[摘要] 13日下午，第一太平戴维斯发布了2014年第三季度广州房产市场报告。报告显示，第三季度，广州楼市继续降温，价格连续下行，成交低迷。7-8月，广州十区一手住宅月均成交量环比大幅下降24.3%，均价为环比下跌5.9%。预计四季度，市场供应继续增加，去库存、冲目标将成为年底的主要基调。
13日下午，太平戴维斯发布了2014年第三季度广州房产市场报告。报告显示，第三季度，广州楼市继续降温，价格连续下行，成交低迷。7-8月，广州十区一手住宅月均成交量环比大幅下降24.3%，均价为环比下跌5.9%。预计四季度，市场供应继续增加，去库存、冲目标将成为年底的主要基调。
第三季度房地产市场“金九不金”
“第三季度，尽管开发商推案规模和营销力度均明显提升，但房地产市场成交并未随之出现转暖，许多潜在的购房者继续维持着观望的态度，买卖双方处于僵持阶段。”太平戴维斯华南区项目及开发顾问部董事吕晓艳向记者介绍。
数据显示，2014年7-8月，广州十区一手住宅成交量为80.5万平方米，月均成交量同比下降24.3%；全市一手住宅成交均价为17473元/平方米，环比下跌5.9%，同比上涨10.5%。
区域方面，市郊四区成交均价为13189元/平方米，同比上涨6.1%，成交量为56.0万平方米，月均成交量比去年第三季度下降30.4%；中心六区成交均价为27254元/平方米，同比上涨3.6%，成交量为24.5万平方米，同比下降5.4%。
值得注意的是，佛山从8月7日凌晨开始放开楼市限购，直接刺激了佛山南海片区成交的上涨，超过半数处于广佛交界的佛山楼盘酝酿涨价。与之相反，芳村及金沙洲版块的成交量则均呈现走低的趋势，部分广州西客户被吸引至佛山南海片区购房。
此外，吕晓艳指出，第三季度土地市场持续低迷，广州住宅土地市场共成交10块住宅用地，主要集中在荔湾区芳村板块，总建面积达到113.3万平方米，总计成交金额约140亿元。此外，芳村板块出让土地成交楼面价在1.4-1.8万/平方米，与年初1.8-2.2万/平方米的楼面价相比，回落超过20%
货币信贷政策成未来楼市关键
报告显示，进入三季度以来，一些先行指标的下滑使得经济运行面临压力，而房地产投资下滑成为拖累增长的因素。房地产市场持续走弱，房地产开发投资额增速变缓，去库存压力大。在此环境下，多地政府随之陆续放宽限购政策以提振市场，截止2014年9月底，46个限购城市中，仅北京、上海、广州、深圳和三亚五个城市仍然执行限购政策。
然而从多个城市的数据来看，由于信贷政策仍然保持收紧状态，无法对限购令放松后释放出的购房需求形成支撑，使需求转化为购买行为，因此难以最终改变市场的下行预期。
“货币信贷政策成为决定未来市场的关键。”吕晓艳指，尽管目前市场对于十一假期前出台的央行“房贷新政”利好尚未作出明显反应，但随着各地银行细则的落地，将提高市场上的购买力，特别是对改善置业的群体将有效降低他们的首付压力，潜在需求得以释放，楼市成交量有望回升。
“至于各地银行是否会执行7折利率优惠，还需要看货币供应者即银行的反应。我的判断是，现在市场的货币供应还不是很宽松，所以执行的应该不会太多。”太平戴维斯中国南区董事长林木雄表示。
而对于《中国人民银行、中国银行(2.67,0.010,0.38%)业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中提到，“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)”，林木雄认为也会带来利好影响：“MBS释放更多的现金到市场上，允许银行把钱回收再贷出去，这是鼓励银行放贷。”
太平戴维斯预测，随着限购、限贷等手段逐渐退出，包括保障房建设、不动产统一登记、户籍制度改革、房地产税立法等在内的长效机制正稳步推进，将逐步取代短期调控手段，从而促进市场建立自身调节机制，保障长期稳定发展。
写字楼空置率环比下降1.8%
会上，太平戴维斯还报告了第三季度商业市场的发展情况。
零售市场方面，广州社会消费品零售总额的增速较年初有所提升，零售市场传递回暖信号。数据显示，1-8月，全市累计消费品零售总额达5077亿元，累计同比增幅12.7%。
报告指出，本季度没有新优质购物中心入市，全市优质购物中心存量为379万平方米；而凯德云尚等部分原定于本年开业的项目推迟入市，缓解了市场的供应压力。而计划在第四季度开业的优质购物中心则仅剩番禺万达广场及高德置地冬广场，合计供应量为29万平方米。
租金指数上，优质零售物业首层平均租金达662.9元/平方米/月，环比微降0.3%，同比微降0.6%。租金变化则呈现两极分化的趋势，天河路商圈租金水平继续领涨全市，保持在10%左右；越秀传统商圈则活力欠缺，部分商场租金下调，以保持吸引力；荔湾、海珠、番禺等居住人口密集的新兴商圈租金水平稳中有涨；珠江新城的零售氛围仍处于培育阶段，需要调整租金来吸引租户。
写字楼市场方面，第三季度，广州暂无新的甲级写字楼入市，总存量维持在341万平方米左右的水平。报告称，预计第四季度仅有雅居乐中心能够如期交付，项目体量为8.4万平方米，其中近七成的面积用于集团自用，预料不会对市场造成明显压力。
由于多个项目推迟交付，预计明年起，市场将迎来甲级写字楼的供应放量，为缓解入市时的压力，部分项目以叫吸引的价格提前预租储备客户，加剧了本季度市场的竞争。而在价格优惠的吸引下，租赁成交量明显回升，三季度广州写字楼市场的净吸纳量约为60577平方米，成交回暖明显。全市空置率水平环比继续小幅下降1.8个百分比至11.5%。
由于一些未交付项目也进入到市场竞争客源，对租金形成下行压力，三季度全市甲级写字楼租金环比下降0.9%，至每平方米每月人民币153元，同比上升2.0%。
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