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刘德扬:中国市场五大看点 助您洞悉2016房地产趋势

太平戴维斯   2016-03-21 11:01

[摘要] 中国传统的‘猴年’已经到来,在中国文化里,“猴”象征聪慧灵敏,乐观向上,寓意新的一年充满生机和活力。2016年,是中国“十三五”计划的开局之年;这一年中国经济将继续向新常态发展;这一年房地产行业转型力度将加大。

中国传统的‘猴年’已经到来,在中国文化里,“猴”象征聪慧灵敏,乐观向上,寓意新的一年充满生机和活力。2016年,是中国“十三五”计划的开局之年;这一年中国经济将继续向新常态发展;这一年房地产行业转型力度将加大。

2016年中国巨龙的腾飞之路以及房地产市场的前景将何去何从?带着这些问题,我们邀请 太平戴维斯中国首席执行官兼董事长刘德扬先生走进Savills访谈室,解读中国市场五大看点,精准把脉未来动向。

看经济:2016回暖企稳or 持续下行?

Savills 访谈室:近两年,中国进入“新常态”,经济增长放缓,2016中国是否有机会走出调整期?

刘德扬:首先让我们关注一下全球的经济形势,欧洲,尚未复苏,经济走势继续趋弱;美国,尽管部分区域复苏明显,但仍有很多区域的形势不容乐观,失业率依然高企。受到外围经济形势的影响,整体消费需求在减弱,中国的外贸出口将继续缩减,在全球经济不景气的大环境下,中国也很难独善其身,2016年经济继续下行探底是必然的。

尽管如此,我们也不必过分担心。中国 已经在积极开拓新的市场,譬如“一带一路”的国家策略旨在拓展俄罗斯、中亚、西亚和东欧市场的新需求,以弥补传统欧美市场的下滑;货币政策的调整,数次的“降息降准”,意在刺激内需拉动整体经济。中国经济模式正由出口导向型转向内需拉动,从过去依赖成本 转为技术 ,由过去粗犷型发展转为可持续型。然而,各项政策面的转型,经济大背景的转型都是需要时间的积累。短期内可能效果不甚显著,但长期来看,我对中国经济仍然充满信心。中国拥有稳定的政治格局、安全的社会环境、坚实的经济基础,加之新一届 雷厉风行的反腐力度,及主动出击的外交手腕;同时中国人传统的高储蓄率也是抵御经济变化的强有力保障,这些综合因素都让我确信调整后的中国经济将更加稳健的发展。

看市场:2016 稳中求进 or 昂首阔步?

Savills 访谈室:您预期经济的放缓,货币汇率政策的放松,对今年整体房地产市场有什么影响?

刘德扬:房地产的需求和整个经济大环境息息相关,正是个人财富累积,公司业绩发展带动了住房及商业地产的发展。尽管2016年中国的经济形势不容乐观,但这并不意味着缺乏 机遇。我认为2016年对房地产市场会是个好年。

中国是一个超级大国,幅员辽阔,各地城市的经济特点大相径庭,主要的经济结构和经济活动都集中在发达的沿海城市和部分省会城市。尤其是一线城市的起步较早,经过改革开放三十多年的发展,经济底蕴 深厚,更趋国际化,外向型,多元化,产业结构以服务经济为主。土地供应愈发稀缺、财富积累却愈发庞大;一线城市每年都能吸引大批的年轻创业人才,新人口、新需求、新产业为一线城市输送了源源不断的新需求,形成强有力的支撑,这些 恰恰可以弥补外围经济下滑带来的影响。纵观国际市场,每逢全球金融危机之际,门户城市的在经济领域中地位始终坚挺,可攻可守,比如:英国伦敦、德国法兰克福、法国巴黎等城市的经济走势平稳;美国的洛杉矶、西雅图尽管受到影响但却在短时间内迅速复苏。这些城市对财富有着强大的吸引力和凝聚力,也是经济变革时期资金的“避风港”。

加之人民币贬值预期继续,转化为人民币变为资产的欲望愈加高涨,所以在一线门户城市,我们会继续看到房地产大宗交易的发生,所以今年的房地产会是蓬勃旺盛的一年。

看政策:2016 积极买房 or 持币观望?

Savills 访谈室:2016的住宅市场在开年以来,利好消息不断,多部委发布宽松的宏观政策成为市场的润滑油,请问新政对一线城市以及低线城市分别会带来哪些影响?

刘德扬:近几年,中国住宅市场整体出现两极分化的局面,因此此次 的新政也是差别对待。总体而言,新政对国内整体住宅市场利好,然而由于一线城市为置业热点地区,因此新政将更大程度惠及低线城市。

北上广深市场如我刚才谈到的,土地供应稀缺,房地产供应存在缺口。经济发展多元稳定,财富积累愈发庞大,高质量经济人口集中,成为资本竞相追逐的目标,供不应求的局面促使住宅价格一路攀升。一线住宅市场在2015年走出了一波强劲势头,本身市场气氛活跃,今年加之 的利好政策部分惠及一线城市,我认为市场将延续去年的旺势,预计一线城市房价将看到可观增长达15-20%,但市场仍需警惕过快增长而触发 的调控收紧政策。

低线城市将迎来“去库存好年”。 鼓励把目前的库存去掉,盘活资金,减低坏账,把实体的资金转入到真正对经济有推动的地方,这是 有利经济发展的举措。房地产会衍生出众多综合性的产业链和消费,包含衣食住行方方面面,所以中国经济要保持稳定的增长速率,一些重点的行业我们一定要拉动。当然,政策是一种辅助手段,市场本身的经济活力还是关键。中国三四线城市的经济体系往往比较单一,很多以工业,加工出口为主,尚未达到成熟的多元化发展,尤其在目前全球经济不景气的情况下,去化库存的节奏也就相应较慢,因此我们还需观察一段时间来分析政策带来的效应。

看零售商业:2016 绝地反击or 继续博弈?

Savills 访谈室:近几年中国的零售业可谓是“腹背受敌”,经济不景气导致零售额下滑,网购盛行导致实体店经营低迷,2016年会有转机吗?

刘德扬:旅游商业将成“大赢家”,2016实体商业还需迎合消费者喜好。实体零售市场这几年确实表现乏力,但在经历了摸索和改革之后,我认为2016年零售地产还是会有新的突破,首当其冲的亮点的当属旅游地产为零售商业带来的新契机,它不仅与网购形成错位发展,也顺应了中国消费者的消费习惯。

说到旅游地产,大家都会想到,上海迪士尼,上海梦 (Dream Center),北京通州环球影视城和珠海长隆海洋王国等,这些大型旅游项目,势必带来强大的人流和消费力,为其所在城市的核心商圈零售商业注入新的活力。未来五年,随着中国消费者对休闲娱乐的需求逐步上升,我们将会看到许多 的旅游商业项目问世,诸如主题公园、创意园区、滑雪场、艺术 、儿童乐学等大众生活娱乐性商业将是发展主流。中国消费者对 品的需求可能在未来几年还会继续走下坡路,而一些年轻的创意体验型品牌则将焕发活力,独具特色的运营商能够帮助项目脱颖而出。

写字楼:2016 供需失衡or 供需两旺?

Savills 访谈室:受到全球经济的影响,跨国公司对写字楼的需求也大幅缩减,但中国的写字楼供应仍旧逐年上升,需求能够支撑这样庞大的供应吗?

刘德扬:核心区域供应仍有限,2016重点关注跨国公司区域总部的扩张需求。写字楼市场同样要区分一线和低线城市来看,我们现在看到的供应量主要集中在低线城市以及一线城市的非核心区域。但就一线城市的传统核心区域来看,供应还是 有限的。所以,与其说写字楼市场供大于求,不如说是供应和需求不能完全匹配。正因如此,我们才会看到一线城市的代表诸如上海北京正加速写字楼“去 化”的进程,非核心区域写字楼越来越得到企业租户的青睐,从品质和配套设施来看,却一点也不次于核心区域的写字楼,这从很大程度上缓解了企业资金压力,有效提高了企业运转效益。

其次,2016年,我看好跨国企业的区域总部的扩张需求。诸如亚洲基础设施 银行(亚投行)、“一带一路”以及自由贸易区等大型战略计划,可以增强中国与邻国的贸易、 及商务联系,加之一些跨国企业在中国拥有不错的盈利空间,相信它们会考虑扩大其在中国的区域总部的空间,刺激写字楼需求增长。

可以预见,中国经济转型、金融改革和房地产市场都在从粗犷型发展模式变革成更专业、更健康的发展模式。短期内,我们会面临一些起伏,但长期,我 看好调整后的市场。因此,2016年的市场是优胜劣汰的市场,是考验我们专业和理性的市场。我坚信敏锐的洞悉市场走势,精准的把准确握市场机遇,定能突围2016,走出精彩纷呈的一年。

太平戴维斯中国首席执行官兼董事长

刘德扬

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