹
“我走过长的路就是你的套路”，封盘、涨价，开发商看准的就是购房者买涨不买跌的心理。这段时间买房确实是有点抓狂，你必须多做一点功课。要熟悉心水房周边的市场，要了解各个楼盘的供应量、产品、价格。如果货量很大，所谓的“涨价”可能只是营销。如果后续货量不多，恐怕就要盯紧了。
家粉
被业主“反价”了怎么办？
肥妹
不得不说，“反价”真是买二手房时令人讨厌的事！但很遗憾，近遭遇“反价”的实在太多。如果是优点多的房子，看中就买吧，好别纠缠那几万元的尾数、包不包家具这种小事。抓大放小，你该懂的。如果房子一般般，又被“反价”，建议果断走人，说明这套房子和你没缘分，不必纠结。
家粉
怎么找到靠谱的中介，不诓人那种？
肥妹
其实吧，每一行都有好人和坏人，实在的中介也有很多，要靠自己慧眼发现。个人建议到自己喜欢的地段，找几家中介，认识几个中介经纪，看哪个沟通起来更靠谱，再重点找他对接，而不要盲目在网上乱晃悠，肥妹提醒你，网上同样有虚假房源，也会有不靠谱的中介经纪。
想买房的人 各怀心事
楼市和股市一样，总在心跳、心慌与心伤中彷徨——怎么说得好像拍拖一样！
再高明的编剧，也编不出楼市中的传奇故事，太多剧情没想到会在你身边发生。而这十年之中，没有骗过你的人，或许只有房地产中介。
陈先生： 我希望我的出手，还不算太晚
陈先生，一向热衷投资房地产。
对他来说，楼市的风云变幻并不算陌生，然而，他还是被刺激到了。
陈先生近到珠海游玩，发现珠海的房价猛涨，他一年多前看过的一个海景项目，当时售价还不到1万元/平方米，现在快要4万元/平方米了。
陈先生深受启发，觉得房价还没有猛涨的广州会有很大的空间，因此决定赶快回广州买房。
受限购制约，陈先生可以选择的物业不多。对于佛山，他觉得“涨得很多了”；清远“价格还可以，不过前景不算很明朗”；东部的增城“今年以来房价处于起势阶段”，因此，仅仅看过增城一个楼盘，陈先生毫不犹豫就出手了。“我希望我的出手，还不算太晚。”
（张秀钦）
吴小姐：
期望未来租金有得赚
去年，闺蜜叫吴小姐合伙凑钱一起去买深圳的 。但吴小姐拒绝了她，觉得刚出来工作没几年，积蓄还不够，“无端端合伙买什么深圳的房子？还不如再攒一段时间钱套好点的”。
当时，深圳那套 的毛坯均价约为2.2万元/平方米，42平方米的单位，总价不过100万元，首付4.5成约40万元，三个人，每人平均分担13万余元，贷款10年，每个月还贷6000元左右。今年，这个楼盘的售价已经涨到3.4万元/平方米，相当于一年净挣40多万元，平均每人赚了十几万元。等明年交楼后，租金预计有4000元/月，一年又可以赚4.8万元，租金可抵去大部分贷款。
吴小姐立刻在黄埔区萝岗板块买入一套房子，再也不管钱够不够、还能不能买到更好的房子，总之买房了就好。
利小姐：
一卖一买，何时出手划算？
利小姐的烦恼，是很多不得不“卖一”的买家所面对的烦恼。
不卖吧，可能不够钱买另一套房，或者是没有再购的名额了。但如果卖掉一套再买另一套，总会存在一个时间差。
在这个难熬的时间差中，一边是中介告诉你：你那套房如果再晚两个月卖，就可以多卖几十万元；一边是市场告诉你：你看中的这套房，再不买又会再涨几十万元。
于是，利小姐“方”了，只能赶紧抓了一套房，虽然还有不满意的，但只能赶紧下定了事。
“肯定慌啊，卖的这套是小单位，想套面积大点的，虽然房价都在涨，但是大单位涨起来，就分不够钱觉得手紧了。”
李贵贤：
顶不住销售人员诱导，还是出手了
“你看这些绿色的色块，都是今天已经售出的单位。”销售人员一边让李贵贤看她的手机，一边指着售楼部现场说，“今天买房肯定没错，我们都是针对刚需客的，你看现在还有买家下定。”
“今天12点后就会涨1000元/平方米左右的房价，而且过了今天你就不用来了，因为明天我们开始封盘了。”说实话，李贵贤在广钢新城某楼盘内听到这样的说法，原本也是满心怀疑的。但等他从楼盘出来，得知拍出贵价地的消息，他就开始慌了。“销售人员说，一旦涨价，附近的四五个楼盘会同进同退——但在每个楼盘的门口，都竖着近两米高的海报，几个楼盘互相抨击，我看着‘X楼盘户型奇怪’、‘Y楼盘 太低’的字样，觉得异常荒谬。”
尽管如此，李贵贤和妻子还是在当天晚上赶到售楼部，晚上9点，售楼部内还有八台客人，“我终于发现我不是一个人在战斗”。就在这一夜，李贵贤买入一套总价280万元、98平方米的三房单位。
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