[摘要] （文/黄颖）2016年3月16日，房天下及广州各主流媒体就“房地产去库存、限购、保利地产城市布局战略”等方面的信息对保利地产副总经理兼东南 董事长余英进行深度采访。
（文/黄颖）2016年3月16日，房天下及广州各主流媒体就“房地产去库存、限购、保利地产城市布局战略”等方面的信息对保利地产副总经理兼东南 董事长余英进行深度采访。
（保利地产副总经理兼东南 董事长余英）
众所 ，2015年仅保利一家，就占整个广州市场份额近20%。而再纵观保利地产广东团队这5年，余总带领保利地产广东团队五年间业绩从50亿、80亿、100亿翻番到150亿、200亿、300亿、500亿。
现在楼市的主基调都在倡导“去库存”，余总在采访中直言“保利地产也早已不存在去库存问题。”在这亮丽业绩的背后，究竟有哪些玄机呢？此次采访中，余总也是一一透露了保利地产在城市布局、企业管理、产品创新、房展会等方面的一些独特做法。
城市布局：坚持“3+2+X”战略，拿地跟着规划走，每个热点板块都有保利
购房者现在走在广州的每个区域，均能看见保利地产旗下的项目。据统计，2015年仅保利一家，就占整个广州市场份额近20%。也就是说，每卖出10套房子，就有2套是保利的！另外，保利地产2015年在广州创造了近200亿的销售额，是 第二房企的两倍！所以，保利作为广州大佬也是实至名归。
1、继续坚持“3+2+X”区域布局战略
“3+2+X”区域布局战略包括：3即京津唐、长三角、珠三角区域；2即武汉、成都两个城市；X即其他 城市。保利地产以一二线城市为重点深化和完善“3+2+X”城市群战略布局，坚持在一线或省会城市拿地。同时深耕已进入的城市，并向周边 延伸。
2、广州商业布局城市中轴商脉，住宅多以择水而居或以轨道交通、为主；
据余总介绍，保利地产目前商业多布局在 ，布局城市中轴商脉。住宅过去多以珠江为横轴，择水而居，现在将以轨道交通、为主。另外，保利产品在广州的布局战略还坚持“任何一个热点板块都要有保利产品”这一原则。余总表示，保利地产在广州每个热点板块都会布局项目。这样才能让保利保持发声，拿到每一个板块的发言权、定价权，这也是做好保利品牌所不能缺失的。同时这也有利于保利产品引领某一 的住宅潮流。
在拿地战略方面，余总表示保利地产一直坚持在一线或省会城市拿地，并且谨慎拿地，底价拿地，不追高地，坚信“地比钱多”。常言道“家中有粮，心里不慌”。保利地产深耕广州多年，随时都在做土地储备工作，作为有责任的开发商，在拿地上，保利不会盲目追高，会理性拿地，跟着城市规划建设走。
余总还表示接下来除了保证业绩稳步增长外，会准备扩大三四线城市的市场。当然在这三四线城市的选址上会偏向于有稀缺资源的地，如汕尾的海景资源、惠州南昆山的温泉资源等。
企业管理：团队成员年轻化，容纳每个有个性、有缺点的员工
保利地产的营销活动一贯是富有新意，不仅接地气，而且连90后都经常为之吸引。对此，我们不禁好奇在保利大团队中，是否也存在着一支90后队伍？是怎样的一个团队能够屡出新意，打造出这一场场漂亮的营销活动？
1、团队成员年轻化，平均年龄为31岁；容纳每个有个性、有缺点的员工；
回想之前保利地产轰动全城的“派甘蔗、派茶叶蛋”等活动，都达到了 好的效果，整个活动可以说是男女老少皆喜闻乐见。而这与保利地产年轻化的企业团队也是分不开的。
保利地产整体团队成员平均年龄为31岁，90后员工也占了较大比例。余总坦言，我们容纳每个有个性、有缺点的员工。因为尤其在营销方面，我们要的是创新、思维活跃的人。
2、任何一个人的知识结构都是开放性的
余总直言“保利地产旗下每个员工的知识结构都是开放性的”。员工彼此之间经常学习，进行头脑风暴，碰撞出思想的火花。所以这是 有想法、有活力的团队，大家集思广益，想出够潮、够好的营销idea。
而余总本人也是 活跃的人，譬如在微博上，余总表示通过微博，他可以及时接触到一些新鲜的东西，也可以及时了解到一些网络语言、话题热点、90后的话题，甚至可以了解到任何一种可能想买房的人。正所谓“聪明的商人都是盯着消费者，并进行精准服务”。
除了营销方面外，在产品创新上，保利地产整个团队也是发挥出惊人的魅力。保利地产强调注重客户需求。团队内部自身坚持长期学习，而且也在学习其他行业，关注年轻人想什么，敏锐捕捉到这一点，进行放大、创新体现在市场上。
产品创新：尊重客户需求，开放式团队研究产品，让产品有冲击力
余总谈到“我们强调产品要有冲击力，从一进门就要让人尖叫”。在研发产品方面，余总也是以身作则，无时无刻不在关注、琢磨产品，每天少与员工分享5-6条关于产品类的微信，共同学习。每个全新项目的面市，从图纸的设计到施工建设、装修、软装配套，再到样板间开放、项目开盘，余总都是参与其中。
同时，保利地产的产品多采用开放式团队研究，每组合作团队的实力都是 强的，正所谓“起点高度决定未来走向”。保利每个产品后面都是3-5个团队在集体做规划设计，慢慢磨合。正所谓 “没有好的设计、只有合适的设计”。而且在产品设计中，余总本人及其营销团队也是参与其中。因为懂客户的就是营销团队。
余总还坦言“产品是一种乐趣”。每周，余总本人都会花一天时间将 产品看一遍，再用半天的时间看一遍各种营销策略。周周如此，在一定程度上确保了产品的不断创新以及营销策略的实施效果。
创意的团队、充分的资料、分析、研究，才让保利产品一次次更创新、更出彩。站在巨人的肩膀上，注重客户的需求，才决定保利产品今日的设计高度。
未来一两年， 90后需要的房子将会是市场主流产品
后，还不得不提90后的购房观念。在采访中，余总提到，目前广州购房者的平均年龄正在下降，这些年轻的购房者往往较喜欢超酷的室内设计。过去开发商多注重70、80后的居住需求，房子以大、豪为主。但现在90后已即将成为新一批的购房主力军。所以在未来一两年，保利地产会多研究90后需要的房子。
90后比较自我，往往只需要一个属于自己的小窝。家庭功能已经外移至开发商或社会提供的公共社交空间。“楼上居住、楼下聚会”是再好不过的了。
90后往往需要既能保持私密又能交流的空间，开发商可以通过楼上、楼下的错层空间来解决。他们的生活方式也比较简单，往往一本书一杯咖啡就能消遣一个下午的时间。在家里，他们或在地板上席地而坐，或依靠在窗台，或坐在楼梯上静享自己独处的时刻。
90后不追求 ，讲究的是轻便、舒适、好品质，精而不多。他们所需要的住宅只是一个小小的空间就行，好带各种收纳功能的，方便整理自己的东西。
看来，不管是在90后的做事风格，还是生活态度上，余总都是了解颇深。
保利地产当代生活方式展：我和你
在了解保利地产这几年来的业绩是如何做强做大后，余总也是跟众媒体剧透了即将开幕的保利地产当代生活方式展的一些细节！
熟悉广州楼市的人都知道， 4月广州楼市又将会有大事发生！除了开发商积极备战“五一 周楼市”外，还有就是轰动全城的保利房展会！2015年，保利第三届房展会终携手近9万人谢幕，三天华丽丽成交11亿！今年的保利房展会又有哪些亮点呢？
2016年是保利的品质升级之年。过去保利房展会给购房者的印象可能停留在“卖房子”这一层。今年保利房展会除了给购房者带来购房优惠外，也是保利首届当代生活方式展。在采访现场，余总也是透露了几个房展会的亮点。
A.卖房。此次展会，保利地产依旧会给购房者带来大的优惠
B.前瞻性，引领市场。此次展会，也是保利地产未来产品的透露，将展示保利产品研究成果，通过产品与业主产生互动，与业主、同行达到交流。比如
将在户型上，改变以前土豪式的设计，将收纳空间做到 。在园林上，摆脱“花瓶”试纯观赏的园林，以业主逗留、玩耍为主。让老人、小孩、年轻人都能找到各自独立的活动空间。并且配套社区跑道、社区医疗、养老等设施。
当然，这里也卖个关子，更多详情还得到保利首届当代生活方式展现场一探究竟呢！
主题：保利地产当代生活方式展—我和你
时间：4月15日-4月17日
展览地点：广州市海珠区琶洲保利国际广场东塔（琶洲站A出口）
据悉，保利首届当代生活方式展现场将有共计18个项目参展，覆盖保利全线产品，覆盖广州9大区，全线热点区域！
受访人物简介：
余英先生，建筑学博士，高级规划师，具有丰富的实践经验，曾担任广州会展 、歌剧院博物馆、大学城、沈阳奥体 、图书馆等建筑设计国际竞赛和项目建设主持。带领保利地产广东团队五年间业绩从50亿、80亿、100亿翻番到150亿、200亿、300亿、500亿。现兼任东南 董事长。微博大V，90万微博粉丝。人称“预测帝”，对房地产趋势一语中的，事半功倍的茶叶蛋、秋裤、甩肉抵房款事件营销手法、联动珠三角的整合营销保利红案例拍案叫绝。”
（保利地产副总经理兼东南 董事长余英）
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