[摘要] 投资客的顽强以及他们口袋里红彤彤的人民币，无疑捕获了开发商的“芳心”。开发商穷尽办法，期望让更多买家“到碗里来”，因此我们可以看到今年针对投资客的小户型产品不断。
限购并没有将投资客从楼市里“扫地出门”，无论市中心还是外围区域的楼盘，时时都能看到投资客的身影。投资客的顽强以及他们口袋里红彤彤的人民币，无疑捕获了开发商的“芳心”。开发商穷尽办法，期望让更多买家“到碗里来”，因此我们可以看到今年针对投资客的小户型产品不断。
PK对象：
中心城区 中心城区 外围区域
小面积住宅 小面积商务 小面积住宅组团
时长：5年
价格涨幅
74%， 105%， 108%，
20%。 44%。 55%。
PK实录
中心城区小面积住宅
中心区住宅代表1
东方都会广场上寓
5年房价涨幅：108%
2010年二手均价：16770元/平方米
2014年二手均价：34884元/平方米
在天河公园周边，东方都会广场上寓属于规模的楼盘之一，该楼盘总货量不足600套，楼盘配套设施也不多。该楼盘的特点之一，就是全部产品均为小复式，米，其中一 2.15米，二 2.35米，客厅双中空。在天河公园周边，有类似产品的就是理想青年荟。
东方都会广场上寓临近暨南大学、华南师范大学等高校，周边还有众多创业园，创意型公司很多，这些公司大部分喜欢租用东方都会广场上寓这种小复式；此外，东方都会广场上寓还临近珠江新城、天河北等商务区，在商务区上班的白领也喜欢租住小复式房子。租赁需求的旺盛，带动了租金的上升；租金的上升，吸引着众多投资客；更多投资客的到来，又推动了售价的上升。因此，东方都会广场上寓房价从2010年以来就一直上升，特别是2013年，其整体均价上升了6690元/平方米，升幅接近三成。
东方都会广场上寓属于天府路小学的地段生，对口初中则是113中东方校区，楼盘是名校学位盘，加上产品面积较小，总价相对较低，所以也吸引了很多追求名校学位的买家。
追求者众，难怪东方都会广场上寓房价5年涨幅能达到108%。
中心区住宅代表2
爱都铭轩
5年房价涨幅：81%
2010年二手均价：12969元/平方米
2014年二手均价：23538元/平方米
满堂红提供的数据显示，最近5年爱都铭轩的房价几乎每年每平方米上升两三千元。满堂红英华分店店长陈春红介绍，从2010年到现在，爱都铭轩的房价基本涨了一倍。陈春红说，2013年在大市的带动之下，爱都铭轩的房价涨幅近5年来。目前，爱都铭轩放售盘源较多，接手的投资客也多，转手速度比较快，40多平方米和70多平方米的单位。投资者可之所以喜欢接手爱都铭轩，是因为其租金收入不错，据介绍，爱都铭轩目前单间月租金能有2500元，一房一厅月租达到2700-2800元。
对于爱都铭轩最近5年的房价涨幅，陈春红并不认为很大，因为周边一些楼盘的涨幅更大，爱都铭轩只是跟随了整个大市的步伐，并没有非常突出。陈春红分析，爱都铭轩并不是园林小区，相关配套太少，影响了其价格的上升速度。
中心区住宅代表3
星汇国际
5年房价涨幅：73%
2010年二手均价：17699元/平方米
2014年二手均价：30669元/平方米
星汇国际属于珠江新城较早期的楼盘，当时珠江新城还没有显露CBD本色，居住氛围并不浓厚，氛围也不浓厚，所以，规模较小的星汇国际并没有将产品改成同一类，而是一栋为住宅式的 ，一栋为写字楼，以至于现在也有人问，星汇国际到底是住宅还是写字楼？定位模糊，导致楼盘均价直到今年上半年才突破3万元/平方米大关，这在中心城区楼盘中表现并不算突出。
现在价格不高，为何5年房价还是有七成多的涨幅？那是因为5年前的起点低。2010年时，星汇国际售价才17699元/平方米，当时区域内小面积住宅、商务 的售价多在2万元/平方米以上，星汇国际售价低了一大截。2011年之后，因为亚运会而成熟的珠江新城房价开始突飞猛进，在大市的拉动下，产品素质较高、物业管理也比较好的星汇国际价格也水涨船高，并且向珠江新城的平均水准靠拢。5年时间，星汇国际房价涨幅达到七成多，这不仅比珠江新城住宅类型的铂林国际 多出10多个百分点，比区域内的商务 富力史丹尼国际 更高出50多个百分点。
中心区住宅代表4
嘉裕礼顿阳光
5年房价涨幅：60%
2010年二手均价：22607元/平方米
2014年二手均价：36162元/平方米
在珠江新城，主打 的产品众多，嘉裕礼顿阳光能突围而出，在最近5年时间里房价上涨了60%，已属不易。楼盘售价在2011年上升比较快，其涨幅达到23%，其后涨幅逐渐回落。
嘉裕礼顿阳光西塔为商务星级酒店，东塔、中塔才是对外出售的酒店 ， 总货量近600套，带装修，主力户型为30-40平方米的单身 和50到60平方米不等的一房一厅，占总货量的80%左右。单看产品，嘉裕礼顿阳光并没有太多亮眼的地方。该楼盘的特色就是其管理，楼盘的 部分由酒店原班人马提供“金钥匙”物管服务。
嘉裕礼顿阳光在2011年有较大幅度上升之后逐渐回落，一方面是因为珠江新城的 越来越多，竞争日趋激烈；另一方面，由酒店原班人马提供物管服务的 也越来越多，嘉裕礼顿阳光“金钥匙”物管服务的特点就没有那么大的吸引力了。
中心区住宅代表5
好世界
5年房价涨幅：60%
2010年二手均价：23253元/平方米
2014年二手均价：37209元/平方米
因为位于花园酒店周边一带，配套完善，所以好世界 一直受投资客的关注。满堂红建设大马路分店店长吴文俊介绍，好世界 是住宅式 ，有名校学位，其价格一直以来稳步上扬。从满堂红提供的数据来看，其二手售价在2013年首次突破3万元/平方米大关。吴文俊说，因为2013年广州的调控政策，导致楼盘去年下半年房价上升幅度有所放缓，即使如此，也不妨碍楼盘的二手均价冲新高。从满堂红提供的数据来看，今年上半年好世界 房价又有所抬头，比去年价格上涨了近23个百分点，更直指4万元/平方米大关。
吴文俊说，老城区的房子抗跌性很好，就算未来二手成交越来越惨淡，也不用担心好世界 房价会下降，除非有些单位业主非常“等钱使”。
中心区住宅代表6
铂林国际 ：
5年房价涨幅：58%
2010年二手均价：25250元/平方米
2014年二手均价：39819元/平方米
很多年前，铂林国际 所在的地块曾是珠江新城公开出让的最后一幅宅地，只是后来因为又出让了其他的一些宅地，才打破了铂林国际 “最后”的名号。
铂林国际 位于珠江新城西区，该片区也是广州小面积 最为集中的区域，竞争激烈。铂林国际 其中一栋为小复式单位，属于珠江新城比较少见的产品，一直受租客欢迎，因此二手买卖也比较活跃。身处CBD的铂林国际 起点比较高，2010年，其二手均价就已经到了2.5万元/平方米的水平，2012年更突破3万元/平方米大关，今年上半年，其售价更接近4万元/平方米，水平已经接近珠江新城部分一手在售楼盘。
2008年，珠江新城房价开始出现下滑，有投资客当时入手了一套40多平方米的单位，售价约1.6万元/平方米，现在房价已经不止翻番。该投资客现在常常后悔说，当时手头也有闲钱，如果多买几套，现在就不止赚那么“一点点”了。
中心区住宅代表7
锦骏华庭
5年房价涨幅：55%
2010年二手均价：18455元/平方米
2014年二手均价：28534元/平方米
滨江东为豪宅区，以大户型单位为主，小户型为主的锦骏华庭在滨江东算是异类。在滨江东一带，产品和其比较类似的是珠江新岸 。珠江新岸 楼龄比较新，锦骏华庭的二手售价较高。
锦骏华庭售价在2011年冲上2万元/平方米大关，可惜，现在还没能突破3万元/平方米大关。有中介人士觉得，今年整个楼市都在调整，一手楼价下滑，导致二手价格上升的幅度有所放缓，锦骏华庭均价今年突破3万元/平方米的可能性不大，明年突破则不成问题。
锦骏华庭位于滨江东路南边，不是一线江景单位。不过，楼盘靠近中大，高校区旁边的小户型单位一向深受投资客追捧。楼盘所在的滨江东、下渡路一带，有众多银行，各式各样食肆，配套完善；楼盘内的小区会所有一系列康体娱乐休闲配套设施，属于内外配套都很完善的小区。因此，就算今年楼市整体环境不好，楼盘今年上半年的均价比去年还是上升了17%。
小面积住宅是不能小觑
开发商今年活得如何？
小户型能话事
数据显示，今年1-5月份，广州新增商务 套数就达到8452套，并且以小面积产品为主，套均面积64平方米。下半年，该类型产品的新增估计还会在6000套左右，供应量依然很大。
开发商不仅抛出商务 引诱投资客，还抛出小面积住宅。下半年新增供应中，小户型住宅占比会进一步增加。现在大户型市场基本没戏，中等面积市场受限于高房价，开发商下半年能否活得滋润，小户型能否诱惑消费者成功是关键。
中心区小面积住宅是
面对如此多的诱惑，消费者应该抱起哪个“美人”，中心城区小户型住宅楼盘？中心城区小面积商务 ？还是外围区域小面积住宅组团？
作为资深的投资人士，李詠给出了自己的建议，是中心城区的小面积住宅，次选是中心城区的小面积商务 ，然后才是外围区域的小面积住宅，最后是外围区域的小面积商务 。总结起来就是先中心区再外围区域，先住宅后商务 。李詠回忆说，2008年，有朋友买了天河珠江新城商务性质的富力史丹尼国际 ，有朋友买了同一区域内住宅性质的铂林国际 ，前者单价1.5万元/平方米，后者1.6万元/平方米，两个价格相差不大，总价也接近，但是到了现在，后者每平方米的售价比前者要高出8000多元。“买了富力史丹尼国际 的朋友肠子都悔青了。”李詠说，从2004年到2013年，不少市中心小面积房子价格涨了四五倍，郊区小面积房子价格不过上升2.5倍-3倍。
中心城区小面积商务
中心区商务 代表1
保利中环国际
5年房价涨幅：74%
2010年一手均价：25000元/平方米
2014年二手均价：43517元/平方米
几年前，韦先生在向父母和朋友借钱买了保利中环国际 一套50多平方米的单位。当时有人说，既然没有钱，为何还要借钱来投资房子？韦先生说，保利中环国际 周边有花园酒店、白云宾馆，有各式各样的餐饮，有酒吧一条街，附近有地铁口，小区本身也有大型商场等配套，韦先生判断，这样的房子不买会后悔。当时韦先生的神态，活脱脱就是保利中环国际 的一个“托”。
几年之后，韦先生的预期被证实，如果当时有机会买保利中环国际 而不买真的会后悔。2009年、2010年，保利中环国际 一手售价基本稳定在2.5万元/平方米左右，今年上半年，保利中环国际 的均价已经到了4.3万元/平方米的水平，5年时间，其涨幅高达七成。保利中环国际 4.3万元/平方米的均价，在中心城区也不多见。
满堂红建设大马路分店店长吴文俊说，保利中环国际 楼盘本身的配套齐全，因此其价格涨幅一直比周边 要快。
中心区商务 代表2
达镖国际商务
5年房价涨幅：52%
2010年一手均价：21000元/平方米
2014年一手均价：32000元/平方米
达镖国际商务 位于海珠区地铁2号线及8号线交会点的昌岗站，交通便利。当然，楼盘靠近主干道，噪音难免。可能因为属于烂尾楼的缘故，达镖国际商务 从2009年开始发售，到了2014年，还有尾货发售。这真的是尾货，因为在2012年及2013年，该楼盘都没有推货的信息。
卖了几年时间，达镖国际商务 的售价也在一直上升，2009年，楼盘首次开售时，其均价不过1.5万元/平方米左右，到了2010年，其均价升至2.1万元/平方米，一年时间的升幅达到四成，在一手楼盘中也不多见。到了2011年，其均价再度上升两成多。今年，其均价已经在3万元/平方米之上了。
中心区商务 代表3
富力史丹尼国际
5年房价涨幅：20%
2010年二手均价：22687元/平方米
2014年二手均价：27279元/平方米
2008年，珠江新城东区有高端项目推售，有投资客到现场看了之后，发现面积太大，单价太高，认为不值得投资。后来该投资客到珠江新城西区看房，比较了富力史丹尼国际 和铂林国际 后，发现前者的价格每平方米要便宜千元左右，最终买入了前者的一套单位。后来，该投资客说起这次投资就一直在后悔，后悔当时看走了眼。
富力史丹尼国际 位于珠江新城的西北角，交通相对不便，各种配套设施也没有珠江新城其他区域完善，可以说，这里就是珠江新城的“凤尾”。几年前，当珠江新城还到处挖坑，处处都是断头路的时候，富力史丹尼国际 所处的区位劣势还没有显现出来。因此，富力史丹尼国际 的售价也不算低，22687元/平方米的售价，跟得上嘉裕礼顿阳光的水平了。当珠江新城CBD氛围越来越浓，交通越来越便利，配套越来越完善的时候，富力史丹尼国际 所处区域的短板就显露出来了。5年时间，富力史丹尼国际 的价格一路向上，只是攀升的幅度不大，5年20%的涨幅，并没有跟上珠江新城价格上涨的节奏。
中心区商务 代表4
时代国际商务大厦
5年房价涨幅：-
2010年二手均价：未录得
2014年二手均价：21033元/平方米
2014年上半年，时代国际商务大厦每平方米的二手均价仅仅2万元出头，区域内也不算突出，只有区域附近的保利中环国际 售价的一半，与区域内的好世界 相比，售价也低了很多。时代国际商务大厦今年上半年售价如果与2009年的价格相比，有50%的涨幅；如果与2011年相比，则只有5%的涨幅。
2008年，时代国际商务大厦正式公开发售，当时的名字叫时代YOU 。其时广州楼市正遭受重击，很多新楼盘成交困难，时代YOU 正好位于广州市第八人民医院旁边，买家有一定顾忌。为了促进销售，时代YOU 展开了一、二手联动销售，最终效果还是不明显。后来，楼盘定位改变，从偏向居住的时代YOU 转向偏向的时代国际商务大厦，另外，还调低了售价，加上装修，其均价也是1.4万元/平方米左右，比次开售时的1.5万-1.8万元/平方米要低一截，楼盘也终于在2009年对外宣布售完。2010年，楼盘并没有录得二手成交记录。
外围区域小面积住宅组团
资深投资人士的感受如此，数据反映的情况是否同样如此？
非也。在最近5年的价格涨幅PK中，中心城区小户型住宅楼盘、外围区域小面积住宅组团完爆中心城区小面积商务 ，商务 涨幅远没有住宅大；中心城区小户型住宅楼盘与外围区域小面积住宅组团则不相上下。满堂红提供的数据显示，中心城区小面积住宅的涨幅108%，外围区域小面积住宅组团也有105%，这正如中国的沉鱼落雁羞花闭月，你不能判断说谁比谁更漂亮，你只能说你更喜欢谁。
小户型竞赛远没有结束
不同的是，你拥有这些“美人”的代价有差别。外围区域的小面积住宅，2万元/平方米以上的不多；中心区域的小面积住宅，3万元/平方米以下的很少。同样买个60平方米的房子，同样首付三成，外围区域的首付是36万元，中心城区54万元。
“超人”李嘉诚说，房地产的价值在于地段、地段还是地段，这也成了很多消费者买房时的“宝典”。现在看来，“宝典”也有失效时，地段并非房地产价值的因素，产品也是——至少最近5年是。
至于“在房价下跌周期外围区域小面积住宅价格下跌幅度会不会更大”的问题，等下跌周期结束了我们再来讨论。
外围住宅组团代表1
祈福新邨绿怡居
5年房价涨幅：105%
2010年二手均价：9066元/平方米
2014年二手均价：18627元/平方米
从满堂红提供的数据来看，2010年祈福新邨绿怡居的二手均价为“9千字头”，在番禺区处于相对较高的水平；2014年，其二手均价为18627元/平方米，同样属于比较高的水平。从较高水平到另一个较高水平，祈福新邨绿怡居5年间的房价增幅达到了105%，其中最主要的增长来自于2012年和今年。
对于祈福新邨绿怡居今年房价，中原地产祈福新邨分行高级营业经理李丹丹认为并没有大涨，而是处于稳定状态。但对于5年房价超过100%的涨幅，李丹丹是认同的，“现在房价比5年前基本翻了一番。”李丹丹分析，祈福新邨绿怡居房价涨幅跟着市场走，跟着祈福新邨整体房价走，并没有涨得特别快。
有祈福新邨内小中介公司的物业顾问说，祈福新邨绿怡居是楼龄较长的楼梯楼，5年房价有这样的涨幅已经不易。
外围住宅组团代表2
碧桂园凤凰城凤仪苑
5年房价涨幅：101%
2010年二手均价：7010元/平方米
2014年二手均价：14073元/平方米
碧桂园凤凰城一手住宅定价一向走实惠路线，加上这几年增城限价，碧桂园凤凰城一手洋房的价格没有太大上升。
一手价格稳定，不等于二手价格上升幅度很小。与2010年的二手相比，碧桂园凤凰城凤仪苑现在二手均价已经涨了101%。
2010年10月，广州次限购出台，在此之前，广州十区限购，增城、从化的消息就已传出，因此，不少买家提前布局，选择到增城的碧桂园凤凰城购房。据中介人士介绍，碧桂园凤凰城的楼价在2010年的八、九月份起飞，此前碧桂园凤凰城二手洋房售价每平方米五六千元，后来很快攀上“8千字头”。2011年，遭遇限价的碧桂园凤凰城一手洋房组团“天麓山”均价只有“8千字头”，而碧桂园凤凰城凤仪苑的二手均价大涨四成、突破万元大关，房价出现一、二手倒挂的现象。此后，碧桂园凤凰城凤仪苑的二手均价一直在慢慢攀升。
今年，增城撤市设区的利好刺激了区域内一手房价的上升。同时，增城限价有所放松，一手住宅价格大幅攀升。在两者的带动之下，碧桂园凤凰城凤仪苑二手均价也从去年的11442元/平方米猛增至14073元/平方米，增幅达到23%。
经过2011年和今年上半年的两次飞跃，碧桂园凤凰城凤仪苑5年间的房价出现翻番。
外围住宅组团代表3
丽江花园德字楼
5年房价涨幅：76%
2010年二手均价：10623元/平方米
2014年二手均价：18697元/平方米
大社区、配套完善的丽江花园一直是广州二手买家的追捧对象。中原地产丽荃分行资深营业经理陈景茂介绍，以前丽江花园一个月有七、八十宗交易都属正常，峰时一个月成交超过百宗。现在，丽江花园一个月的成交只有10多宗。
成交下滑了，一个原因是丽江花园二手价格上升得太快了。丽江花园德字楼就是鲜明的例子。今年上半年，丽江花园德字楼的二手均价为18697元/平方米，比去年的14719元/平方米高出27%。丽江花园德字楼近三成的房价增幅，并非只有今年孤例，去年增幅也有29%。陈景茂说，以目前丽江花园德字楼的单价，在番禺也有较多一手住宅可以选择，因此分流了部分买家。
丽江花园德字楼是小户型为主的电梯楼，60多平方米的小户型占了一半左右，是丽江花园二手成交最活跃的组团。陈景茂介绍，丽江花园德字楼的楼价是丽江花园里升得最快的，甚至在板块内也是升得最快的。
外围住宅组团代表4
华南碧桂园漾翠苑
5年房价涨幅：60%
2010年二手均价：10453元/平方米
2014年二手均价：16741元/平方米
中原地产华碧分行营业经理黄彩霞说，华南碧桂园漾翠苑今年来的二手成交非常少，甚至整个华南板块的二手成交都非常低迷，现在很多二手中介都去卖一手楼了。
成交低迷的一个原因，就是买家认为房价应该下调，而业主却不肯让价，造成了双方的拉锯。满堂红的数据则显示，今年华南碧桂园漾翠苑业主非但不肯降价，价格还上升了。今年上半年，华南碧桂园漾翠苑二手均价比去年全年上升了17%。2013年，华南碧桂园漾翠苑的二手均价则上升了24%。
黄彩霞说，华南碧桂园漾翠苑最近5年60%的房价涨幅，在华南板块并不是最厉害的，只是居于中等水平。
外围住宅组团代表5
星河湾
5年房价涨幅：44%
2010年二手均价：10904元/平方米
2014年二手均价：15688元/平方米
主走高端路线的星河湾，小户型产品并不多。满堂红迎宾路分店店长蔡景明介绍，星河湾 只有一栋，总共17层，总量比较少。此外，开发商拿出来销售的更只有5、6层单位，其余的都是开发商自己持有。
据蔡景明介绍，星河湾 在2002年、2003年首次发售，当时55平方米的 总价不过20万元左右。目前星河湾 55平方米的单位，总价在90万-95万元之间，2010年，这样的单位总价在40多万-50万元的水平。蔡景明说，星河湾 的价格顶峰是在2003年，当时成交总价达到100多万元。满堂红的成交数据也显示，星河湾 单价的顶峰是在2013年。
蔡景明表示，买星河湾 的人，主要是看中其总价相对较低。从价格增幅来看，星河湾 并没有跑赢星河湾，星河湾 并没有因为面积小，价格就升得更快。此外，星河湾 因为楼龄相对较长，单价并不算高，区域内的锦绣香江布查特国际 ，目前售价在2.2万-2.3万元/平方米之间。
相关链接
价格不上不下的
科学城
2010年，位于萝岗科学城的商务 合景领誉发售，当时该项目的一手售价在1.38万-1.55万元/平方米之间。其时的科学城楼市远没有现在热闹，众多大开发商还没有进驻，在售楼盘也远没有现在多。
几年时间过去，科学城板块已经成为广州楼市实时热门门板块之一，并且，这里有天量商务 推出，导致目前主流一手售价和2010年相差不大。甚至，还出现了部分“7欠字头”售价的商务 。
一手价格不动，二手价格也很难上升。合景领誉业主放盘价也多在1.5万-1.6万元/平方米之间，低的有1.4万元/平方米，和2010年相比，价格没有太大变动。
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