[摘要] 7月24日，番禺市桥一宗江景宅地即将拍卖，该宗地8亿挂牌，起始楼面价已达12234元/平。该宗地出让条件颇为苛刻，需无偿移交商业与服务设施用地，并配建万平安置房，总无偿移交建筑面积共19130㎡。截至7月24日上午11点，该宗地仅有1个报价，或有可能底价成交。
房天下讯 （文/许甦琛 陈绮云）7月24日，番禺市桥一宗江景宅地即将拍卖，该宗地8亿挂牌，起始楼面价已达12234元/平。该宗地出让条件颇为苛刻，需无偿移交商业与服务设施用地，并配建万平安置房，总无偿移交建筑面积共19130㎡。截至7月24日上午11点，该宗地仅有1个报价，或有可能底价成交。
如果仅扣除配建(商业、服务设施以及安置房)面积且不计算建设成本，起始楼面价为11419元/平，如加上3千/平的建安成本，实际起始楼面价为12234元/平。
盛泰路东郊工业区地块地图位置（图片来源：房天下）
周边新房售价1.9万 地块项目或超2万
该地块最近一手商品房为500米外的东怡新地，售价19000元/平。更远些有信业尚誉、金海岸花园、东湖洲花园、星尚、盛恒家园（梦想家）等一手商品房。相比东怡新地1万多平，市桥东郊工业区地块未来将建成8-9万平的中大型楼盘。
二手房方面，距离地块最近的成熟大型楼盘有柏丽花园、黄沙岛别墅、东兴苑、东兴小区等，二手房价在11000-20000元/平。该地块起始楼面价已达到1.2万/平，比部分二手房价还要贵，出现“面粉贵过面包”的现象。
盛泰路东郊工业区地块周边项目售价（图片来源：房天下）
合富辉煌分析人员认为，该地块出让条件苛刻，实际起拍地价高达1.2万/平方米，再加上建安成本以及其他费用，届时项目推出市场时，售价需过2万开发商才能实现盈利。
南面望江配套成熟 距离地铁仅500米
地块位于市桥黄沙岛上，南面是南向望江景的黄沙岛独栋别墅，仅三层多高，地块建高层项目的话，4层以上南面可望市桥河水景，正对的长堤东路东段施工封路，路段仅黄沙岛别墅业主开车通行，因此地块受到道路的噪音影响不算严重，而西面的盛泰路则有少量行车，噪音粉尘也是有的。
地块南望市桥河水景（图片来源：房天下）
地块内配建的幼儿园，服务设施用地等可保障项目有一定的配套，但分隔安置房避免其影响项目的档次则很考验开发商统筹运作施工队的能力。
地块距离番禺广场地铁站约500米，算得上地铁盘，周边最近的黄沙岛花园站仅有番4b到达，200米有东翠园公交站途经番13路、番162路、番4b路、番4路、番8路等公交车，大部分线路可到达丹山桥站，步行50米到达地铁市桥站，从东兴路出发可直上番禺大道北通往新光快速、华南快速等，从亚运大道可通达南沙港快速，交通便利。
地块有多条公交线路（图片来源：房天下）
配套方面，沿长堤东路方向有东江市场、长堤绿道，周边有东兴小学、好又多超市、中央公园等，配套成熟，在东兴路方向，则是番禺区人民检察院、番禺区版权局、城市规划勘察设计研究院、名车维修中心等高层建筑物。
地块周边小区配套（图片来源：房天下）
地块相关资料
据挂牌资料显示，番禺区市桥街盛泰路东郊工业区地块为商业用地、二类居住用地、服务设施用地，其中商业占地3336㎡、居住占地20715㎡、服务设施占地3601㎡。容积率方面，商业≤1.78、居住≤3.88、服务设施≤0.9。建筑面积方面，商业≤5930㎡、居住≤80451㎡、服务设施≤3200㎡。该宗土地总起拍价为80451万元，折合楼面价12234元/平（含建安成本）。
该宗地分为地块一（商业用地）、地块二（居住用地）及地块三（服务设施用地，建设幼儿园）。根据挂牌条件，受让人须负责按规划要求配建地块一（商业用地）及地块三（服务设施用地，建设幼儿园）物业，建成后将商业及幼儿园两项物业（用地及建筑物）无偿移交给广州市番禺区市桥街东郊村股份合作经济社。
此外，受让人须在地块二（二类居住用地）范围内配建10000平方米安置房（含相应配套地下停车、人防等设施），建成后无偿移交给广州市番禺区人民政府市桥街道办事处。
如此计算，受让人需建设并无偿移交建筑面积共19130㎡，剩下的为受让人所有，为居住用地建筑面积70451㎡。同时，该宗土地要求中小套型（90平方米以下）比例不低于60%。
该宗土地采用“限地价、竞配建”原则进行土地竞拍，该地设定限制地价，如未超过按价高者得确定竞得人，如达到限制地价，则转入竞配建环节，竞价阶梯为450㎡（不少于5套）安置房。
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