[摘要] 尽管国庆黄金周前夕有“央四条”利好落地，但就10月以来的广州二手房成交数据来看，并未产生实质性影响。从分布于全市中心六区的30大指标楼盘成交数据看，中心城区带有优质学位的二手房价格相对坚挺，而外围及近郊片区的价格降幅较大。随着成交量持续萎靡，愿意小幅让价的业主却有所增多，约占四成左右。
尽管国庆黄金周前夕有“央四条”利好落地，但就10月以来的广州二手房成交数据来看，并未产生实质性影响。从分布于全市中心六区的30大指标楼盘成交数据看，中心城区带有优质学位的二手房价格相对坚挺，而外围及近郊片区的价格降幅较大。随着成交量持续萎靡，愿意小幅让价的业主却有所增多，约占四成左右。
据广州三大中介成交数据显示，与去年9月相比，30大指标楼盘中，仅有15个楼盘出现同比价格上涨，而其中又有9个楼盘的二手价格涨幅逊于CPI，即价格上涨幅度低于3%。而出现同比价格下跌的指标盘有14个，降幅超10%，普遍降幅在3%~8%。整体看，超七成市区二手指标楼盘跑输CPI。另外，在30大指标楼盘中，汇景新城因成交量太少而无法比对数据。从区域看，降价楼盘主要集中在番禺区，而中心区知名楼盘如锦城花园、逸景翠园、珠江帝景苑、骏景花园、富力半岛花园等，也出现小幅价格下调。合富房地产经济研究院院长龙斌表示，与2013年比较，大部分区域和板块的二手楼价有一定幅度下调。其中海珠区工业大道、海珠中心片区由于2013年升幅较大，2014年的降幅相对较明显；番禺、原芳村、花都、黄埔等外围及近郊片区的降幅也相对较大；天河、越秀等核心市区的价格则相对较稳。
龙斌指出，广州二手楼市仍然以首置“刚需”为主，但整体实力较以往增强，不少是“一步到位”。买家对物业要求提高，地段较好、素质好的中高端“笋盘”受青睐。此外，由于市场上改善型需求有所增加，“卖一”的首次改善型买家入市增多。小幅让价的优质中高端“笋盘”受到这部分买家的追捧。
市区降价盘增多
降幅与买家预期有差距
受到市场行情的影响，业主心态有所分化，约六成业主叫价仍坚挺，议价空间不足，多数集中在天河、海珠、越秀等市区及番禺的优质地段。不过，愿意小幅让价的业主却有所增多，整体约占四成左右，各板块也有所差异，大多集中在两成到五成之间。让价幅度则由上半年的平均5%~8%，上升至接近10%，但再进一步让价的意愿大多不强。
其中，“卖一”置换型业主、资金需求急切或看淡后市的业主出货意愿较强，让价幅度稍大。虽然业主心态有所松动，让价空间略有加大，接近至10%。不过，与买家预期的10%以上降幅仍有较大差距。
据中原地产东风东路分行高级营业经理陈凡介绍，目前，带东风东小学学位的锦城花园二手成交均价约3.8万~4万元/m2，首套房认定松动后，该板块近期二手成交有所回暖，买家观望情绪有所减弱，看楼积极性增加。但由于“限购”政策并未松绑，业主心态较为平稳，议价空间在10%左右。
在罗冲围板块，二手房成交出现量价齐跌。中原地产二手住宅成交数据显示，去年9月，罗冲围板块成交均价曾冲高至27654元/m2，而今年9月，该板块均价低至13859元/m2，跌幅近五成。
中原地产富力半岛二分行营业经理杨炽明表示，以富力半岛花园为例，去年9月的市场均价约1.9万元/m2，而目前均价约1.6万元/m2。降价原因主要有三方面，一是原罗冲围的废弃电厂重新复工，加上原位于富力半岛花园附近的西村电厂，两大电厂影响小区生活环境；其二，现时地铁已开通至金沙洲，该板块更有多个一手楼盘在售，而一桥之隔的富力半岛花园并没有开通地铁，周边路段也经常塞车；第三，受全市二手楼市淡静的大环境影响，导致富力半岛花园甚至整个罗冲围板块成交均价出现下降。
郊区二手房降价最猛
番禺六大指标盘无一幸免
满堂红市场部高级专员刘镜棠介绍，受“穗六条”影响，非广州户籍买家入市门槛被抬高，而番禺二手市场主要消化力来自非广州户籍人士，因此该区二手住宅市场需求受抑制，加上番禺区以及临近的南沙区一手供应量较大，一手楼降价风此起彼伏，令部分二手买家逐渐转向一手住宅市场或保持观望，进一步减少了番禺区二手住宅成交。
为加快放盘成交，二手房业主必须降价出售，议价空间增大，从而造成标志性楼盘成交均价同比基本持平或小幅下滑。满堂红统计数据显示，目前丽江花园“丽字楼”二手成交均价在12000~13000元/m2之间，而去年同期均价在14000~15000元/m2。
据中原地产华碧分行高级营业经理何德龙透露，受一手新盘降价促销的冲击，今年华南板块二手住宅一直被冷落。现时华南碧桂园均价在1.4万~1.5万元/m2，放盘价与市场均价基本一致，放盘量较为充足。业主大多心态不强硬，有5%的议价空间。个别买家会大胆砍价，甚至要求降价超过10%。但也经常出现业主无法一降再降，价格谈判僵持不下的情况。何德龙坦言，同样是华南碧桂园107平方米的单位，去年峰的可售总价170万元，而最近成交的同面积单位，总价仅为140万元，总价缩水近两成。
另外，广州雅居乐花园的成交均价也有下跌，主要受周边一手新货的影响，广州雅居乐的成交以大户型为主，二手成交均价在15000~17000元/m2，而去年同期，该盘不少大户型二手成交均价都在18000~19000元/m2。而星河湾二手成交均价则基本维持在2万元/m2以上，成交以130~170平方米的中大户型为主，成交总价介于290万~390万元之间，成交总价维持在去年的水平。“不过，今年业主心态一般都有松动，通常在总价上都愿意有5万~10万元左右的议价空间，如果遇到一次性付款买家，则议价空间会更明显一些。”此外，刘镜棠表示，今年星河湾成交的大户型约有半数买家是选择一次性付款。
后市预测：
四季度“深寒”或有好转
面对前三季度广州二手楼市的惨淡行情，龙斌预计，四季度广州二手楼市较前三季度的“深寒”将会有所好转，主要体现在人气较前三季度或会有所增加，但交投量大幅放量的可能性不高，以维持低位企稳或温和回升为主，价格基本保持平稳。业主叫价有一定幅度松动的物业仍然受到市场关注，其中地段较成熟、价格回调到位的优质“笋盘”尤其受中高端买家追捧。楼市正逐渐回归价值的本质，价格与地段、综合素质相匹配的产品，依然得到市场肯定；反之，叫价与物业固有价值明显脱钩的物业，成交机会缩小。
房价版一二线城市名单 广州房价还有上涨空间
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