[摘要] 广州 2015年10月14日2015年第三季度广州物业市场整体表现平淡，其中前三季度广州一手可售甲级写字楼成交量价齐跌，去货速度全面放缓。零售房地产市场亦受到经济发展影响，增速变缓。然而 市场至今新增供应量同比上涨量大，南沙花都市场火热。
广州 2015年10月14日 2015年第三季度广州物业市场整体表现平淡，其中前三季度广州一手可售甲级写字楼成交量价齐跌，去货速度全面放缓。零售房地产市场亦受到经济发展影响，增速变缓。然而 市场至今新增供应量同比上涨量大，南沙花都市场火热。今天，高力国际举行了媒体见面会，详细分析第三季度广州物业市场情况。
可售写字楼成交量价齐跌 预计明年有回暖趋势
高力国际数据显示，今年1-9月广州一手可售甲级写字楼累计新增供应约40万平方米（取得预售为准）,今年天河区新增供应约18万平方米，比上年同期新增供应量下降16％，然而天河区写字楼供应基本饱和。黄埔区广州绿地中央广场，供求走势上升。今年较为瞩目项目当属天盈广场，以及沉寂多年的天河北新盘寰城海航广场。
全市至今为止可售写字楼成交量价齐跌，去货速度全面放缓。前九个月的广州一手可售甲级写字楼网签面积15万平方米，同比下跌近79％。这部分写字楼网签均价26,674元/平方米，同比下跌34％。全市月均去货速度约1.6万平方米，同比下跌79％。2015年全市一手甲级写字楼在售余货量约48万平方米，其中天河区仅剩保利克洛维、天盈广场、力达广场等少量项目在售。
高力国际项目销售及推广华南区董事黄润满先生预测，第四季广州的写字楼销售市场预计不会出现明显的改善，没有量和价的太大改变。除非出现一种情况，开发商年底急着回笼资金，或完成业绩任务，大幅调低项目的销售价格，以价换量。可能会出现阶段性的销售高潮。市场真正的回暖，他预测会发生在2016年上半年。而他提出，天河CBD明年将迎来后一批甲级写字楼项目，海航寰城广场、天盈广场、保利克洛维，中心优质项目经得起市场考验，逆市下项目销量及价格保持稳定上涨，保值有保障。
市场逆势前行 南沙花都项目大热
高力国际数据表示，今年1-9月广州一手可售 累计新增供应158.6万平方米（取得预售证为准），全市新增量同比上涨24％。南沙、花都为供应主力，两区供应量占全市51％。而南沙区今年由于自贸区落成，受到各界广泛关注，即推即售罄。花都区的广州万达文化旅游城亦销量火爆，出现“时光盘”。中心区项目供应依然紧张，天河区新增云启、力达广场两个项目，越秀区新增富力东山新天地、方圆越秀时光两个项目。
今年1-9月广州一手可售 网签面积87.3万方，同比上涨11％。南沙成交量比例高，占25％，其次是黄埔和番禺。今年1-9月广州一手可售 网签均价15,667元/平方米，同比下降5％。受到外区域南沙 市场推货量及成交量占比增大，拉低全市均价。
黄润满先生表示，“十一”前后，广州的 产品呈现井喷上市的景象。他预计2015年底全市一手 剩余可售货量约129.48万方，库存量巨大。货量主要集中在番禺和黄埔，分别有20.36万平方米和36.19万平方米，天河优质项目供应依然紧张。同时，番禺、南沙区 市场预计将持续热销，尤其南沙在自贸区利好持续支撑下，优质楼盘预计将会有小幅升价，结合市场行情和产品同质化情况，预计郊区项目继续以价换量。广州保持限购下，关于 投资，黄润满先生依然持积极态度。
奢侈高端需求持续低迷 新项目仍逆势开业
据广州市统计局，2015年前七个月广州市社会消费品零售额同比增长11.2%，增速较2014年同期放缓1.5个百分点。与趋缓的零售额增长相呼应，2015年第三季度广州市中高端购物中心首层物业平均租金有所下跌。鉴于若干业主将其项目开业时间延后，季内仅有一个新项目落成。
来自高力国际研究部数据显示，2015年第三季度，来自餐饮及快时尚的需求保持活跃，一系列新开及租赁活动即系佐证。然而，某些项目内的品牌及业态品牌组合调整致使全市空置率环比上升0.6个百分点至季末的9.0%。萝岗万达广场录得约95%的入驻率。在经济增速放缓的背景下，来自奢侈或高端品牌的需求持续低迷，广州市大部分购物中心之定位均为以大众品牌为主。同时截至季末，广州中高端购物中心首层物业平均固定租金环比下跌3.3%或同比下降0.8%至人民币1,078.0元每月每平方米。租金下降主要由新项目低于平均的租金水平以及部分现有项目的租金调整所致。
对于上述市场的表现，高力国际零售房地产服务董事林丹女士则预测从第四季度开始天河区商业竞争激烈，新项目的入市将进一步促使现有项目进行升级和调整。林丹女士还看好快时尚品牌及餐饮业的发展态势，未来这两个行业将会继续积极拓张，保持发展热度。而在非传统商业集中区域的番禺区，虽然整体商业氛围较弱，但未来随着大量的新增供应的相继入市，将逐渐形成商业圈，广州整体的商业格局或将发生变化。
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