[摘要] “穗六条”落地一年,统计数据显示,一年来广州全市成交量同比萎缩了三成,然而价格反而上涨了11.6%。去年11月18日,“穗六条”出台,宣布提高二套房首付至七成,同时,广州户籍外人士购房需提供连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明,大大提高了在广州置业的门槛。
“穗六条”落地一年,统计数据显示,一年来广州全市成交量同比萎缩了三成,然而价格反而上涨了11.6%。去年11月18日,“穗六条”出台,宣布提高二套房首付至七成,同时,广州户籍外人士购房需提供连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明,大大提高了在广州置业的门槛。
业内人士表示,由于去年受到限价限签限售的影响,导致成交价被人为拉低,同时大量的房源在今年政策放松后网签,又拉高了今年的均价,11.6%只能解释为均价上涨,实际上的售价可能要比去年跌10%左右。
大户型库存进一步提升
据某网站监控阳光家缘数据,2013.11.18-2014.11.16,广州一手住宅网签量为67452套,同比(96854套)大跌了三成,外围五区萎缩程度比市区更明显。全市均价则为14801元/平方米,同比(13267元/平方米)上涨了11.6%。
去年“穗六条”出台后的月,广州楼市迅速降温。数据显示,2013年12月,全市仅网签一手住宅6488套,同比2012年12月份过万套的水平大幅下挫了近四成。由于受到信贷政策收紧的持续影响,市场降温的态势一直延续到今年。截至今年9月,每月全市的成交量普遍维持在五六千套的水平,仅3月份突破了6000套。直至“9·30”房贷新政出台后,10月份的成交方有起色,成交量达到7000多套的水平,成为今年来的位。
不过,业内人士认为,“穗六条”提高了置业门槛,从而影响了市场成交,但除了受此影响之外,更受到大的经济环境、信贷政策、购房信心等多重因素叠加的影响。
在合富房地产经济研究院院长龙斌看来,“穗六条”还影响了市场的结构。因为对改善型市场的限制,刺激了大户型的库存进一步提升。阳光家缘数据显示,截至11月17日,全市可售货量的面积达到978万平方米,共74273套,套均面积为131平方米。“而过去,普遍一年的库存量也仅为五六百万平方米,甚至三四百万平方米。”
均价虽然上涨 实际售价下跌
从数据上看,虽然成交量萎缩十分明显,但是成交价不仅未有下跌反而同比上涨了11.6%,并不能反映真实的市场情况。今年的市场并不乏降价的现象,特别是萝岗、番禺、南沙、增城这些供应量大、竞争更为激烈的郊区,多数楼盘都不可避免地卷入今年的降价潮中。“网签数据和事实脱节。”业内人士指出。
实际上,因为房价控制目标,衍生出了限价限签限售等附加政策,尤其是2013年,使得市场受到的干预程度尤其大。直至去年11月份开始,南沙、花都率先放开限价,今年5月份,中心区的高价盘也逐渐解签。
从近一年各月的成交数据看,今年5月份和6月份,分别达到1.6万元/平方米以上,除此之外,还有3月、7月、8月、9月的成交价为1.5万元/平方米以上,这些月份都同比去年有较大的涨幅。业内人士认为,由于受到政策的干预,去年的成交均价实际上并无参考价值,实际的成交价远比数据要来得高,而今年的成交均价显然更加真实。
龙斌表示,去年90%的楼盘都采取双合同的标准,网签价至少拉低2000元/平方米。而今年仅能称之为均价上涨,实际成交价下跌。今年郊区整体价格回调在10%以上,中心六区的均价也有5%左右的小幅调整。
业内分析
市场元气有所恢复 年内成交量难以大涨
今年年中,广州业内人士就多次针对“穗六条”的必要性展开了讨论。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,去年11月份“穗六条”的出台在时间上就显得不太合理。从去年11月份开始,市场已经开始降温,并且市场大环境已经从最初的供不应求逐渐演变为供过于求,在市场成交相当乏力的情况下,“穗六条”依然未有取消或者放松之意。
他还指出,我国房地产市场的政策一向都具有滞后性,在房地产过热时收紧,在房地产市场变冷之时再放松,才能真正有效地调节市场。广州和北京、上海不同,其中一个作为政治中心、一个国际金融中心,在经济上对房地产的依赖程度比较低,而广州则不同,对房地产的依赖相比较高。无论是土地收入还是楼市成交量,和北京、上海相比,仍然有比较大的差距,在政策上也理应更加灵活。
对此,龙斌持有相同的观点,他认为,由于此前的行政手段,造成了市场和政策出现不对称现象。10月份以来,广州放松限购传闻四起,实际上有不少楼盘不惜和买家摆上赌局,押宝三年社保的条件将在11月之后调整,不过,目前尚未有成文的规定出台。
对此,中原地产项目部总经理黄韬表示,“9·30”房贷新政后,不可否认市场元气得到了一定程度的恢复,若在此时,政府放松“穗六条”,可能会对市场产生误导。今年的最后两个月预计成交量将稳中有升,难以大涨,成交价会继续维稳。“行政化的调控政策逐渐退出市场是大势所趋,但是在市场较为低迷或为淡季之时退出,或比较合理,例如明年的2月份、3月份。”而龙斌认为,在大经济环境难有起色、库存量依然高企的两大条件下,“穗六条”放松后也不会对楼价产生太大的刺激作用,预计只会对成交量有所拉动。
迟交楼32个月 发展商建筑公司要求互赔
新快报讯 记者欧阳鑫燕报道 因建筑工程合同纠纷,花都某楼盘延迟交楼32个月,239户业主共计获赔近6000万元。如今发展商和建筑公司均要求对方赔偿自己的损失,上周六,广州市仲裁委员会就此案进行了公开庭审。
据了解,此案由花都某楼盘的商品住宅工程引起,双方围绕着上述建筑工程中的阴阳合同引发了一系列纠纷,现发展商要求建筑公司赔偿因向业主交楼支付的违约金;建筑公司则提出仲裁反请求,要求发展商支付施工过程中的各项损失。
基于仲裁的不公开原则,仲裁案件鲜有公开庭审。此次因为案件复杂,双方争议较大,所以在广州仲裁委员会的建议下进行了公开庭审。据介绍,这已是该案进行的第三次庭审,前两任首席仲裁员都先后主动申请退出了本案仲裁庭。
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