[摘要] 实行了四年的限购行政干预措施，给房地产市场带来了不少扭曲，终于快走到尽头。
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7月28日，杭州市住房保障和房产管理局通过官方微博发布消息，“经研究，报市政府同意，从7月29日零时起，购买本市萧山区、余杭区住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情况查询记录；购买主城区140平方米及以上住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情况查询记录。”杭州成为又一个调整限购政策的城市。自4月25日南宁放松限购以来，46个限购城市已经有近30个城市调整了限购政策，或者政府明确发文宣布取消，或者局部放松，或者口头许可“不说只做”。
实行了四年的限购行政干预措施，给房地产市场带来了不少扭曲，终于快走到尽头。
5月初应邀给中国邮储银行广东分行分享房地产走向的时候，就曾预判“2014年或许成政策调整年”，现在的政策形势已经使得政策调整成为现实，思考其中的逻辑，至少可以得到三个判断。
判断一：房地产低迷期越长，地方政府解“限”维稳的动力越强。
房地产事关稳增长的大事，这应是不言而喻的。房地产在经济运行中有无可替代的地位，例如大家都讲的土地收入，2013年土地出让金收入达创记录的3.9万亿元，占地方财政收入的41%；北上广深四个一线城市2013年的土地出让总收入超过5100亿元（上海超过2000亿元），占到这四个城市当年地方财政总收入1.07万亿元的48%；土地出让收入前20名的城市土地出让金合计超1.5万亿元。数据说明，不论一线城市还是重点城市，土地出让收入几乎决定性地影响地方财政状况，地方政府无法忍受房地产市场长期萎靡。“土地财政”不能强化，不可持续，但是，没有土地的财政更是难行发展之路，关键是有好的平衡，而不是简单的否定。
房地产行业税收也是地方税收一大税源，税收也难以承受房地产市场的低迷，如2013年房地产业“五类”税收破1.2万亿元，占地方财政收入的比重达17.7%，而经济发达省份房地产业税收占地方税收比例更高（如广东2013年的占比超过29%）。
房地产开发投资直接与地方GDP挂钩、房地产直接影响多个上下游产业……所以，当房地产市场持续走低的时候，地方政府面临巨大的稳增长压力，调整房地产限购政策就是地方政府的不二选择。
判断二：消解限购行政干预，顺势走向市场化之路。
限购政策本来广为诟病，一直被认为是倒退到“计划经济”和票证经济，它的临时行政干预色彩浓厚，不过，因为2009年“十万亿”刺激计划后，一方面经济危机和萧条得以避免，但另一方面经济结构性问题却突出了，房地产更是处于亢奋状态，逼使决策层为防范可能变大的泡沫，不惜动用行政手段干预，限购不断地被扩大化和强化。
都知道限购是临时性的，但什么时候限购退出、以及限购退出后怎么办却是一筹莫展，没有结论；都知道限购等政府干预的负面效应在发酵，如市场需求和供给结构被扭曲，多个市场如租赁买卖、一手二手、刚需改善等之间的新陈代谢关系被扰乱，却没有什么办法，旧的问题没解决反而带来新问题。这都是限购的尴尬。
今天经济低迷、楼市不振迫使地方政府调整取消限购，其实应该是让房地产顺势走向市场的好机会。之所以说是走向市场化的好机会，是基于两点认识：首先是去年三中全会确立市场化改革方向，“紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革”，“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”，房地产也不例外。其次是决策层经济社会发展思路已经不同，不再任是用宽松流动性刺激经济高增长，而是注重增长与结构调整、改革、民生的平衡，对流动性更加谨慎。也就是说，房地产政策走市场化之路一定是对的，而且，行政干预房地产政策对冲宽松流动性的基础不复存在，调整或取消限制性政策也是必然的。
不管这些取消或调整限购的城市是被逼无奈，抑或是主动自觉，至少它们去行政干预化、开始走向市场化的勇气可嘉。
判断三：调整限购政策，市场会温和向好。
房地产市场某种意义上说是政策市，例如，2009年楼市量价齐升与2008年底开始鼓励购房、释放流动性强力刺激经济有直接关系；而一旦信贷紧缩，房地产市场交投萎缩也会相伴而来。相比较而言，因为房地产的金融属性，信贷走向影响房地产市场的效应远甚于行政干预性政策。
因此，这一轮限购政策的调整，未必会带来房地产类似2009年或2012年2013年的大涨，因为信贷政策目前仍较为稳健，定向宽松不至于全社会流动性充足，而且，较为关键的限贷政策仍看不到调整迹象，金融支持和杠杆被极大限制。限购政策退出可能会带来购房者预期转变，对于促进交投，逐渐稳定楼市量价具有积极作用，市场应会温和向好。库存过多、需求积压、市场功能紊乱的问题会逐渐缓解。
比较普遍的看法是，今年一线城市料不会调整限购，甚至小道消息说，住建部新部长要求一线城市守住不退出限购的底线。先不论这消息是否属实（因为作这样的指示显然不能说水平高），我认为，一线城市不调整限购政策这个看法未必站得住脚。不用说一线城市市场低迷对于它的土地出让、地方税收、行业稳定的负面影响相当大，不比二三四线城市好，而且，一线城市长大四年多的严格限购，以及若干限，带给市场的扭曲更加大，例如二手市场的梯度消费功能几乎丧失，改善买房受限贷政策制约难以释放，市区租赁市场供不应求严重，郊区新区大户型积压，等等，急切需要调整限购政策，比如在二手房买卖、郊区或新区大户型、外地常住人口、同城化买房等多方面调整限购，同时，急需调整改善换房二次贷款的首付和利率，不然的话，市场扭曲带来的负面效应以及下一轮供不应求的问题会相当严重。
一线城市，同样需要“千方百计消化库存；进一步加强房地产结构调整”（新住建部长语），应该乘此机会告别短线限制性政策，拿出勇气走向市场化，争取走出过去10年都迷陷在短期其中的怪圈。坦率而言，一线城市在是否调整限购政策上的犹豫，更多的是担心政治上的未知风险，而不得不牺牲市场和经济利益。
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