[摘要] 8月3日，发改委在其官方网站发文称，下半年将加大针对房地产去库存因城施策的调控力度。鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度，可采取发放购房补贴、先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。
8月3日，发改委在其官方网站发文称，下半年将加大针对房地产去库存因城施策的调控力度。鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度，可采取发放购房补贴、先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。
在此之前，部分二线城市及众多三、四线城市纷纷出台各种刺激政策，推动楼市销售，期望降低过高的库存。对于众多城市楼市来说，如何“去库存”仍是今年楼市的重中之重。
与此相反，今年成交井喷的广州，目前的库存去化时间降至7.8个月，库存告急，楼市处于缺货状态。广州楼市今年的重中之重是如何增加库存而不是去库存。对于商家来说，这是幸福的烦恼；对买家来说，可能又要面对房价上涨。
半年，库存去化时间减少了3个月
6.7万套、827万平方米，这就是当下广州一手住宅的库存量。这样的住宅库存量，在广州楼市当中属于正常水平。很长时间以来，广州一手住宅库存量都是在八九百万平方米之间。
只是，这样正常的库存量，在今年上半年活跃的成交之下，显得有点不正常。阳光家缘数据显示，今年上半年广州一手住宅网签高达636.7万平方米，月均成交量竟然突破百万平方米，达到106万平方米。以上半年的成交速度，广州住宅库存只够消化7.8个月时间，低于市场普遍认为正常水平的8-10个月，说明广州住宅库存量偏低。
库存从偏高到偏低，广州只用了半年多的时间。
去年11月中旬，广州住宅的库存量为923万平方米，比目前的库存高出近百万平方米。更重要的是，当时广州楼市成交活跃度远远比不上今年上半年，不足85万平方米的月度成交量，比今年的大多数月均百万平方米少了一大截。正因为库存量高、成交低，导致库存消化时间为10.9个月，比现在多了3.1个月。
如果将目光再往前移，就会发现广州从库存积压严重到库存偏低所用时间不到2年。2014年广州楼市是库存不断增加的一年，年初库存不过749万平方米，年底增加到了1002万平方米，库存去化时间也拉长到了14个月，积压严重；2015年则是库存不断减少的一年，5月份的库存量还有上千万平方米，年底降至900万平方米左右，库存去化时间已不足11个月；2016年库存还在持续下降，目前库存去化时间已不足8个月。
随着库存去化时间的降低，库存单位的套均面积也在降低。去年7月份，广州库存住宅套均面积为131平方米，现在则降至123平方米，这说明一些库存的大户型单位正在不断成交。
局部区域急需补充库存
整体库存去化时间不足8个月，具体到每个区的情况又如何？
库存去化时间短的是越秀、白云、黄埔三个区，其去化时间都只有4个多月。三个区当中，越秀和白云是供应太少了，前者上半年新增供应只有3.36万平方米，后者更不足3万平方米。虽然，两个区一手住宅的成交面积都不算太多，前者不到10万平方米，后者只有24万平方米，但均远远超出了供应量，供不应求之下，库存不断减少。至于黄埔，上半年的新增供应有60多万平方米，就算放在全市范围都不算少，只是其成交量也达到了惊人的90多万平方米，还是远远超出新增供应量，加上此前黄埔的库存去化时间本就不长，现在变得更短。
全市十一区中，增城的情况比较特别，增城的库存值很高，是超过百万平方米的四个区之一。即便如此，增城库存的去化时间还是只有短短的5.8个月，处于极度缺货状态。出现这种情况的原因，还是增城非常惊人的成交量，其月均二十多万平方米的成交量，比起越秀、海珠、白云三个区上半年的总成交量还要高。因此，即使库存值高，增城依然处于缺货的状态。
全市当中，库存去化时间处于超过10个月的偏高或积压严重的只有花都和番禺两个区。
其中的花都处于库存积压严重的状态，无论其库存总量、库存消化时间长度，在全市都处于尴尬的“老大”位置。供应量较大，买家范围较窄的花都，很长一段时间以来都是广州去库存的困难户。半年前，花都库存去化时间还超过二十个月。
受此前库存量过大的影响，今年上半年新增供应大幅减少的番禺，其库存去化时间还有11个月，在全市各区中比花都好。
库存过少情况难改善
今年上半年，广州一手住宅新增供应近4万套、约440万平方米。合富辉煌此前预测，广州十区下半年的新货同样有4万套。加上增城和从化下半年1万多套，下半年全市的新增供应预计会有5万多套、500多万平方米。从供应来看，今年和去年相差不大。
问题是，今年下半年的成交量预计还会非常凶猛。数据显示，7月份广州一手住宅成交面积再度突破百万平方米，说明消费者购买欲望依然强烈。从过去几年成交趋势来看，广州下半年成交一般都比上半年凶猛，因此下半年成交量达到六七百万平方米并不是什么意外，求大于供依然是大概率事件。在这种情况下，库存去化时间还会继续减少而不是增加。
当成交活跃、库存去化时间低于8个月，房价就有了上涨的动力。今年上半年，广州一手住宅价格同比上升约8个百分点，下半年的增幅有可能会继续扩大。
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