[摘要] 楼市再现“日光”：发生了什么 还能涨多久？
深圳楼市再现“日光”：到底发生了什么 还能涨多久？
处在历史性拐点下的楼市，为何还会出现“日光”、“疯狂找房”等现象，值得我们深入观察。
近日连续有媒体报道称，“深圳投资者疯狂寻找房源，只要总价在接受范围内，不管业主反价多少，大都一举拿下”、“深圳不少新楼盘全部‘日光’，原本处在房价洼地的区域已经被迅速填平”。
深圳房价已经如此火爆了吗?真实情况如何?背后又有哪些因素?还能涨多久?小报告(微信号：ifengxbg)将带你一探究竟。
房价风向标
5月18日，国家统计局发布4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，70个大中城市新建商品住宅成交价格继续回升，同比有1个城市上涨，环比上涨的达18个。
(资料图：70个大中城市同比、环比房价走势)
从上图可以看出，从来看，无论是新建住宅还是二手住宅价格(环比价格除外)，仍旧处于下降趋势，但下降趋势放缓。
而在这70个城市中，引人注目的是深圳房价。无论是环比还是同比，均处于涨幅，分别为0.7%和1.8%。
从某网站统计数据看，在房价从去年8月开始下跌的大背景下，深圳新房价格一直处于稳定状态，二手房价格处于缓慢上升的态势;从官方数据看，深圳房价仅维持了6个的同比下降趋势后，去年12月即率先引领开始上涨趋势。
近三周，深圳住宅成交数量大幅上涨。对比同是一线城市的北京、上海和广州，火热程度明显不同。不过，这更多的是投资需求而非刚性需求，以及媒体夸大的效果。
发生了什么?
2月10日，仲量联行公布全球2015年城市发展动力指数(CMI)，其中深圳排名第四，多年位列深圳之前的广州没有上榜。
广东社科院近日发布的《2014年广东省现代化进程》测评结果显示，深圳总分超越广州位居。
众多排行榜的结果表明，深圳超越广州已成为趋势。有媒体分析称，“北上深广”的城市格局或将成为中国内地一线城市的新常态，未来取而代之的或将是“北深上广”。
排名只是表面数据，房价上涨的背后则离不开人口流动与转移，而决定了人口流入流出的，则是当地产业结构、产业发展前景。
产业作为社会经济发展的主要驱动力，推动社会经济不断向前发展。产业升级在集聚大量人口的同时，亦为当地的房地产市场带来巨大推力。产业对房价的影响，主要通过三个方面：人口规模、人口结构和收入。产业越高端、多元，房价上涨空间越大。
中金公司在《变革中的中国系列之一：腾笼换鸟，深圳引领创新大潮》报告中指出，深圳已率先进行产业升级，华为、腾讯、中兴等给深圳积累了很多人才，对深圳互联网的发展影响深远;深圳稳居中国金融业梯队。
中原集团研究总监刘渊认为，在这一轮楼市回暖过程中，表现为突出的当属深圳，原因有三：楼市规模、产业结构和人口结构。
数据显示，深圳常住人口在2000-2013年间增长了362万，目前深圳的常住人口中外来人口占7成多，这是深圳房地产市场增长空间大的主要原因。
此外，3.30新政也一定程度上释放了中央稳定楼市的信号。“日光”、“疯狂找房”等现象的出现，说明投资者依旧看好深圳楼市。
能涨多久?
深圳房价上涨即使有诸多他城市不具备的因素，但能一直上涨下去吗?答案是否定的。
(数据来源：北京大学社会学系李建新论文)
首先是人口总量。
楼市之所以处在历史拐点，根本原因是人口处在拐点。
根据联合国数据预测结果，中国将是是世界人口大国史上继日本之后的又一个老龄化速度极快的大国，人口规模和结构是缩减衰落型。按照中方案，2050年，老年人口比重将达到24%;按照低方案，老年人口比重将达到27.4%。
联合国预测，在中方案条件下，中国人口总量将在2030年左右达到峰值约14.5亿，然后人口开始下降并出现负增长，估计2050年将达到13.8亿。
中央党校国际战略研究所副所长研究结果显示，人口流动和城市化是发展中国家经济增长的重要推动动力。而2015年起中国结婚需求住宅的人口数量下降;随着老龄化加速，人口死亡率上升，独生子女继承住宅增加;城镇住宅过剩问题将更加严峻。
其次是人口流动。
随着国家产业布局的调整，劳动密集型产业正在逐步由经济发达城市向中西部地区转移，城镇化建设速度在加快，二三线城市的就业发展机会越来越多，越来越多的农民工选择向二三线城市甚至农村转移，区域经济与周边城市的互动会越来越频繁，人口的迁徙也就随之发生了变化。
也就是说，随着人口向深圳等沿海城市流动的减少，房价进一步上涨的动力也会降低。具体需要多少年，得看城镇化、区域经济的发展情况。
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