[摘要] 在经济大环境影响以及电商的持续冲击下,广州多个商圈都面临了极大的挑战。日前记者走访了多个商圈发现,不少商户都大叹日子很难过,营业额比前两年缩水了不少,但是租金却年年涨,商户也换了一批又一批。
在经济大环境影响以及电商的持续冲击下,广州多个商圈都面临了极大的挑战。日前记者走访了多个商圈发现,不少商户都大叹日子很难过,营业额比前两年缩水了不少,但是租金却年年涨,商户也换了一批又一批。昔日辉煌的状元坊已经成为广州衰退商圈的典型代表,同样一间铺位,租金从十年前的七八千元/月跌到了现在的700元/月仍无人问津。对于后起之秀的天河路商圈,不断增加的商业体供应也令市场竞争越来越大。
商业网总裁黄华军表示,整体商圈的氛围都比七八年前有所下降,但这并非广州一个城市的现象,而是普遍的现象,其中主要的就是受到了电商的冲击,但是今年商户普遍反映生意更不好做,则主要是受到了经济大环境的影响。早在多年前,黄华军就提出商业要避免同质化,“但是实际操作起来远没有那么容易。”加上现在新增商业综合体供应量非常大,各个区域已经形成各自的小商圈,原本集中的客流量就被分流了。
北京路、上下九以及天河路是广州突出的三大核心商圈,许多人觉得北京路和上下九出现没落,但是实际上依然有其特色在,主要是一些百货商店受到了较大冲击,从日均人流量看有所下降,但是整体的氛围未有本质性的改变。在传统的商圈中,环市东路、农林下路以及长堤大马路为代表,商圈的落寞程度显得比较明显。以友谊商店为代表的环市东,因为定位过高,加上近两年的政治环境,黄华军认为是比较值得担忧的一个商圈。在互联网+的思维下,他还认为商业市场中的优胜劣汰不能避免,用电商倒逼产业升级,对于中国经济结构的调整是一件好事。当然其中必然会损害部分企业或者个人的利益,但是无论如何,都阻挡不了这种趋势。
而在太平戴维斯广州商铺部高级经理张宸豪看来,以北京路、上下九为代表的传统商圈,目前的升级主要受到产权和经营权过于分散的影响。在伦敦、纽约等地,为何旧商圈总是能不被新的商圈所代替,就是因为其商铺的产权属性可以调整,从而亦可以结合市场及时对商业业态进行调整。
对于后起之秀的天河路商圈,不断增加的商业体供应也令市场竞争越来越大。业内人士认为,对于商场而言,不仅零售出现问题,招商目前也陷入了困境。特别是高端商场引进奢侈品品牌,受近两年反腐因素的影响,购买力也在出现比较明显的萎缩。
上下九 周末人流量大减
作为广州传统繁荣的商业步行街,上下九近年来的衰退速度也在加快。上下九步行街东起上下九路,西至第十甫西,横贯宝华路、文昌路,全长1237多米,共有商店300多家,于1995年起发展,经历了十多年的繁荣,高峰期间日流量可达到60万人次。虽然拥有新城区难得品尝到的地道西关美食,但是随着零售业的快速衰退,上下九的人气也大不如前。
和以往不分周末工作日,上下九都人挤人的状况相比,现在的上下九步行街就算是周末,无论是街道还是商店内人流量都大大减少,甚至还有部分商店出现无客在场的情况。由于上下九的零售商店主要以出售低价商品为主,近两年随着电商的大肆发展,自然受到了极大的冲击,不再是本地学生以及时尚达人购物的地。据了解,目前上下九主要的消费人群来自外地游客。因此,只在大型节假日,上下九才有真正的销售旺季。
“忘不了去年十一期间,一家卖雪糕的品牌商铺两天就销售了6000个和8000个雪糕,日均销售额达到6万-8万元,平日里每天的销售额也有3万-4万元。”一位熟悉上下九市场的业内人士跟记者表示。他坦言,只有餐饮才是影响微小的。而普通的零售,就算吆喝也不一定能把人气吸引来。
记者沿街看到,随处可以见到10元、20元甚至几元就能入手的衣服、裤子。但是不管店内店外的人员多卖力吆喝,人气都并不如人意。在一家新开业不久的商场二楼内,一租下二楼电梯口铺位卖衣服的年轻商户小江表示,次尝试做生意,但是感觉一点都不好做。现在每个月租金为3000多元,虽然基本每天都有开单,但是基本赚不了什么钱,很可能做完今年就要另谋出路了。隔壁的小王则对记者说:“生意好不好做,你看现在周末的人流量就知道了,惨的时候一个月营业额只有几百元。”
太平戴维斯广州商铺部高级经理张宸豪表示,上下九等传统商圈的衰落主要受到升级空间的影响。实际上,虽然这些商圈的人流量已经大不如前,但其实传统的商业氛围依然比较浓厚,不少国际品牌都有意向进入。但是这些商铺的经营权基本集中在业主手上,过于分散。例如H&M、优衣库等品牌需要的商铺面积动辄在过千平方米起步,经营权分散就导致协调和沟通存在很大的问题。同时,经营权过于分散也在一定程度上增加了商家的法律风险,诸多原因令这些国际品牌后不得不放弃进入这些传统商圈。张宸豪认为,如果这些更受年轻人追捧的品牌能够进入,就可以带动消费群体的升级,从而对整个商圈的定位有所拔高,不然大量充斥中低端商品只能吸引一些外地游客,无法进行良性循环。
状元坊 租金暴跌至700元/月
周末的状元坊,已经很难再跟15年前的人潮涌动联系起来。在牌坊的入口处,仅有小部分市民悠闲地出入着,而此前水泄不通的店铺门口现在也能见到零星的年轻人问价,还价。中午一点左右,不少店主甚至坐在小板凳上玩起了游戏、或和对面、隔壁的同行聊起了天。
罗女士在店门口挂了两排衣服,正在忙活自己手中的手工。谈到现在的生意,罗女士直摇头。她说自己在状元坊已经做了十年生意,犹记得在2006年时,同样店铺的租金要去到七八千元/月,去年降到了1000多元/月,现在只需要700元/月,但仍有大量的铺租不出去。记者看到,罗女士的店铺旁边就有三家招租的店铺,面积在5平方米左右,租金都标着700元/月。罗女士告诉记者,有时候一个月的营业额也就一两千元,除去租金,连生活费都不够。生意不好,就有许多空闲的时间,于是就拿了一些手工活来补贴一下,例如帮厂家穿吊牌等等。
曾经的状元坊是广州时尚潮流的前沿地,除了有特色的手工艺品,许多紧贴时尚的衣服以及配饰都集中在此,因此,吸引了大批学生前来消费。罗女士表示,毕竟状元坊曾经名声在外,现在有许多外地游客依然会慕名前来,但已经很少有本地的学生会来。
在中原地产工商铺高级营业经理陈海航看来,状元坊的衰落主要因大众的消费习惯发生了较大变化所致。现在越来越多的购物广场兴起,状元坊的购物环境比不上商场,并且出售的商品也再无此前的优势,甚至还面临电商的严重冲击。从政府的角度看,状元坊的规划以及消防都已经满足不了现在的标准,存在较大的安全隐患。因此,虽然是广州传统的文化标签,但是还是纳入了政府升级改造的计划。
去年9月份,相关部门确定了状元坊升级改造的招标工作,要求整体保护历史城区传统格局与历史风貌、传统街巷、古树名木、不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑、非物质文化遗产等保护要素,要梳理街区内的文化旅游体系,构思旅游产业发展模式,建议进行产业主题的策划,建设出具有本土文化特色的越秀区创意文化商业社区典范。一年时间过去了,目前暂无与改造进度有关的消息传来。
一边是市场的颓势,一边是改造的难度,状元坊显然已经陷入了两难的境地。
天河路 高端零售严重萎缩
相比于越秀、荔湾的传统商圈,天河的商圈零售业受到的冲击相对要小。据戴德梁行数据统计,第二季度,广州购物商场首层平均租金为658元/平方米/月,环比下跌0.4%,同比下跌0.7%。其中天河的租金表现较为坚挺,出现小幅上涨。在天河路,就聚集了以天河城、正佳广场、太古汇、万菱汇为代表的诸多中端或者高端购物广场,今年四季度还将增加天环广场,又一个高端shopping mall。
张宸豪表示高端商场近两年受到的冲击也非常大,2012年底,不少奢侈品对于进入广州依然有较高的热情,但是2013年中市场就开始急转向下,当前部分高端商场对引进奢侈品牌已经非常吃力。其中的原因既有中高端商场供应量不断增加的影响,也有高端市场购买力在反腐之后明显下降的影响。
实际上,除了大量的中高端商场之外,天河南一路、体育西路等沿街或者小区内也有不少零售商店聚集。“天河南实际上就是天河城和正佳广场消费力之外的一种补充。前几年发展非常迅速,加上受到周边高端购买力的影响,已经形成特色的小资购物氛围。”中原地产陈海航表示。
“这里的租金年年都涨,但是营业额这几年却都在走下坡路,特别是今年,营业额比前两年缩水了1/3。”天河南一路一家潮流服装店的工作人员小刘向记者介绍,他已经在这家服装店工作了将近6年,之前服装店在正佳广场旁边的潮流站,后来因为商场要重新装修,只能将地点转移到了这边。这两年来,一条街的商铺关了又开,开了又关,已经数不清换了多少批。现在商铺的租赁合同通常都是签5年,每年租金都要往上递增,但是没有几家店能熬得过3年,可能一年就已经经营不下去了。
据了解,天河南一带一楼商铺的租金在1000多-2000元/月/平方米,目前经营业态以服装、小吃奶茶等轻餐饮为主,另有小部分婚纱摄影、儿童摄影、药房等。业内人士表示,营业额萎缩和租金上涨的矛盾是因业主和租户心态不一致所导致的,业主希望将利益大化,但是张宸豪就建议,业主和商户都应该站在双赢的角度考虑,作为业主方应该根据市场的情况对租金的合理水平有所判断,如果一味涨租,长期而言并不会对商铺的经营有利。
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