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陈仁科:U型调整下房企如何破局 有调整但不必慌

——房天下《争鸣》第88期

鹤山楼市猪事丁   2014-08-06 00:00

[摘要] 楼市调整,最痛苦的不是房子卖不出去,而是市场走向混沌不明,让人无所适从。近期,陈仁科老师将以“U型调整下房企如何破局”为题推出系列文章,以对楼市走向的判断分析这个角度切入,抓住当下开发商最关切、也是急需解决的两个关键性问题:资金和销售,提供具有前瞻性的破局思路。

陈仁科
——中旗房地产公司董事长
 
"我的观点是:此次调整为U型调整,即有一个较长的调整期,但之后会逐步回升至平稳。 "

关于今年的楼市调整,各路人马众说纷纭。乐观的认为楼市会短时间调整后迅速反弹,是V型调整;悲观的认为目前楼市已经崩盘,会迅速下滑并长期低迷,即L型调整。我的观点是,目前的房地产波动是U型调整,即有一个较长的底部调整期,但之后会逐渐恢复。

U型调整下,就不再是如同过往一样,咬咬牙就能挺过去了。开发商必须在市场低迷时,转换思维方式,寻找破局的方法。目前开发商需要解决的最关键的问题,无外乎资金和销售。今天我们就来谈谈在U型调整下开发商们如何破局,找到解决资金和销售者两大难题的方法。

一、为什么是U型调整

早先,对局势的判断还有较为乐观的声音,比如任志强这样的一贯唱多派;现在这种声音也逐渐消失,主流的观点大多是比较悲观的,其中不少是引用数据来强力证明目前楼市岌岌可危。但是要注意,中国的房地产数据很多都是有问题的,比如现在两个比较热门的数据:

其一是空置率。过去有人用查电表、晚上数灯泡的方式来算,这显然是不靠谱的。最近西南财大有一份报告,说城镇空置率高达22.4%,中国有将近5000万套的空置房,数据非常震撼,引发了业内外的激烈讨论。这份报告相较以前无疑是进步很多,但是仔细考察却存在很多疑问:首先是仅靠大学生上门调查的方式,能否获得可靠的数据?其次,2.8万个样本对于中国庞大的房地产市场是否足够充分?另外,此次调查在样本选取、数据引用、权重调节方面都存在很大瑕疵,比如样本重富人而轻穷人,很多农村区域划为城镇,忽视农民工,权重调节过于随意,等等。最后,空置率能不能说明房地产市场的问题?要知道,空置的房子不一定能成为有效供给,比如小城镇的自建房。

另外一个就是去化周期。通常一个城市的去化周期,是用这个城市的库存量除以一段时间内(如五个月内)的月均销售额。这种方法是用现在的销售状况推测未来的楼市走向,其弊端就在于市场好的时候更乐观,市场不好的时候就会更悲观。比如去年销售火热,当时用去化周期恐怕很难预测出现在这种萧条的市况。

所以在使用数据时必须非常谨慎,不仅要甄别数据是否可靠,还要判断数据是否适用。

我个人与市场一线接触比较多,我对局势的判读一般是从市场的直观感受出发,结合部分数据进行分析。我的观点是:此次调整为U型调整,即有一个较长的调整期,但之后会逐步回升至平稳。

为什么会说有一个较长的调整期?因为从市场供需的角度来看,确实出现了需求萎缩、供给过剩的情况。和以往政策因素导致的调整不同,此次调整更多源于市场内部因素,而且像2008年那样“四万亿”大手笔救市的可能性也极小。所以市场调整不会短时间结束,最直观的表现是,我接触的很多开发商的项目都出现了销售困难,而且目前还没有缓解的迹象。

那么局势是不是有那么可怕?答案是否定的,后面我将继续展开论述,对目前的市场需求(尤其是三四线城市)进行分析。

(未完待续)

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