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一季度广州未售住宅15.2万套 改善性需求将上升

——戴德梁行2015一季度广州房地产市场分析报告

房天下房天下  作者:熊梓含   2015-04-13 00:30

[摘要] 4月7日,戴德梁行广州分公司发布了2015年第一季度房地产市场分析报告。相比起全国房地产依旧低迷的状况,广州楼市有企稳迹象。一手楼住宅成交量升价跌,但库存依旧高企,虽然新政已经颁布但短时间内房企仍以去货为主,涨价可能性不高,未来购房需求将从刚需转向改善型。

4月7日,戴德梁行广州分公司发布了2015年季度房地产市场分析报告。相比起房地产依旧低迷的状况,广州楼市有企稳迹象。一手楼住宅成交量升价跌,但库存依旧高企,虽然新政已经颁布但短时间内房企仍以去货为主,涨价可能性不高,未来购房需求将从刚需转向改善型。

一季度政策环境进入宽松通道土地市场遇冷

戴德梁行华中区研究部主管及助理董事林珂在会上做了一季度广州房地产市场分析的报告,她表示,从去年9.30新政限贷放松之后,一系列救市政策相继发布,直到今年的3.30新政降首付减免税费,整个楼市的政策环境已进入宽松通道,日后会慢慢看到政策实施的具体效果。

广州2015一季度楼市 戴德梁行广州市场分析

相对于去年一季度土地市场的“开门红”,今年的土地市场则比较冷淡。据报告显示,一季度全市土地成交89.7万平方米,金额64.7亿元,同比分别下滑44.9%和75.7%,只流拍了两宗地:增城住宅用地及白云区商务用地。林珂分析到:“在一季度的土地成交中,工业用地成交面积占比近半,也是土地成交金额较低的重要原因。”

广州2015一季度楼市 戴德梁行广州市场分析

纵观2015年的土地供应情况2015年计划出让土地面积1,621万平方米,比2014年减少两成。各类住宅用地供应共64宗,总用地面积高达528万平方米,与去年基本持平。中心区除海珠、白云外,土地供应明显下降。外围区域除新黄埔、从化、番禺外,供应都比2014年有所增加。增城、南沙、花都分别排名前三甲。

广州2015一季度楼市 戴德梁行广州市场分析

住宅成交量一手同比上升 全市库存高企

1-3月,广州新建商品住宅成交143.0万平方米,同比增加14.9%;1-2月,存量住宅成交72.8万平方米,同比减少4.1%。林珂分析到:“单看1-3月新建住宅供求关系趋于均衡,但前期库存还处于努力去化阶段,并制约新房价格上涨。前三月一手成交均价16,846元,同比降6%,环比持平(-0.3%)。”

广州2015一季度楼市 戴德梁行广州市场分析

然而,全市库存仍然高企。去年Q3可售库存1,009万平方米;未售库存14.4万套,面积1,916万平方米。Q1可售库存964万平方米;但未售增至15.2万套,面积1,998万平方米。正是有着仍然高企的库存压力,林珂表示:“尽管已经颁布了3.30新政,但大部分房企仍然会以去货存为主,并对市场抱持续观望的态度,短时间不会涨价。”

广州2015一季度楼市 戴德梁行广州市场分析

中心五区二手房成交量上涨明显

二手住宅方面,1-2月十区成交均价13,746元,比去年Q1和Q4升18%和8%。去年9.30限贷松绑以来,改善型买家积极入市,并反应于二手住宅成交量变化。其中,中心五区二手成交量升幅明显高于外围区域。

广州2015一季度楼市 戴德梁行广州市场分析

今年1-2月二手总体成交量有所回落,但中心五区成交量仍高于去年同期。另一方面,9.30后成交均价并未出现即时上扬,而是继续小幅波动调整。今年1-2月,随着中心五区成交均价的明显上升,全市十区成交均价也相应走高。

一季度无新增甲级写字楼 未来两年空置率将上升

本季度广州甲级写字楼无新增供应,净吸纳量3.4万平方米。金融类、TMT(科技、文化传媒与通讯类)、专业服务、能源、贸易类公司对现成空间的需求保持强劲。未来两年新增供应较多集中在珠江新城。金融城目前还处于起步阶段;琶洲大部分待建写字楼计划作为总部大楼,自用比例较高,对市场影响相对有限。

广州2015一季度楼市 戴德梁行广州市场分析

林珂预测到:“预计未来两年供应放量带动吸纳上涨,空置率将有所上升,这将使得租金承压,预计未来两年涨幅平缓并存在下行压力;物业资本值保持坚挺,稳中略有轻微下降。

未来十年广州房地产发展增速将放缓

戴德梁行广州及郑州公司总经理黎庆文在会上发表了广州房地产“下一个十年靠什么”的报告。他分析到:“中国GDP增长率自2011年开始从双位数变为单位数增长,预计未来十年增长速度还将减慢。广州GDP增速历来高于平均,但同样将面临逐步放缓。”

广州2015一季度楼市 戴德梁行广州市场分析

房地产行业增长点向机构性机会转变

黎庆文表示:“过去几年房地产高速发展,带动上下游产业链产能大量增长以至产能过剩、形成泡沫。实际上,决策层已经放弃2003年确立的将房地产作为支产业的思路。不过,近期房地产开发投资增速下滑与库存高企、资金沉淀,令到近期政策思路调整:处于改革阵痛期经济下行阶段,房地产仍是支撑经济增长的有力工具。”

广州2015一季度楼市 戴德梁行广州市场分析

然而,现在的房地产市场已经不像10年前处于一个只要卖房就赚钱的时代了,黎庆文说道:“实际上,房地产行业格局正发生深刻变化,房地产市场集中度逐年提高、对专业度要求更强,行业增长点从过去的趋势性机会转向机构性机会。应以开发为主到服务、经营、资产管理并重,增加持有物业的利润占比。”

“刚需”中长期下行、“改善”需求量上升

黎庆文还对未来广州的住房需求趋势做了预测,他分析到,作为一线城市,广州的教育、医疗、社会文化资源将继续吸引外地就业人口涌入,相比平均水平,广州未来“刚需与改善”需求都还有较大空间。

广州2015一季度楼市 戴德梁行广州市场分析

未来5-10年,无论在还是广州处于25-34岁的“刚需”年龄段人口数量将处于下行通道;而处于34-49岁年龄段、较多“改善”需求的人口数量在来讲基本持平,而广州却呈上升趋势。

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