广州买房3个月内可“以旧换新” 再也不用担心限购了?

为了抢占市场份额，开发商真是什么招都能想到啊~~且不说之前恒大的“无理由退房”，保利的“全生命周期居住系统”等等，买的房子可以“以旧换新”，你听过吗？

3个月“以旧换新”靠谱？

近日广州一楼盘说可以买房“以旧换新”。邦爷打听了下，原来是业主把房子交给开发商来卖，但当天还需交付10万元的诚意金锁定一套该开发商手上的新房源。

当然，开发商会承诺在3个月内与合作中介一起，帮客户把旧房子卖出去，为客户买新房创造资格、筹集款项。但如果旧房在3个月内未售出，开发商会退还10万元诚意金，客户也就自动丧失了锁定房源的资格。

可见“3个月内能否顺利售出旧房”这是关键。

“对开发商来说，如果3个月内旧房不能卖出去，新房也同时会损失3个月的销售时间。对于买家而言，如果旧房不能获得合适的价格，就可能低于市场价格出售，也可能终没能出手。所以这种营销方法存在不确定性。”方圆地产首席市场分析师邓浩志就指出。

那么，时长设定3个月，到底靠不靠谱？

负责人告诉邦爷，他们认为3个月的期限可以保证客户有足够的时间卖掉旧房，同时3个月不算太长，能较有效防止政策以及一些市场不可控因素，造成的市场变化。

广州家家顺副总经理天友超告诉邦爷，目前广州二手房销售状态活跃，如果是客户诚意卖房，价格合理，交易周期都比较短。在天河北、珠江新城以及华景新城片区，一般交易周期为半个月，甚至有一些好的房源当天可以售出。这么看来，3个月的时长还是比较靠谱。

为什么要这样操作？

这背后，开发商和中介又是怎么合作的呢？据透露，开发商在试水的项目，是与合富、中原、满堂红三家二手中介共同合作的，后者提供“一对一”的服务专员，跟进“以旧换新”客户。如果旧房和新房都终成交，中介能得到额外的奖金。

那么旧房价格如何评估？工作人员告诉邦爷，旧房价格根据市场价进行估价，需符合业主预期。

对于这样的营销手段，业内的评价偏好。邓浩志就认为，该营销方法对于拓宽客户有较大帮助，对于换房买家而言，“以旧换新”后可享受一套房的三成首付，享受更低的贷款利息；对于已有二套房的客户则可以获得一个购房名额。

但邦爷注意到，试水“以旧换新”的楼盘，为广州中心区较为高端的项目，带豪装均价在3万/平-3.5万/平不等，为140平以上的大户型。

“中心区”使这些房源具备一定的吸引力。但更重要的，这些房源要有包装促销的需求。

据了解，该项目成交均价30458元/平，但2016年1月1日至今共销售了23套，4月销售5套。“项目成交情况不太理想，在销售上存在一定压力。”业内人的话道出了营销背后的真正动因。

虽不是新招，但风险依旧

说起来，其实“以旧换新”已不是新鲜招数了。

2013年6月，常州一盘就曾推出“置换套餐”，补差价可升级房屋；2014年5月济南楼市推出以旧房换新房，享差价优惠；

2014年武昌徐东片区引入“旧房换新房”模式；2014年11月呼和浩特市几家楼盘推出“以旧房旧车换新房”“建材换新房”等促销方式。

从零首付、车位、买房赠面积到现在的“以旧换新”，开发商的营销手法可谓层出不穷，但目的却始终都是一个——卖房子。

花招越多，说明房子越难卖，市场越不活跃。我们从房天下的数据就可以发现，4月周广州二手房的网签量为1568宗，环比下降了34.23%，其中番禺、天河、白云等3月份成交火爆的区域有大幅回调，市场趋于理性，交投也日渐平淡。也难怪，广州楼市的各类奇葩营销又多了起来。

但资深房地产人士严跃进提醒，开发商的“以旧换新”是有风险的，监管层很难介入监管，潜藏的风险需要客户自己承担。若此类交易未达成，开发商也会失去较好的营销时机，而且双方因价格、政策、市场等因素出现的纠纷或违规行为，很难控制，届时也很难厘清权责，保障双方权益。