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省房协会长蔡穗声:养老地产需跨界合作

房天下房天下   2015-05-21 09:35

[摘要] 广东省养老地产的发展需要哪些推力?中国的养老地产会呈现出怎样的发展趋势?在广东省房地产行业协会(下称广东省房协)会长蔡穗声看来,中国现有的养老地产项目目前还没有发现有非常成功的案例。“现在还不是探讨哪一种养老地产模式很好的时候”。

广东省养老地产的发展需要哪些推力?中国的养老地产会呈现出怎样的发展趋势?在广东省房地产行业协会(下称广东省房协)会长蔡穗声看来,中国现有的养老地产项目目前还没有发现有非常成功的案例。“现在还不是探讨哪一种养老地产模式很好的时候”。

省房协会长蔡穗声 养老地产

在室里见到蔡穗声会长,举手投足间都可以感受得到他的严谨治学。采访蔡穗声是件愉快的事情,他随时可以为你补充一些知识,却不会打断他原先的思路。哪怕他慢条斯理地回答了你突然插进来的问题,回过头,他又接回原先的话题,似乎不曾被打断。“未来的养老地产肯定是百花齐放的,有很多种模式,并不都是国外的那些模式。”蔡穗声对养老地产很有信心。

长线投资应是基础

在大家看来,房地产开发商财大气粗,投资养老地产自然不在话下。然而,蔡穗声并不这样认为,“其实开发商未必是养老地产的佳投资方。”蔡穗声接着解释,开发养老地产有一个问题必须解决,就是养老地产回笼资金慢。“养老地产回笼资金可能需要十年,如果没有可以长期运转的资金,养老地产很难运转下去。”一般而言,房地产开发商需要快速回笼资金,才能将资金投入到另一个项目,所以未必能为养老地产提供长线投资。“保险公司、基金等投资方或许更为靠谱。”蔡穗声认为。

事实上,在国内,确实有不少保险公司参与或有意于养老地产的投资。此前,保险资金不能用于保险以外项目。2010年,保监会公布《保险资金运用管理暂行办法》,规定保险资金除可用于银行存款、买卖证券,购买股权,也可投资不动产,保险资金闸门由此打开。2013年10月,国内由保险公司投资的养老社区——合众优年生活养老社区持续健康退休社区在武汉开园,该社区正是由合众人寿投资的。保险客户通过购买合众人寿的养老保险计划,就可提前锁定未来入住“合众优年养老社区”的权利,即客户缴纳的保险相当于租金,入住时再根据身体评估情况缴纳一定的管理、护理费用。

目前,合众人寿已在湖北、沈阳、安徽、广西等多个省份开工建设养老社区。除了合众人寿,泰康人寿更是早在2009年就已拿到养老社区项目经营牌照。而去年,太平人寿也提出在范围内打造“梧桐之家”颐养社区,随后,新华保险董事长康典也对外披露,已有两个养老项目正在建设当中。

“并不是地说,谁就是好的养老地产的投资方。”蔡穗声想了想,又补充道。他再三跟记者强调,他并非说房地产开发商不能当投资方,但养老地产的开发应有多种融资方式,从而保障养老地产能更好地运作下去。

迫需政府正视与定位

当前,中国的老龄化趋势已不容忽视,政府也对养老问题愈加关注,不断出台政策鼓励社会资本进入养老产业。此外,不少地方政府也在努力打造“9073”的养老格局,,即居家养老、社区养老、机构养老的人数分别占90%、7%、3% 。

对此,蔡穗声及不少房地产行业人士都有点困惑,“现在的问题是,我们都不知道养老地产应该居于哪种地位。是在政府规划的‘9073’养老格局里的‘7’?还是‘3’?”蔡穗声摊开双手无奈地表示。如果政策明晰,养老地产的位置明确,对于养老地产落实用地是非常关键的。

虽然居家养老的养老模式更受欢迎,但蔡穗声并不觉得养老地产的市场需求不足。他笑着以自己的家庭为例,一一分析养老地产的市场需求。“现在养老社会化是一个趋势,我们不需要所有的人都认可养老地产。只要有1%~10%的人认可,市场需求就足够养老地产大施拳脚了。”蔡穗声进一步表示。

据悉,目前大多数的养老地产项目的用地都是市场价获得的商业用地,成本昂贵。“现在城市周边的很多农村集体经营性土地都是作为工业用地,但因为种种原因,不少这样的土地都有些空置着。如果能将这些土地转为养老用地,养老地产的成本就低很多了。”蔡穗声建议道。

虽然养老产业的利好政策不断,不断有房地产开发商、保险公司等公司都对进入养老地产的蠢蠢欲动,但终将目前进入养老地产项目的企业寥寥无几。对于此等“雷声大雨点小”的现象,蔡穗声认为,“大家都在等政府的正视与定位。如果政策明晰,摆清养老地产的位置,以及用地优惠政策出来,到时将是另一番景象了。”蔡穗声很坚定,他对养老地产的信心可想而知。

经营管理团队紧缺

在考察了海外及国内的众多养老地产项目后,蔡穗声对养老地产的研究愈加深入。“养老地产需要四个基本因素, :可以提供长线资金运转的投资方、开发商、经营管理团队、医疗支持。”蔡穗声表示,经营管理团队是当前中国养老地产建设的一大短板。

事实上,蔡穗声口中的经营管理团队与国内的物业管理是不一样的。“养老地产的运营管理团队不仅仅是对物业的管理,更是对人的服务管理。”蔡穗声解释道。国外的经验表明,养老地产的运营管理团队对养老地产相当重要。一个养老地产项目的成功绝非是建设出适合长者居住的建筑,而是打造一个适老的社区,让老年人能够健康愉快的地在里面生活。

蔡穗声对澳大利亚悉尼的两个项目印象深刻。“除了设施安排上适合老年人外,还为老年人安排很多生活方面的服务。可以让老年人搞一些艺术创作,画画、陶瓷、做手工艺品等。”蔡穗声发现在这些养老地产里居住的老年人都有自己的生活方式,有自己喜欢做的事情。“他们和子女并不是常常见面,但他们仍然生活得很愉快。”蔡穗声认为,这就是运营管理团队的作用。

“但中国现在严重缺乏这样的运营管理团队,我们只能先从国外请人过来,然后自己慢慢学,慢慢摸索,培训出自己的团队。”蔡穗声说道。

“养老地产必须跨界开展,并非一个行业、一个产业就可以解决的。”蔡穗声强调,养老地产必须要有政府、社会、政策扶持,开发商等与社会有关各种机构的参与。

随着中国社会老龄化程度的加剧,养老将是一个社会问题。或许正因如此,虽然养老地产的未来并不明确,有诸多不确定的因素,但蔡穗声仍对养老地产抱着极大的希望与信心。(记者 黄荣霞)

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