[摘要] 据合富指数监测统计,2016年4月全市二手网签7421套,69.7万m2,环比上月高峰回落29.9%,但同比2015年4月上涨66.1%,仍然处于高位。中介人士分析,3月份二手市场大爆发主要是一线城市楼价上涨而刺激买家抓紧入市,加上是春节后第一个成交旺季,释放了节前累计的购买力。4月份后,随着市场的降温和购买力的消化,成交量也随之下降。
据合富指数监测统计,2016年4月全市二手网签7421套,69.7万m2,环比上月高峰回落29.9%,但同比2015年4月上涨66.1%,仍然处于高位。中介人士分析,3月份二手市场大爆发主要是一线城市楼价上涨而刺激买家抓紧入市,加上是春节后个成交旺季,释放了节前累计的购买力。4月份后,随着市场的降温和购买力的消化,成交量也随之下降。
不过随着5月份的到来,成交量继续走旺的可能性还是较高。目前二手楼价在经过3月、4月的上涨后,以维稳为主,部分房源供应短缺的板块,可能稳中有升。
3月房源消化快 部分板块供应不足
由于3月份盘源的消化速度较快,4月中心区部分板块盘源告急的现象逐渐显示,性价比“笋盘”难觅。据合富指数监测,4月份的盘源较以往减少了两到三成。其中天河区的车陂—东圃、天河北、越秀区、海珠区的海珠中心、工业大道、原荔湾等核心地段盘源告急的现象较为突出。如原东山区某实力型改善买家,相中天伦花园的高端物业;适逢大市价格上涨,买家略犹豫,即刻被其他买家“捷足先登”。其后买家在附近再难寻觅合适的盘源。盘源告急,也是4月二手交投高峰回落的重要原因。
分析人士也指出,珠江新城、天河北和后天河北板块在4月成交量萎缩比较明显,成交的宗数环比下降了一半左右,分析其原因并非市场不好,而是3月盘源消化较多,新增的盘源不能弥补3月去化的盘源。珠江新城资深营业经理黄文豪表示,珠江新城目前所放盘源基本为高价盘,来看房的客户依然不少,业主心态都较为稳定,也不乏有反价的业主。目前放盘量较少,价格较高的情况下,成交量下滑较多,广州楼市政策相对宽松,市场成交依然火爆,客户也相对活跃,4月珠江新城二手住宅成交均价为43133元/平方米,环比上月上涨5%。
房价整体依然在涨
价格方面,由区域看,各区均有不同幅度上涨,涨幅相对较大的始终是中心区。合富置业统计发现,天河二手楼价的涨幅大,达3.5%,连续两月领涨大市;其次是海珠和越秀,分别上涨了3.1%和2.5%。白云、番禺、荔湾、原黄埔的涨幅集中1.5%左右;萝岗、花都的涨幅相对较小。
相关人士表示,由于越秀区配套资源的独特性,业主心态坚挺,放盘价普遍提高,不乏有业主反价的情况,据业内表示,目前东风东广场物业成交价格一再走高。
例如4月成交一套东风广场的70平方米的物业,业主放盘价在340万元左右,终成交价在362万元,而在之前同样物业成交价在310万-330万元,反价后依然有心想买的实在客户跟进,客户认为再不买,楼价依然会上涨。从这样的案例中可以看出,只要有楼价上涨,会带动其他业主跟进,从而促进楼盘价格的整体抬升。
合富置业市场分析人士指出,如海珠区保利花园在3月份之前的价格在2.5万-2.7万元/m2之间,4月份跃升一个台阶后,成交价高达2.7万-2.8万元/m2,个别成交价甚至超过3万元/m2。由部分二手优质盘的价格看,中心区的二手价格不输一手新盘。由价格升幅看,中心区一手楼价较1月份的涨幅基本超过10%,二手楼价的升幅大致与一手楼市同步;个别新货稀缺的板块,二手升幅高达两成,如天河北—体育中心板块。
200万元以下刚需一手分流较多
据了解,经过3月份对客户的快速消化,4月份刚需实客有所减少。由于价格高企上涨,部分买家入市略显犹豫,部分买家干脆转投东部萝岗及西片的佛山。这部分向东、向西外溢的买家,大部分购房需求在200万元以下。
4月荔湾成交的一手住宅量是中心六区中高的区域,其中广钢新城的楼盘、珠岛花园等一手楼盘分流了不少潜在的二手客户,也有不少佛山的一手项目以较高的性价比吸引荔湾的一些专业市场的外地客户,而荔湾4月成交的二手住宅套数是所有区域中低的,部分原因也由于老西关业主换手率并不是很高,对原有住宅的依恋程度也较高。目前荔湾区域综合品质较高的电梯楼业主心态较为坚挺,而高层的楼梯楼业主砍价空间相对稍大。
中心区二手楼仍有上涨空间
■后市分析
5月向来是购房的旺季,市场走旺的可能性仍然比较大。业内表示,从新增客户量来看,4月新增客户有所减少,会在一定程度上影响成交量,另外“五一”为小黄金周,较多开发商在“五一”推新货,会分流部分二手客户,但二手房多集中在市中心,有完善的配套和成熟的居住氛围,对于一些优质的板块,例如东风东、珠江新城、后天河北等板块,倾向买这些板块的客户依然会选择这些板块的二手房。
在近郊板块,若二手物业和一手物业价格差异不大的,部分客户会在“五一”期间对比完一手项目后逐渐回流到二手房;而从成交价格方面来看,目前市场成交量维持高位稳定态势,新一周上调报价的业主占比为53%,说明近期二手价格会呈持续走高态势。
合富置业市场部经理梁燕明表示,4月份买家入市的意愿仍较高涨,但受制于高价位以及盘源不足,二手交投回落。这种格局短期内应该难以根本性改观,加上深圳、上海、北京的政策有收紧的迹象;预计下半年,广州二手楼市将会维持目前稳定、较活跃的态势,中心区二手楼价仍有一定上涨空间。
广州全市二手楼成交量变化
2016年3月 2016年4月 环比(%)
天河 2154 1373 -36.3
海珠 1532 1035 -32.4
越秀区 757 560 -26
原荔湾 374 277 -25.9
原芳村 178 142 -20.2
番禺区 1983 1249 -37
白云区 1318 849 -35.6
原黄埔 257 137 -46.7
花都区 502 428 -14.7
原萝岗 92 63 -31.5
南沙区 71 72 1.4
增城 880 818 -7
从化 495 418 -15.6
全市 10593 7421 -29.9
来源:合富指数
部分板块一、二手盘成交价格对比(单位:元/㎡)
附近一手盘
1-2月 3-4月 升幅(%) 项目/板块 4月价格 升幅(%)
工业大道 保利花园 25000 27258 9 广钢新城 约3.1万元 约10%
光大花园 32617 34907 7
天河北 中怡城市 33698 35294 4.7 新货稀缺 ——
协和新世界 34541 40302 16.7
越秀 锦城花园 41594 49702 19.5 东风广场 6.8万元 约6%
原荔湾 富力广场 30166 31488 4.4 龙津世家 3.8万元 5%以内
来源:合富指数
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