[摘要] 楼市逐渐回暖,买家预期发生转向,市场正在酝酿着新的变局。近日,在保利举办的“保利奥斯卡”活动上,广州众多地产业人士认为,“金九银十”是购房者的购房好时机。专家更建议购房者理性选择合适的入市节点。
楼市逐渐回暖,买家预期发生转向,市场正在酝酿着新的变局。近日,在保利举办的“保利奥斯卡”活动上,广州众多地产业人士认为,“金九银十”是购房者的购房好时机。专家更建议购房者理性选择合适的入市节点,“现在买房者往往只瞄准价格,却忽略了等待与观望的另外一些隐形成本。其实没有多少人能真正在点入市,最重要的是根据自己需要,如资金状况、未来收入预期等选择购房时机,没有点,只有最适合自己的时机”
广州楼市正在理性回归
从7月中下旬开始,广州全市成交开始明显有了起色。根据阳光家缘统计数据,广州各区成交量几乎呈现全线回升的态势:近郊楼市环比上涨15%。中心六区环比疯涨五成。多个周末均有新开楼盘,成交势头都相当乐观。业内人士指出,在经历了一段时间的低迷观望后,市场“刚性”需求始终需要找到释放的契机,一旦开发商在新货价格上给了消费者适当的甜头,就很容易笼络到买家。也就是说,目前开发商“以价换量”走得相当顺畅,买家入市欲望有所回升。
由于上半年广州开发商积极让利走量,广州的库存量也迅速消化。根据阳光家缘数据,去年底,广州住宅库存量为56548套,截至7月底,广州库存量为61795套,半年多时间只增加了5000多套。显然,相比于其他高库存城市而言,广州的库存量未触及高库存红线,而随着市场整体消化速度的加快,预计今年三季度,广州的库存量将进一步降低,供求结构也会趋于平衡。
保利地产代理市场研究部总经理吴定金认为“库存从来不是广州楼市的问题”。吴定金表示,现在部分城市的楼市存在“三高”:库存高、供求比高、价格虚高,广州只有“一高”——价格虚高,经过前一轮的降价之后,价格虚高的问题也有所缓解。因此,可以预期的是广州楼市正在理性回归。
市场正在重拾信心豪宅回暖
众所周知,楼市走势不仅受供求关系影响,更受心理预期影响。在楼市调整节点,心理预期在一定程度上成为楼价涨跌最关键的因素。
政策环境的改变是刺激心理信心回升的重要原因。从5月开始,“央五条”、定向降准、部分城市限购松绑等系列政策、措施的相继出台,给市场带来一定的心理暗示。从各地楼市政策变化不难发现,7月份堪称楼市“限购解禁月”。松绑限购后,部分城市商品房的成交量立即呈现上涨态势,杭州甚至传出开发商要调价的风声。
另一方面,市场信心走强最明显的表现在于豪宅以及商用物业的回暖,体现了在市场重拾信心后,不独刚需购房者重新入市,改善买家、高端买家以及投资型买家也已经告别观望。
据了解,今年前五个月,广州老十区的商业及物业的成交已达12962套,相比去年同期大涨54.6%。而高端物业也表现坚挺,尤其是进入二季度之后,成交速度与成交量均表现突出。2014年第二季度,高端住宅市场成交量回暖,总成交量达400套,同比涨12.9%。
刚需蓄势待发 一线城市房价难降
在楼市的关键节点中,刚需大军仍会是这一次楼市提振信心的“原动力”。
戴德梁行广州公司总经理黎庆文认为,下半年广州楼市将会迎来刚需市场的新一次释放。“短期内,处于婚育高峰的刚需仍在积聚成长”。他引用数据分析说,根据最近一次人口普查推算,到2015年广州25-34岁的人口将达到2010年的1.24倍,这还未包括产业发展所带来的流入人口。
“实际上,上半年成交大降只是因为延缓了释放。”黎庆文指出,下半年信贷政策、利率或进一步放松,同时原先被挡在购房门外的部分流动人口将受惠于“入户新政”利好。他分析指出,当价格敏感的刚需碰上恰到好处的“降价促销”,自然更容易出手,这就不难理解为什么上半年楼市整体低迷,但是价格合适的刚需盘仍然成交大旺,因为“太多的需求在那儿”。因此,黎庆文预测指出,下半年广州一手住宅成交量受刚需释放拉动,有望在四季度回升。预计下半年成交均价平稳中有小幅调整,并有望明年一季度企稳。
经纬房产资讯有限公司董事长区俊文认同这样的观点,他的观点更为直截了当,他认为,在上半年价格适度调整下,以价换量的营销手段即将阶段性结束。下半年销量会比上半年提升20%—30%,“一线城市已经很难再降,因为需求很强劲,而现在部分刚需产品已经上涨”。(陈齐)
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十年中的第三次
“探底”机会来临
不少地产人士均表达了对下半年倾向于乐观的预期。合富房地产经济研究院院长龙斌则认为,在过去十年中,曾经出现了两次绝佳的购房“底部”,目前正是第三次“探底”之中。
据龙斌介绍,2008年是一个楼市底部,该年度10月中旬4万亿元经济刺激计划出炉,由于2008年的开工量急剧下降,让2009年的可供货源大大减少,开发商选择了捂盘惜售、涨价待售。楼价于是很快直线上涨,很多购房者也因为观望错失了购房好时机。
第二次底部是在2011年底到2012年初,中国楼市历史上一个连续24个月的上涨周期此时出现,在很多资深人士的记忆里,这是历史上最长的一个上涨周期。
目前正在楼市的第三次探底之中,“要抄到的底部是不可能的,但是可以肯定的是,现在是相对的低点,正在探底并酝酿反弹的过程”,龙斌认为,对于需要购房自住的买家来说,观望无意义,因为观望往往只会带来更高的楼价。
保利地产代理市场研究部总经理吴定金同样认同龙斌的观点,他认为,从周期来看,下半年楼市将迎来筑底和上升,将从价稳量升向量价齐升发展,错过前两轮市场调整的客户不应该再错过下半年。“现在买房者往往只瞄准价格,却忽略了等待与观望的另外一些隐形成本。其实没有多少人能等到的时机,最重要的是根据自己需要,如资金状况、未来收入预期等选择购房时机,该出手就出手”。
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