[摘要] 在《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见期间,广州40余家业委会和小区业主代表在经过反复讨论和修改后,在国庆长假后,将一份《<意见稿>应增加业主的建筑物区分 权登记专章的建议书》(下称《建议书》)寄往国务院法制办。“建议书”认为,增加这一专章,有助于化解城市小区共有部分产权不清乱局。
广州40余家业委会及业主上书国务院建议:在《不动产登记暂行条例》中增加共有面积登记制度
明确小区广场、架空层、停车位、地下车库、会所产权
在《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见期间,广州40余家业委会和小区业主代表在经过反复讨论和修改后,在国庆长假后,将一份《<意见稿>应增加业主的建筑物区分 权登记专章的建议书》(下称《建议书》)寄往国务院法制办。“建议书”认为,增加这一专章,有助于化解城市小区共有部分产权不清乱局。
《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》是今年8月国务院向社会公开征求意见的。广州业主“建议书”中提到的“业主的建筑物区分 权”,即通常人们常表述的“小区共有物业和共有面积”,包括小区的广场、架空层、设备用房、停车位、地下车库、会所、业主活动室、廊道、物业用房、商业用房等等。
实际上,改革开放后开发的住宅小区,都没有对小区共有面积和共有物权的产权进行过登记。一位房管部门的专业人士介绍,上世纪90年代中期,只是在建立预售制度前提下,把整个小区先“大确权”给发展商,一度还规定没有经过“大确权”,发展商不能出售这些房子。
广东省 参事王则楚介绍说,目前房产出售后,仅对业主的专有面积,即自己的住房面积进行产权的转移登记,而没有共有物权的确权登记,也没有开发商专有面积的登记。开发商的专有面积往往混在共有面积或者分摊面积中,同时也规避专有面积应该缴纳的物管费。
由于广州的小区和其他区域一样,对这些建筑面积并没有进行实质性的产权登记,广东省华南和谐社区发展 主任周活宁说,多年来这些区域产权不清,导致业主、业委会与开发商、物业公司双方为争夺其控制权、使用权,以及所产生的公共,冲突矛盾不断。
是近几年以来,广州不少小区一些被认为是业主的共有物业,如车库、业主活动室、架空层等突然被确权给了开发商,开发商又出售给私人,引起业主的不满,成为各种矛盾的导火索之一。
业主要求对共有物业进行登记依法有据,对的小区都有意义。省 参事王则楚指出,《物权法》早在2007年实施,但共有物业的物权登记制度一直没有建立起来。
《建议书》:不动产登记条例应出台实施细则
《建议书》认为,广州不少小区的停车场、设备房、会所、花园、架空层等是法定的全体业主的共有面积。但近几年,部分开发商经过二次确权,变为私产,业主在不知情的情况下使用多年后,被开发商及所属物业公司要求缴纳租金,甚至停车位必须支付高昂的购买费用才能供业主使用,并由此引发业主与开发商和物业公司的矛盾与冲突。
建议书中,建议增加的专章内容包括五个部分:建筑区划登记、土地使用权登记、共有部分登记、面积投票权登记和配套设施用途登记。建议书认为,目前,“公共建筑面积”等共有物权属“模糊地带”。因此,在《不动产登记暂行条例》中增加业主的共有权登记专章,是落实《物权法》的规定,以便对小区共有部分的区域产权进行明晰界定。
建议书认为,“建筑区划内除依规划证明文件确立为专有部分的外,一律为共有部分。共有部分符合登记条件依法可以登记的,应当在初始登记时登记于业主大会或全体业主名下,切实保障广大业主的公共利益。”
建议书还提出,“不动产登记条例出台时应出台实施细则。哪些是业主私有的,哪些是业主共有的,哪些是市政部分,在不动产证上都应明确,开发商不应涉足。”
国务院法制办、市房管局:不宜表态
就广州业委会、业主代表的这份《建议书》,国务院法制办工作人员表示,作为收集意见的部门,不好对具体的内容进行表态。
广州市房管局相关负责人也表示,《意见稿》各抒己见是每个业主和企业的权利,应当尊重。但作为 部门不宜参与其中并对各方意见进行评判,也不方便对《意见稿》与业主的《建议书》等公开发表进一步的意见,以免引起误解。
12家开发商及物业公司发“意见书”批评业主建议:
专有面积之外并非全部属于业主 停车场建设费未计入业主购房成本
针对这份广州多家业委会及业主代表提出的“建议书”,由12家房地产开发企业和物业公司联合向40家业委会发出的一份“意见书”,对此提出直截了当的批评,“建议书不成熟不严肃,其要求增加的不少内容在相关规定中已有涉及,且有挑动小区内斗之嫌。”
有开发企业负责人说,例如,《广州市城镇房地产登记办法》是主管部门制定下发的规范,对怎么进行登记有一些规定。如,业主建议书要求对土地使用权登记,其实目前广州市的房产证上面有这方面记载的,其他城市房地分离登记的,关于土地使用情况的登记更清楚。
房地产及物业公司的“意见书”批评说,建议书只站在自己的立场上说话。例如,把规划明确的专有部分外的面积一律视为业主共有部分,把 的公建配套都说成是业主的,是基本的常识性错误,也没有任何法律依据。
“意见书”说,房地产在中国发展的历史不长,缺乏经验,过去在规划上也有不明确的地方,比如开发商在小区开发的一些停车场等等,建设费用其实并非都计入业主购房成本,之前没有明确产权,现在越来越积极地走向正轨,在查清相关情况之后,自然就会把这部分登记在开发商名下。“我们不能因为之前的一些瑕疵和经验不足,就否定我们的工作,甚至提出本不属于他人产权的物业产权诉求。”
有房地产开发企业在接受新快报记者采访时表示,“小区的共有面积归属问题在规划初始已经明确,再要求登记没有必要。”他举例说,有些地方已经规划是 ,就会将产权交给国家;有些是商场,还有地下车位等,这些地方当然产权谁开发谁受益。
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