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黄埔旧改大刀阔斧 旧改商品房成交套数占板块八成

新快   2015-08-22 00:00

[摘要] 三旧改造是黄埔的重头戏。据2013年数据显示,黄埔区纳入三旧改造的面积达到22平方公里,占全区区域总面积的25%,比例全市高。

三旧改造是黄埔的重头戏。据2013年数据显示,黄埔区纳入三旧改造的面积达到22平方公里,占全区区域总面积的25%,比例全市高。从去年开始,有三个旧改项目先后入市,几乎撑起全区的商品房供应。数据显示,今年1-7月,旧黄埔板块住宅供应量和成交量双双达到近四年高峰

黄埔旧改 旧改商品房成交套数

近期,黄埔标志性的旧城改造项目保利鱼珠港以及广州拆迁量大的旧村改造项目文冲村先后宣布奠基,使得黄埔区的改造热浪又一次达到高潮。此外,据统计,黄埔目前已经动工的三旧改造项目还有横沙村、阀门厂、南坡玻璃厂,已经通过审批的茅岗村以及让步村改造等项目,目前也正在加速推进中。

三旧改造尤其是城中村改造当中利益关系繁杂,推进的速度非常缓慢,对充分依赖三旧改造的黄埔房地产市场,新货补充速度太慢成为突出的问题。2012年,万科文冲改造就推出了商品房项目万科金色悦府,2013年推出第二个商品房项目悦时代花园,因为地段占优势,在商品房供应见少的黄埔,两大项目很快被市场消化完毕。去年,横沙改造项目商品房中鼎君和名城、南坡玻璃厂改造项目佳兆业城市广场、阀门厂改造项目保利学府里先后推市,几乎撑起了整个旧黄埔板块的商品房供应。

据广州房价点评网数据显示,今年1-7月,旧黄埔板块有566套新货供应,比2014年141套、2013年64套分别暴涨了3倍多和7倍多。今年1-7月黄埔一手楼成交套数为985套,供应量和成交量双双达到近四年来的高峰。其中中鼎君和名城、保利学府里两个旧改项目合计成交783套,占整个板块成交的80%。

业内人士分析,一直以来黄埔区几乎无可开发用地供应,旧改地块也是近两三年才逐步释放出来,所以商品房供应尤其是素质高的楼盘供应非常少。记者了解到,黄埔当前商品房住宅的购买力很大一部分由黄埔本地居民支撑,对区域环境熟悉,认可度较高。而一些地段占优的旧改项目上市后,也吸引了不少中心城区的白领置业。不过,黄埔一手住宅主要依靠旧改项目供应,而通常旧改的改造周期长且分散,因此,整体供应缓慢的局面很难被打破。

保利鱼珠港

首批产品明年入市

早在2011年,广州市规划局在披露黄埔中心区城市设计及控制性详细规划时提出,黄埔中心区将成为辐射华南地区的航运服务中心和专业性临港商务中心。根据规划结构,黄埔中心区将形成“一核两廊三轴五中心五组团”的总体结构。其中重要的“一核”即强调了鱼珠临港商务中心、长洲岛历史文化旅游服务中心共同构成的市级服务功能核心。另外两廊指区域南北两大生态廊,五组团则圈画出了鱼珠临港航运商务组团、大沙东路城市综合服务组团、茅岗生态花园居住组团、大沙横沙文冲复合居住组团、长洲深井历史文化生态休闲组团。

在日前召开的黄埔区届代表大会次会议上,广州市委常委、开发区党工委书记、管委会主任、黄埔区委书记陈志英再次强调集中力量建设知识城、临港经济区、科学城、生物岛,培育知识经济产业集聚带。而临港经济基本成为旧黄埔经济转型的支撑。根据规划,临港经济区范围为信华路以西、广园东路以南区域,信华路以东、电厂东路以西、黄埔东路以南区域,以及东江岸线的南岗头地块。通过建设鱼珠临港总部基地和港航服务业集聚区,包含现代物流、港务信息、商贸流通、电子商务、总部经济、金融服务等产业。陈志英表示,对于临港经济区的首要部署,就是将用5年时间完成鱼珠核心区改造,建成保利鱼珠港、华南国际港航服务中心、状元谷跨境电商交易中心等重点项目。

其中,核心区内的龙头项目保利鱼珠港,由保利集团和广物集团合作开发,已于7月底正式奠基动工,占地面积约59.6万平方米,总建筑面积约110万平方米。项目位于天河和黄埔交界,紧邻地铁五号线三溪站,直面珠江。据了解,保利鱼珠港定位为集居住、商业、娱乐、于一身的大型城市综合体,未来涵盖高档酒店、超甲级写字楼、大型购物中心小区购物等。项目将邀请全球设计团队参与设计,按照黄埔地标规格兴建,预计首批产品将在明年入市。

茅岗村
签约率近六成未开始拆迁


位于黄埔临港经济区鱼珠核心功能区内、黄埔区西大门位置的茅岗村是广州早纳入改造的52个城中村之一。据了解,该项目地处天河区东部和黄埔中心区交接处,改造范围位于茅岗路以西,分布于黄埔大道东路、中山大道、护林路和广园东路之间,作为鱼珠临港经济区和广州国际金融城交汇的重要节点,是广州城市发展东进战略的必经之路。

按照2011年4月8日广州市“三旧”改造工作室批复的《黄埔区茅岗社区茅岗路以西城中村改造方案》数据:项目规划总用地面积79.55公顷,计算容积率建筑面积为227.43万平方米,拆迁居民户数为2194户,由广州市茅岗腾顺实业投资有限公司参与改造。其中复建安置区计算容积率建筑面积100.75万平方米,融资区计算容积率总建筑面积93.80万平方米,而融资部分的住宅建筑面积为80.1万平方米,商业建筑面积8.90万平方米,公配设施建筑面积4.80万平方米。按照套均面积100平方米计算,融资区可提供8000套左右商品房住宅。


记者近日走访茅岗改造项目了解到,截至2015年8月18日,茅岗村累计签约1269户,整体签约率为57.8%。据介绍,项目签约从2013年10月份开始,在今年3月份出台额外奖励措施之后,近半年的签约率实现了突破性进展,比半年前翻了一番,其中,个别经济社如西华九社的签约率已经率先突破八成。


由于整体签约率尚未达到规定的80%,目前茅岗拆迁工作尚未开展,但街头巷尾仍然可见改造的宣传标语,部分祠堂、活动中心附近有改造工作人员向村民提供各种咨询服务。记者了解到,早在2013年,改造方就专门建造了一个气派的签约中心,并建造了回迁房样板房供村民参观,回迁房户型从45平方米的一房一厅到160平方米四房。

文冲村
六期回迁房已建好三期


备受关注的文冲村改造项目近日举行了全面开工奠基典礼。文冲村是广州第三个大型“城中村”改造项目,同时也是广州拆迁量大的城中村改造工程。文冲村由万科参与改造,这也是万科在广州涉及的旧改项目。资料显示,改造范围主要为文冲石化路以西,南至黄埔东路,东到石化路,西靠乌涌河,北临万科城市花园,总用地面积达47.3公顷,用地面积约12.9万平方米,计容积率建筑面积约39.4万平方米,涉及改造的村民家庭共有1916户。


近日,记者探访该项目了解到,项目共规划的6期回迁房目前已经建好三期,回迁率达到四成,剩下的三期预计在2018年前完成。村屋的拆迁工作也在有条不紊地进行着,而石化路一带商铺目前仍然在营业尚未动工,按照计划,所有拆迁工作将在2018年前完成。按照政府规定的拆迁补偿标准,采用拆一补一的办法,村民可选择产权置换或者货币补偿两种方式,如果选择后者可将有效产权面积按照5800元/平方米的标准领取补偿,否则将置换同等面积的回迁房。

万科文冲项目一位工程人员介绍,首期回迁房在2012年时就已经完工,有小部分村民已经将手中多余的回迁房放租,租金可以去到40-45元/平方米/月。据了解,文冲村回迁房面积从30-130平方米不等。按照当前的租价,一套30平方米的单身 ,少也可以租到1200元/月,而村屋多的村民可置换过千平方米的回迁房。

记者看到,村内仍有大量的村屋尚未拆除,万科文冲项目一位工程人员告诉记者,大部分村屋实际都无村民居住,很大部分尚未拆除可能受到中间房屋还未达到拆迁条件的影响,一旦拆除将可能影响该栋房屋。记者在村内走动时确实发现较多房屋已经大门紧锁,空无一人,堆了部分建筑垃圾。


除了村屋的拆迁工作,对于拥有800多年历史的文冲村而言,如何保护大量文物也成为了开发商万科的一大考验。据了解,文冲村里拥有众多明清古建筑,有322年历史的陆氏大宗祠以及400余年历史的文冲碉楼为知名。除此之外还有13间公祠、7间私塾、一间书院、16间明末清初的古民居、10座古门楼。按照规划,改造后的新文冲以陆氏大宗祠和邵山书院为中心,保留13座祠堂等老建筑,采取平移或拆后重建、修葺等方式将其他古建筑集中为一个3万平方米的古建筑群。

“这个宗祠原来是在四期回迁房施工的地方,因为影响到施工,我们就把这间宗祠平移了几十米,所用的石材都是原建筑的石材。”万科文冲改造相关负责人介绍,基本上所有文物的石材,能用就用,如果实在用不了也按照原来石材的尺寸以及花纹进行倒模,尽量还原出它原有的历史的味道。在建筑群门外有几棵数十年的大叶榕也将被保留,未来将和建成的人工湖相得益彰。

据了解,2012年开始,万科推出文冲村融资地块中的商品房项目万科金色悦府,第二年再推出第二个商品房项目悦时代花园,在商品房供应见少的黄埔,两大项目很快被市场消化完毕。万科相关人士指出,接下来改造的重点仍然在拆迁和兴建回迁房,新的融资项目可能没有那么快可以推出。

■观点
黄埔三旧改造 推进速度相比算快的
在合富辉煌首席市场分析师黎文江看来,从广州市到2020年将完成138条城中村的规划看,整个旧改的速度都显得很慢,但是这

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