[摘要] 此前中国金融机构对“首套房”的认定标准非常严格，个人名下拥有未贷款房产、或唯一房产有贷款但已经还清，购房时申请贷款都十分不易，即所谓“认房又认贷”。
此前中国金融机构对“首套房”的认定标准非常严格，个人名下拥有未贷款房产、或房产有贷款但已经还清，购房时申请贷款都十分不易，即所谓“认房又认贷”。
这次房贷政策调整，是在近期房地产市场价格持续走低的情况下出台的。实时统计显示，8月份70个大中城市中，有68个城市新建商品住宅价格环比下降。
首套房认定标准放松及贷款利率或降至7折的消息终于尘埃落地。昨日，央行、银监会联合发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知（下称《通知》）指出，重申首套房首付30%贷款利率7折。同时，放松首套房认定标准，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
多位地产业内人士表示，该政策虽然利好，但是短期内不会对楼市价格产生影响，国庆楼市或现“量升价平”。
要点一：改善型买家还清贷款可享首套优惠
对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
要点二：三套限贷令取消
在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
要点三：非本地居民限贷令取消
银行业金融机构可据当地城镇化发展规划，向符合条件的非本地居民发放住房贷款。
要点四：缩短房贷审批周期
银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。
要点五：鼓励发行金融产品定向投放房贷
鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券，定向投放房贷。
这次调整的亮点是，首套房的认定更加明确，范围有所扩大，从而支持改善型住房需求。以前首套房还清了贷款再买房就享受不到首套房贷款优惠，现在则可享受首付款比例30％、贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍的优惠。
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——中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇
对于首套房认定标准放松，可降低改善型需求的购房成本，利息成本估计会降低20％左右。
——国务院发展研究中心金融研究所研究员吴庆
房地产市场预期非常关键，一旦一致形成看空判断，对房地产市场健康发展非常不利。这时调整房贷政策，支持满足合理住房需求，发出稳定房地产市场预期的明确信号。
——中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军
总体来说，是个比较有刺激效果的调控措施，尤其又是赶在国庆前出台，颇具托市的意味。但短期内对市场影响更多体现在信心方面，市场短期内想反转并不现实。
——房价点评网高级分析师曾英杰
房贷政策调整是回归常态
在房地产市场存在观望情绪、多地取消限购以及宏观经济下行压力较大的背景下，房贷政策调整释放出哪些信号？
信号一：
支持改善型自住型需求
中国银行国际金融研究所副所长宗良表示，二套房对于现阶段的中国人来说，更多是改善型住房需求，而非投资投机需求。房地产信贷政策要在抑制投资投机需求的同时，满足自住及改善型需求。
“大城市住房改善型需求量，改善型需求实现了，对刚性需求也是有帮助的。”国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群表示，刚性需求往往要求的是小户型，改善型住房需求满足后原有的小户型住房会周转起来，带动满足刚性住房需求。
信号二：
稳定房地产市场预期
中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军分析这次房贷政策调整目的在于“稳”，并不是要再让房价“起飞”。
房贷政策调整，从某种意义上说，也是回归常态。交通银行首席经济学家连平指出，之前的限购限贷政策，主要是针对前几年房价持续猛涨、泡沫不断加大的特殊情况采取的特殊对策，带有明显的行政色彩。
“目前房地产市场的供求关系已发生明显变化，库存增多。需求虽然仍然存在，但因为各种限制措施难以充分释放。要顺应市场的变化，进行合理调整，释放改善型住房需求，稳定市场预期。”连平认为。
信号三：
定向调控稳增长惠民生
“经济下行压力很重要的来源之一，就在于房地产投资持续下降。调整房贷政策非常及时、必要，要引导房地产市场需求恢复，使房地产投资由落转稳，进而稳住投资，稳住整个经济增长。”国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群分析。
这次房贷政策调整，并没有实施根本性转向和强烈刺激。只是通过放松首套房认定标准、增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放等方式，支持改善型自住型需求，从而引导恢复房地产市场的合理需求。
“房贷政策调整，从宏观调控的视角看，还是一种结构性调控，没有大转向，不搞一刀切。就像之前对小微、三农的定向支持一样，是一种结构性调控。”王军认为。
住房需求，不仅关系到经济增长，而且关系到民生改善和消费扩大。连平分析，这次房贷政策适度松绑，是稳增长、调结构、惠民生比较好的结合。
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落实情况
要打问号
本报讯 记者时间对多个城市银行、市场人士展开采访，结果发现，尽管央行政策已出，但地方的执行尚未开始，不少行业内人士表示，政策需要一定的消化期，不可能立刻执行，至于周期将有多长，“得根据不同城市的具体情况来定”。
杭州的一位相关人士就透露，按照一贯的政策下放执行原则，从央行到总行，再到各地支行，一般需要2~3个工作日，“再加上这次国庆放假比较特殊，预计得10月10日左右才能落实到地方。”
银行：“时间表”打问号
受访的包括北京、上海、南京、深圳、天津、杭州、常州、苏州等在内12个城市，部分银行均表示，目前尚未开始商讨具体细则的制定，就连具体推进的“时间表”都得打个“问号”。深圳某银行内部人士甚至质疑，虽然央行指定了利率的下限，但“未来一段时间是不是真的能打到7折，（现在）还不好说。”
中国建设银行江苏省分行营业部副总经理刘兵也表示，7折利率是否能够落地，还是要视总行的具体文件，“如果给予了地方足够的授权，真的有多少城市能够根据实际情况执行，很难说。”
上述两位的观点不无道理，诚如刘兵所言，商业银行追求利润，而房贷本身的利润空间相对于企业大额贷款而言小得可怜，“倘若这次要求给到7折优惠，利润势必将进一步被压缩。”
此外，银行受到上市公司效益和监管部门银行存贷比的考核，贷款资源本身就有限，“就这点而言，央行的此次政策的具体落实情况就更要打个问号了。”有业内人士坦言。
央行的“首套房认定标准”是否具有可行性？同策咨询研究部总监张宏伟认为，“认贷”的全面松动对于市场刺激力度较大，短期内应采取相对比较温和的政策逐步进行调节。
南京大学城市科学研究院一副院长表示认同，据其判断，在政策实施过程中，各银行会根据各个城市楼市的实际情况确定“首套房认定标准”的执行力度，会表现出“差别化”的执行特征。
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