[摘要] 根据中原研究部监测，2015年土地市场，总体保持温和暖势，发展商拿地理性，激进不再。
疯狂卖地的节奏今日终于踏出去了。番禺桥南的南区公园南侧地块，未出让已经有10家房企报价，终在45轮激烈争夺后，时代地产以24.7亿元加3600㎡配建面积竞得，折合楼面地价16330元/㎡，折合溢价48%。
月底还将有一大拨的土地推出，伴随着广钢、金融城等用地一起出让的荔湾区百花香料厂，根据中原研究部实地调研，拥有令人心动的一线河景，不过退后一步却是大片的茶滘村旧村改造项目，未来也将与之形成直接竞争。那这次的土地出让，香料厂将会以怎样的价格成交？未来的出路又如何？
【客户来源】地缘优势易获广佛及海珠人认同
拥有一线花地河景观的百花香料厂，位于广佛同城化的核心，同时也是白鹅潭经济圈的辐射区。片区的发展有利于促进广佛资源要素的流动融合，打造合作平台，建立广佛同城化示范，继而相辅相成的带来人口增长，刺激房地产市场的发展。而同时，作为三旧改造项目的百花香料厂，随着近几年旧厂改造土地供应在中心区中的地位越发重要，这次出让也必定引起房企的兴趣，而对该片区有着深厚感情的周边的广佛住民也对该区域的未来发展产生了憧憬。地缘的特点使该项目更容易获得广佛周边，以及与之地理位置邻近的海珠区客户的青睐。
图表1 百花香料厂地块区位图
【产品建议】外观、户型、服务差异化以求突围
虽然景观资源不错，但是地块占地面积小，开发规模一般，形状也不规整，限高且外立面及天际线设计也有相应的要求，同时北、东、南三面被茶滘村旧城改造项目所包围，这给项目的建筑规划排布增加了不少难度。不过正因为临河而限高，并要求错落的天际线，同时周边已建成的项目外立面多为灰白色、黄灰色，中原研究部认为，规模上不显眼的百花香料厂，在建筑规划、外观上不但限度的利用好一线河景资源，同时建议与周边建筑形成差异化，以鲜明的形象跳出，更利于项目在片区建立标志性地位。
图表 2 茶滘村改造项目-力诚汾水花园
地块规划的车位为不少于903个，车位配比不符合改善型高端住宅的需求。不过由于地块位于中心城区，虽然仍需要公交接驳地铁，但周边生活配套完善，同时茶滘村改造项目也将有较大规模的高档次商业配套，因此车位配比在户型设置的参考作用减弱。周边在售的一手项目仅力诚汾水花园，主打45-106㎡一至三房，带装修均价约2万元/㎡，但由于现时在售的一期大部分为回迁房，仅剩余少量商品房在售，因此在定价上并不与市场状况对等。
但随着未来该项目开发的深入，未来一两年上市的二期、三期产品预计价格将有提升，并将与本项目形成直接的竞争。而与本项目不足500米距离的远东御江豪庭，由5栋15-32 层洋房组成，面积分别为85-96㎡两房、106-121㎡三房及127㎡四房。不过项目基本已建成但至今仍未销售。而百花香料厂项目考虑与周边产品差异化，楼市政策对改善型产品的支持，以及接力“放开二孩”政策，中原研究部建议产品以刚需改善型的90-120㎡三房为主力，配比一定量的四房户型以满足三代同堂的居住需求，当然也可考虑“亲情居”的理念。
除了建筑、户型设计的差异化外，打造优质生活概念，将此概念融入到建筑、装修、物管、家居服务等方面，以提升居住品质为宗旨，以区别于一般以满足首置刚需为出发点的居住理念。
另外不仅茶滘村旧改项目会与本案形成直接的竞争关系，由于地块与佛山南海仅一河之隔，在广州限购仍然持续的前提下，广佛同城利好驱动下，不少客户已然选择佛山的楼盘，这也是本案未来潜在的竞争压力。
图表 3 远东御江豪庭
【价格预测】地价18000以内相对合理
从地域近原则分析，在2014-2015年公开出让的居住地块中，与百花香料厂地块近的当属广钢新城。根据中原研究部统计，近两年，广钢新城共出让两批地块，批是2014年2月21日，当时房地产市场仍在延续2013年末的火热势头，土地市场也承接房地产市场的热情，发展商拿地热情极高，在这种氛围下，批广钢新城共四宗居住用地，分别被金融街地产、珠海华发地产高溢价抢夺，楼面地价高达20337-21568元/㎡，溢价率高达56-65%。
然而，市场风云变幻，自2014年3月起，楼市开始降温，各地纷纷松绑限购都未能挽救颓势，到2014年6月，即便安全的一线城市广州，以万科为首的大开发商开始降价促销，在这种政策环境下，广钢第二批共六宗居住用地，于2014年9月29日被推出时，发展商已不再狂热抢夺，拿地更趋理性慎重，后这六宗地块分别被保利、金融街、北大资源、深振业瓜分，楼面地价仅14000-18000元/㎡，溢价率仅0.65-30.39%，地价回归理性。
从地块自身条件来看，同样是旧厂改造用地，广钢新城所承接的光辉，是百花香料厂难以比拟的。如果说广钢新城既有自身区位优势，又有政府为其定制的规划前景利好来吸引买家，那么百花香料厂则只能靠自己，来突破被茶滘村改造包围的劣势。总体来看，百花香料厂地块的市场价格，高于广钢新城的可能性不大。
从政策环境来讲，2015年房地产的主基调是去库存，虽然当前政策环境非常宽松，市场总体情况略好于去年，但仍不能与2013年同日而语。根据中原研究部监测，2015年土地市场，总体保持温和暖势，发展商拿地理性，激进不再。根据中原研究部统计，今年广州中心区出让的旧厂改造用地，溢价率普遍不高。例如天河区元岗路粤隆客车厂地块，是以底价成交的；而天河区广州大道北广日电梯厂地块，溢价率仅16%；海珠区广纸厂地块，被越秀、绿地底价竞得；白云区棠槎路穗花水泥厂地块，溢价率也局限于15-17%内。
不过番禺桥南南区公园南侧地块，本身地块条件，且片区市场发展走势向好，因此出让有较高的溢价，也说明房企对未来市场有一定的信心。但房企在达到竟配建阶段也非常冷静没有不断追价。
因此，预测月底百花香料厂地块的出让，发展商拿地会持续理性，溢价率预计控制在30%以内的可能性较高，而终成交价格若维持在14000-18000元/㎡当属理性。同时考虑一路之隔的南海，目前的楼价水平与芳村地价持平，现状已经给芳村的楼盘销售造成巨大压力，预计未来这种压力和影响会长期存在，因此，中原研究部建议，对于广佛交界处的百花香料厂地块，发展商拿地姿势需更理性慎重。
据中原研究部调研，百花香料厂地块属于芳村花地湾板块，周边茶叶市场、花鸟鱼虫市场等各类专业市场聚集，居住氛围浓厚，二手楼盘众多，楼梯楼和电梯楼均有丰富选择，二手市场竞争较为激烈，价格相对稳定，因此，本区域的楼价上涨速度相对更加平缓。据中原研究部监测，项目片区二手电梯楼售价20000-26000元/㎡，个别楼盘的个别单位可达28000元/㎡，考虑市场现状及走势，预测项目经过两年开发期后，未来售价可达26000-29000元/㎡，部分具备一线花地河景的单元，单价过3万可期。
本次地块拍卖采用限高价竞保障房的拍卖方式，但是，由于项目住宅体量很小，开发商品住宅已经很局促，中原研究部不建议发展商再增加保障房的建筑面积，因此，不建议地价超过20300元/㎡的高限价。
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