[摘要] 最近有关大德路幸福立方的楼价引起社会热议，业主通过媒体表示找了几年才找到买家，但双方议定的交易价72.5万元，在转让时税局评估为147万元，大涨一倍了。据业主介绍，他是2009年11月购买幸福立方3楼37平方米的商业 ，当时一手购入价为54万元，折合单价1.45万元/m2，如今以1.9万元/m2出售。
最近有关大德路幸福立方的楼价引起社会热议，业主通过媒体表示找了几年才找到买家，但双方议定的交易价72.5万元，在转让时税局评估为147万元，大涨一倍了。据业主介绍，他是2009年11月购买幸福立方3楼37平方米的商业 ，当时一手购入价为54万元，折合单价1.45万元/m2，如今以1.9万元/m2出售。
即使幸福立方有多种弊端，如烂尾楼复活以致土地使用权减少，但市区单体次新楼的价格就摆在那里，是否有可能这么低？记者向市场人士查询，据相关人士介绍，“幸福立方”分为 及住宅两部分， 也分住宅和商业性质，3~4楼 为商业性质，5~6楼 为住宅性质，6楼以上为住宅。
该盘今年以来都未有盘放出，各大行都没有放盘价的数据。据测算， 均价应该介于2.7万~3万元/m2之间，住宅均价则介于2.8万~3.2万元/m2之间。另据记者了解，该盘由某大行成交，但该大行的人士未可证实有关交易是代办交易还是促成交易，代办交易有可能是双方达成某一个交易价，具体转让过程由该大行来办理，收取少量的服务费；促成交易则是买卖双方由中介牵线搭桥谈价并签约，中介需收取。既然记者了解该盘今年都未有盘源放出，该交易很有可能是双方自定交易价，再由某大行办理交易。
由于真实的交易价是双方的机密，记者无从查究。但该盘也曾遭遇评估价到3万元/m2最终申诉“得直”，按第三方评估价来执行税费，故此最终这宗交易的评估价是多少，也是要以税局公布的为准。这宗交易有趣的地方在于可以让大众讨论商业地产的投资价值以及为何税局会出现如此大的评估落差。为此，记者基于该交易是真实作价和按市场评估价成交的两种情况来分析。
幸福立方3~4楼 为商业性质，5~6楼 为住宅性质，6楼以上为住宅。
若真实作价：1.45万/m2购买、1.9万/m2转让，涨幅34%
该交易的业主于2009年11月购买幸福立方的商业 ，当时单价为1.45万元/m2。据记者可以从公开途径查到该楼盘自开盘以来的一手价格为1.6万~2万元/m2，当然这个是面价，有可能促销打折、尾货出清或者找其他关系打折，实际一手成交价估计从1.4万~2万元/m2之间。业主邓先生以1.45万元/m2购入商业 ，价格算是笋，不过该单位为商业性质，在广州市“住商”价格倒挂的大趋势之下，商业 无疑比住宅卖得便宜。邓先生持有4年，但在2011年已放盘（相信当时楼盘刚出证），最终成交价格据双方声称为72.5万元，1.95万元/m2，业主所持物业的涨幅为34%。这个涨幅恐怕是一般人所难以接受的。
记者自2009年开始以广州市30大楼盘成交价为样本持续调查广州市楼价的涨跌，记者选取邓先生离入市最近的统计起点，2010年1月的广州市30大二手楼盘成交价对比2014年6月的成交价，虽然时间起点不是整年，但可看出邓先生持有幸福立方以来广州市楼价上涨的势头。2010年1月购入30大二手屋苑的房子，至今房屋平均涨幅都在100%左右，涨幅的当年全市高价盘南国花园，涨幅“只有”为69.1%，的为锦城花园，物业劲升两倍多至221%。
以区域来看，越秀区涨幅都在一倍以上，锦城花园以学位加楼盘素质涨幅凌厉；海珠区涨幅的富力千禧花园，为77.7%，的为都市精致小盘——保利百合花园，涨131%；天河涨幅为华景新城，接近1.32倍，为则是当时已站上两万高价的南国花园，接近70%的涨幅；荔湾、白云和番禺涨幅也在100%之间。这恐怕就是让人不敢相信1.45万元/m2一手购入，1.9万元/m2转让售出的原因。
如果该价格是真实的，那么广州市商业 的投资价值的确不值得，同样一笔钱2009年投在商业地产，只收获30%左右的涨幅，而投在住宅，却有一倍至两倍的利润。
四级累进税率，土地增值税最“入肉”
业主一口咬定成交价为1.95万元，估计最密切相关的是商业地产所涉及的税费，尤其是土地增值税这一部分。如果税局认定1.95万元/m2为真实成交价，那么这笔交易的增值幅度为34%，适用级税率，应税金额=增值额30%，每平方米需交1500元土地增值税（每平方米增值额5000元30%）。若是按照市场人士评估的价格2.7万~3万元/m2，则该增值额有可能按第三级征税，对应税率为50%，每平方米需交6250元以上的土地增值税（按市价2.7万元/m2计算，增值额为1.25万元/m2，每平方米增值额1.25万50%），37平方米的房子要交23万多元。假如最后147万元的评估价没有更改，增值幅度在168%，未达第四级，仍按第三级累进税率计算，按公式计算需要交土地增值税12250元/m2。
记者之前与商业地产人士探讨土地增值税四级累进税率的问题，他们笑称，如果真是按四级累进执行，上下九和北京路持有多年涨幅惊人的黄金旺铺，课税比例可能达50%，因为当时上下九的铺位可能是两三百万买进来，如今两三千万售出，税费惊人。故此，不少人都试图从交易价上做文章，试图把价格调低为增值率非常低，或者无增值，因为根据有关人士介绍，增值幅度在20%以内，免征土地增值税。
成交价在2万~3万元/m2，为何会评出3.9万元/m2的天价？
本次有关幸福立方的成交价争论，无论是按2万元/m2成交来算，还是按3万元/m2的市场评估价看，都比税局评出的3.9万元/m2要低，差距在9000元/m2以上。据记者向相关人士了解，自从2012年4月地税评估系统上线以来，评估价非常难捉摸。离幸福立方不远的一德路某电梯楼当年4月之前报税“9字头”也可过，但评估系统上线后已变成15000~16000元/m2。但五羊新城“羊城八景”电梯楼，2012年4月1日前后的评估价都仍为“9字头”，变化不大。
记者在2012年4月采访时从地产人士处了解到，二手房网签后，尤其是银行系统与网签系统对接后，“报低价”情况已大大减少。由于评估系统一直没有更新，一次性付款尚有“报低价”空间。行业人士表示，一次性付款的人士通常是参照“阳光家缘”存量房系统上月的成交价来申报本次交易的成交价，市区普遍报“9字头”都可通过。然而，随着评估核价系统4月1日上线后，一次性付款的“报低价”空间将逐步收窄。据专业人士分析，以前老系统由于累积历年报低价或者低价成交的案例，对评估价毫无参考作用，估计2012年4月后评估价系统是按照新增案例的成交价作为参考，再综合各种因素来作出评定。有地产人士表示，由于某些盘的成交量过小，且税局是按照标准地名来储存成交价，本次评出3.9万元/m2，有可能是以下两种情况：一是以前的确有过3.9万元/m2的 成交价，某个冤大头成交过这个价格，“遗祸”以后的买家；二是税局有可能没有把商业和住宅性质的成交价单独分开，因为单体楼的缘故，标准地名都为同一个，故此住宅成交价作为商业 的参考，这种可能性更大。
至于第三方评估机构也评出70多万元的价格，地产人士表示，这与评估机构所拥有的数据库容量有关，如果第三方评估机构所拥有的过往评估案例不多，只可按调查周边楼价来推算该单位的价格，也会出现“盲人摸象”的结果。
记者再次呼吁广州宜公开查询评估价
记者在2012年4月的报道已公开呼吁，广州市房地产递件需要到问税环节才知道房地产评估价的水平，建议广州可参照深圳的做法，在网上公开评估参考价查询，凭房地产权证号以及业主身份证号，即可查询到有关房屋的评估参考价，有利于买卖双方估算交易所需税费。记者近日再次登录深圳房屋评估价查询的网址（//www.szpgzx.com/query/xy.html），该系统由深圳规划和国土资源管理局属下的深圳房产评估发展中心开发，承担了对转让房屋进行价格评估的职能。记者登入该网址后，出现一个提示，对查询房价应遵循的规则，勾选“同意”并点击“确认”，即可进入下一步，输入业主的身份证号和房产证号以及验证码，房屋的评估价格即可显示出来，过程非常简单，也不会导致隐私外泄。不知道本次幸福立方的争议会否促成这一提议的实施？
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