[摘要] “十一”后成交回升较快的南沙楼市,又被自贸区将获批的传闻打了一针强心剂。盛传粤港澳自贸区方案将最快在本周三公布,虽然最后还是没有等来官方消息,但南沙楼市近来建设地铁环线、国际航运中心等利好消息不断,区内无论是住宅楼盘还是写字楼兴奋度都很高,认为自贸区获批只是早晚的事。
“十一”后成交回升较快的南沙楼市,又被自贸区将获批的传闻打了一针强心剂。盛传粤港澳自贸区方案将最快在本周三公布,虽然最后还是没有等来官方消息,但南沙楼市近来建设地铁环线、国际航运中心等利好消息不断,区内无论是住宅楼盘还是写字楼兴奋度都很高,认为自贸区获批只是早晚的事。更有专家认为,如果粤港澳自贸区落地,短期内,南沙楼价将有不少于20%的上涨。
自贸区和取消限购成南沙楼市两大期盼
申报自贸区是南沙获批新区后关注的事情。11月18日,商务部新闻发言人沈丹阳在例行新闻发布会上回应记者关于天津、广东、福建自贸区即将获批问题时表示,商务部将根据十八届三中全会要求,选择一些地区开展自贸区试点。
而11月11日,广东省委常委、常务副省长徐少华在广东省工会第十三次代表大会上作经济形势报告时表示,中国(广东)自由贸易园区很快就会得到批准。
此前的11月6日,在粤港合作联席会议第17次会议上,广东省长朱小丹也曾提及,要和香港共同推进“突出对港澳开放”的自由贸易园区申报工作。
根据由多位知名学者、记者组成的国内政策类智库微信公共账号“识局”的爆料称,广东、天津、福建自贸区最快于本周三公布相关消息。“识局”分析,自贸区消息应在周三国务院常务会议上通过,而年底前所剩的“周三”已不多。有媒体称,参与自贸区申报事务的有关内部人士透露,“现在广东、天津已经走完程序,就等福建。估计福建还需要半个月,三地等着一起公布。”
目前还是政策市的南沙楼市,在经历了今年的调整后,自贸区和取消限购成为市场年内的两大期盼。
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十月成交890套创今年新高
南沙启动申报自由贸易区首次被公开提出是在去年7月,此后在新区概念推进上显露疲态的南沙,找到了一个新的兴奋点。数据显示,2012年南沙全年平均楼价8300多元/平方米。2013年1月-12月,全年楼价平均达10000多元/平方米,2014年1月-6月份平均楼价达1.14万元/平方米。
然自今年中自贸区爽约后,再遇上楼市调整,南沙成交一路疲软。今年1月-9月南沙楼市没有一个月成交量高于600套,其中有5个月月度成交量不到500套,远远低于以往一个月成交800套左右甚至上千套的水平。
不过,这一局面在10月份有所改观,网签数据显示,10月南沙成交了890套单位,均价为9461元/平方米。排在全市第四位,仅次于番禺、黄埔和增城。“这既有新盘低开的因素,也有房贷新政的影响和取消限购的预期。”业内人士认为。
成交的回升,再加上自贸区的传闻,调动了发展商推货的积极性。虽然发展商对自贸区充满期待,但前面有自贸区失约的前车之鉴,发展商并不想一直等待下去。据网站监控中心实时统计,11月10日-11月16日广州市十一区新增3173套住宅房源。其中南沙区有1506套预售房源,占比47.46%,遥遥领先其他区域。市场上,开盘、推新、开样板房,年底的南沙楼市一年繁忙景象。经历过一轮价格调整的南沙,目前价格也保持稳定,大多数楼盘的价格在8500-10000元/平方米。
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自贸区落地后楼价会涨吗?
“即使南沙获批自贸区,也只是拿到块牌子,要变成现实还需要一段很长的时间,就目前市场来看,对楼价的刺激不会很大。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,南沙这些年来已经画了太多的饼,却都还没有实现,而且目前南沙楼市还面临着巨大的库存压力。“要想让投资者入市,这个刺激量还不够。”
数据显示,截至今年11月18日,南沙楼市累计未售单位18209套,未售面积2153685平方米。“南沙去年平均每月成交量有8万平方米,今年以来降到了每月只有5万平方米。以5万平方米/月计算,消化周期长达43个月,就算以8万平方米/月计算,南沙楼市的消化期也要约27个月,远远超过18个月的红线。
不过,广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文却乐观认为,如果粤港澳自贸区落地,对南沙房地产的推动将非常明显。短期内,南沙楼价将有不少于20%的上涨。
他认为,首先目前南沙地价、房价仍然属于洼地,有较大的上涨空间。2013年南沙一手住宅均价才刚刚突破10000元/平方米。写字楼和商铺,更处于“萌芽期”。未来增长潜力巨大。其次,从上海自贸区的发展历程看,房地产总是先于产业,提前启动。短期内地价、房价快速上升速度很快。倘若政府不加以干预,投资资金的大量进入,短期内会令地价和房价。
区域分析
人气不足制约南沙房地产发展
“南沙房地产将走出一条与广州其他区域发展完全不同的道路。”赵卓文分析认为, 南沙楼市将有几个显著的改变:如由“价格洼地”转向“价格高地”;由“性价比”竞争转向“品质竞争”和“潮流”竞争;由单一产品(住宅产品为主)转向多元产品开发;由投资需求为主转向多种需求共存;由广州买家为主转向珠三角、港澳买家共存;由广州一个远离市中心的边远区域转向具代表性和示范性的“优质生活圈”和国际性新区。
不过,“人气问题”却是南沙楼市发展的一道门槛。赵卓文认为,南沙新区的发展将是一个漫长的过程,至少需要10-15年的发展,才会见到成效。房地产发展却是一个短期要见效的商业性开发。两者之间存在矛盾。短期内,南沙人气不足、产业人口不多,城市基础设施和配套设施还有很大的缺口等因素,都会制约南沙房地产的发展。
“南沙是广州外来人口聚集的区域之一,现在南沙有72万人,根据规划,2020年要有300万人。但是限购的政策制约,南沙如何能增加人气?”黎文江表示,南沙要发展,必须改变政策。
赵卓文也持同样观点,“南沙可以考虑成为特区,退出限购政策,引入购房入户政策。此外,要成为创新的新区,没有大量的总部企业和创新型企业进驻,将成为空谈。南沙要发展第三产业,首先要摆脱约束,在总部经济、金融、创意产业发展等方面提供特殊政策。只有如此,南沙的房地产业才能迎来真正的春天。”
近期利好
1.建设国际航运中心
11月10日至11日,广州市委书记任学锋到南沙新区调研,要求南沙建设国际航运中心。任学锋指出,依托南沙港这一核心资源,进一步加快港口的交通和物流中心等基础设施建设,完善集疏港体系,推进大通关体系建设,实现集聚发展和创新发展,抢占经济制高点,建设国际航运中心。
2.两条地铁线启动招标
地铁18号线广州南段的测量工程启动招标,该地铁线的走向大致方向为广州南站至南沙万顷沙,地铁开通后,从南沙40即达天河;南沙内部的环线——轨道交通15号线线站位规划研究项目也开始招标,建成后将极大地方便南沙地区黄阁、南沙街、横沥、珠江街、万顷沙与龙穴岛之间的联系。
3.新开通四条公交线
11月10 日,南沙新开了四条公交线路,分别为南沙56路(大涌东路总站-庆盛高铁站)、南沙57路(马克村委-庆盛高铁站)、南沙58路(大岗环城线)、南沙59路(潭山中学-粤新海工船厂),12月15日还将开通2条公交线路。
4.华师二附中最快明年招生
位于黄阁蕉门岛的华南师范大学第二附属中学目前已选定设计方案,预计2016年可完工,在部分项目建成后,最快可于明年9月先期部分招生。学校建成后可容纳72个班,提供3600个学位。
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