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金融街启示:有多少批发市场历史街区可重生?

新快报  作者:何 姗 梁肇思 陈 文   2014-07-24 08:25

[摘要] 国内时尚特卖电商领创企业唯品会正悄然进军互联网金融战场,其本月刚开业的广州首家互联网小额贷款公司,将于下月落户民间金融街。作为金融街三期重点整治的物业,位于果菜西社区的一栋旧仓库楼已清空围蔽进行改造整饰,将以新面貌迎接这位互联网小贷的先行者。

民间金融街创下广州旧城更新范式

国内时尚特卖电商领创企业唯品会正悄然进军互联网金融战场,其本月刚开业的广州互联网小额贷款公司,将于下月落户民间金融街。作为金融街三期重点整治的物业,位于果菜西社区的一栋旧仓库楼已清空围蔽进行改造整饰,将以新面貌迎接这位互联网小贷的先行者。

民间金融街 批发市场

在开业以来的两年间,民间金融街已吸引了广州62家小贷公司中的39家(超过六成)集结,成为名符其实的国内民间金融集聚区。

广东省规模的小贷公司广州市华易小额贷款股份有限公司总经理曾春茂认为金融街有品牌效应,有历史沉淀,有利于企业发展。而广州茂商小额贷款股份有限公司总经理何光武则非常认可金融街形成小贷公司集聚地,公司间可互通有无,政府也为入驻企业提供贷款奖励与租金补贴。

金融街管委会相关负责人透露,金融街三期将继续吸纳优质企业到金融街设立小贷公司,争取年底突破70家。引入并重点培育互联网金融龙头企业,争取年底前达到15家。

随着民间金融街三期建设的启动,金融街将延伸到一德路这条被几个专业批发市场占据的著名骑楼街,也意味着一德路批发市场的转型升级进入倒计时。

这令人想起两年前市长陈建华说过的:“广州民间金融街将来不仅是一条长堤街,而且是包括了一德路在内的片区。”

从长堤大马路的低端商业被淘汰,到一德路“后仓”果菜西清除“非仓改仓”、变身金融社区,再到一德路的批发市场的转型升级,民间金融业的灵魂正赋予这片历史街区衰败的肌体以新生命。这也是目前广州成功进行旧城更新的惟一范例。

商贸型街区更新要用高端业态来淘汰低端业态

与两年前的民间金融街所在的长堤大马路、一德路一样,广州老城有不少历史文化街区如十三行一带的光复南、桨栏路目前仍然是专业批发市场的丛林,大小货车占道、货物堆积,寸步难行,易引发火灾,而且大量的住改仓、乱搭建,严重破坏已受保护的历史建筑。

自建业大厦火灾发生后,广州开始整肃、改造专业批发市场,发布了《广州市关于推动专业批发市场转型升级的实施意见》,有消防隐患、堵塞交通的低端市场将搬迁关闭。

而对历史文化街区引入有特色的业态、整体保护更新的呼声一直很急迫。

民间金融街通过注入新产业,功能置换、业态提升来提高老城的土地利用效率,充分实现土地价值,同时保护了历史街区,通过再生利用重塑其文化特色。这种模式能否在广州老城中众多被低端专业批发市场占据、破坏性使用的历史街区中推广复制?

民间金融街管委会相关负责人认为:旧城更新如果只是把这栋楼拆了,重新建一栋,是会使街区失去活力的。我们通过引入金融企业,挖掘这个街区原来的历史,结合现代改造,使这个街区形成品牌效应、市场效应,通过市场的作用,它自己就会更新起来。在这个过程中,政府主要做公共服务的角色,街道、马路、消防、停车等由政府来做,建筑内部的装修就由企业自己来做。这是旧城更新关键的地方。

又如民间金融大厦原来是租给小杂货店,但现在有金融企业来租,付的租金高,它自然就会租给企业,这就是用高的业态来淘汰低端的业态。

一位曾参与旧城更新项目的专家指出:广州民间金融街的改造模式其实与上海外滩类似,外滩也是把原来在老房子里面的产业包括政府清空,引入高大上的金融业,而且优先引入在这些建筑中的原来的金融机构。这一举措与其树立国际金融中心的目标相配合。

广州民间金融街所在的长堤其实建成历史和外滩较为相近。原来都是中资华资银行的集聚地,金融街的建设也是广州确立区域金融中心的重要举措。

历史街区的更新改造关键在于是否有一个能支付更高租金的产业进来,这样的高端产业有多少?

广州人需要有文化底蕴的商业休闲街

这位专家对此表示乐观,他认为,目前对于旧城的“绅士化”改造基本是两种方式:

一是民间金融街这种通过政府主导,政府市场化运作把老房子从原业主手上以高租金承租过来,修缮整治,再转租引入高端产业,淘汰低端产业。

另一种是成都宽窄巷这种以文物、历史建筑、历史街区保护为目的,通过空间条件的约束来提高街区的品质,因为修缮改造的投入大,也需要以历史文化为卖点定位为发展商业旅游休闲产业。宽窄巷是自上而下推动的,而广州的新河浦则是自下而上由市场自发形成的,前期进入、将东山洋楼别墅改造为酒吧会所的投资者要冒一定风险。

这两种方式都需要有高端的业态引入。

广州不少的历史街区如十三行一带的桨栏路、光复南之所以被专业批发市场占据,是因为历史上本来就根据商业或货物类型成行成市,后来经过大规模的骑楼建设,商业面积过剩,相对于供给的空间规模而言,当时没有那么多的零售商业和休闲商业的需求,而广州是华南地区最重要的商业集散地,因此一部分商业空间就形成了专业批发市场。

到上个世纪末,老城仍然是专业批发市场的密集地,大量的老房子就被用作专业市场的档口或者仓库了。但现在广州愿意到有历史文化底蕴、有城市特色的老城消费的高收入人群在增加,而支持这种生活方式的商业空间却很少。能否通过商业休闲改变这些老街区的使用方式,先尝试置换掉几处低端的批发市场,高效利用老城丰富的历史文化资源,实现其文化价值,这样的市场需求应该说是具备的。

政府应选择像民间金融街这类重点项目来推进、引导,而大部分的历史街区更新改造则应该是市场自下而上来完成。

至于说引入新业态会否改变原来街区的社会结构?这主要看原来的街区特点。像十三行一带的街区,大部分业主已不在此居住,而是一楼出租作商铺或仓库,二三楼以上住的多是外来务工人员,而这些务工人员也服务于这一带的专业批发市场。随着批发市场被迁出,这些人也会搬走。

注入新功能是方向,但要针对不同街区特点

“注入新功能是旧城复兴的一个方向。”曾参与编制《广州历史文化名城保护规划》的华南理工大学建筑学院禤文昊博士认同以中高端业态重新布局一些被低值专业批发市场占据的历史文化街区。

他说:“像长堤、人民南、十三行这些曾是广州最繁华的高端商业区,有文化底蕴,也是许多老广州的情结所在,但现在却被低端批发市场占据,令人痛心。”

但他对选择何种功能、转变成什么业态持审慎态度:

他认为,民间金融街是特殊时期特殊政策的产物,其模式不易复制。广州要落实国家、省促进民间金融发展、支持小微企业融资的政策,自身也有发展区域金融中心的目标,这一契机促成了以政府主导的民间金融街的建设。但注入的新功能能否扎根、壮大、与周边业态积极互动,仍取决于市场。

此外,广州历史文化街区类型多样,旧城复兴策略的制定,应当建立在对具体街区特点的充分研判基础上。与长堤一路之隔的一德路,历史上就是专业批发市场区,其延续至今所形成的品牌和地方特色,在更新中恰恰应当好好利用。对于批发行业乱象的治理,除了依靠政府自上而下的力量,也应引导行业制定自身发展的长远规划,加强自律、主动落实城市管理在交通消防等方面的要求。

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