[摘要] 在土地资源越来越匮乏的今天，旧城改造项目也成为各大房企争抢的对象。历经20多年时间的洗礼，现在旧城改造已不再是一拆了之，改造的模式越来越多样化，改造的方向也各有不同。为了能在激烈竞争中突围而出，房企在参与旧城改造过程中也不断进化，更多的“旧改专家”诞生。
旧城改造正是百花齐放时
本月初，云南省昆明市盘龙区正式启动苏家村及东站新村片区旧城改建项目安置房建设，这是昆明个旧城改建的试点项目；6月30日晚间，上实发展发布公告称，为了参与上海市虹口区北外滩旧城改造和综合开发,同时有利于开发项目的投融资和资产运作，公司出资1亿元人民币，在上海市虹口区成立全资子公司“上海上实北外滩投资开发有限公司”；6月中旬，由18家房企联合成立的城市更新协会深圳市龙岗区城市更新开发企业协会正式授牌成立，其目的是为了更好地抱团参与深圳旧城改造项目……
满洲窗
嫁娶屋
岭南风格屋檐
锅耳墙
岭南风格屋檐
在岭南天地，总能与文物偶遇
岭南天地也很注重国际元素和文化的注入
为提升老城区的整体环境，改善老城区居民的居住条件，中国众多城市开始了更大规模的旧城改造。在土地资源越来越匮乏的今天，旧城改造项目也成为各大房企争抢的对象。历经20多年时间的洗礼，现在旧城改造已不再是一拆了之，改造的模式越来越多样化，改造的方向也各有不同。为了能在激烈竞争中突围而出，房企在参与旧城改造过程中也不断进化，更多的“旧改专家”诞生。
对旧城改造来说，现在正是百花齐放的季节。
样本
岭南天地：
一个月人流量86万人次的旧改项目
上周，记者在广佛地铁祖庙站出口询问一位年轻的姑娘“岭南天地”怎么走，不仅该姑娘给记者指了路，旁边一位上了年纪的老先生，听到了记者询问之后，也很热心地给记者指路。原以为只有年轻人知道岭南天地，不成想，老人家也知道岭南天地。
多人知道岭南天地并不奇怪，因为很多消费者都曾来过这里。据岭南天地有关负责人介绍，即使上个月受到世界杯影响，岭南天地到场的人次还是达到了86万。去年12月底，岭南天地吸引众多消费者到场进行新年倒数，一天到场的人次超过10万。去年5月份的旺季，7天时间到场人次达到60多万。
作为一个旧改项目，岭南天地从2012年开业至今不过2年，缘何有如此的吸引力？
22处文物 不仅仅是商业街
岭南天地总建筑面积150万平方米，商业部分40万平方米左右。目前商业街一期全部以及二期部分已经开业。进驻的商户中，大部分为国际连锁商户，其中餐饮占大部分。星巴克、哈根达斯，Cheris法式甜品店、原汁原味、满记甜品、撒拉亭茶馆、小山日式料理、泰爱里、芽庄、上海翡翠拉面小笼包、吴系餐厅等等……如果只有这些，岭南天地商业街和其他商业街没什么太大区别。
除了一些连锁商户外，本土著名艺术家也在岭南天地设立门店或展示厅，包括陶艺大师封为民工作室、梅文鼎大师的山川陶艺店、画家邹莉的悦画廊以及石湾美陶厂、海天酱油展厅等，叶问徒孙雷明辉师傅主理的咏春堂也开业了较长一段时间。商业街区之外，注入了很多文化的元素。
与一般商业街区不同的是，岭南天地荟萃佛山丰富的文化遗产，包括128栋历史建筑、8条历史街巷以及重点文物——祖庙、东华里，具有典型岭南民居风格的22处文物，包括有简氏别墅、龙塘诗社、文会里嫁娶屋等等。据介绍，为了让22处文物中的李众胜堂祖铺、黄祥华如意油祖铺等几家佛山知名的老字号能重开在岭南天地，开发商到香港、新加坡等寻找他们的后人经营者，和这些经营者进行详谈，最后才请回他们在岭南天地开设这些老字号祖铺。
注入国际元素 旧城改造不仅仅是“修旧如旧”
旧城应该如何改造？是一拆了之？还是原封不动，只仅仅进行修葺、修旧如旧？
上海新天地项目设计者曾说过：如果把石库门修复后再让人住进去，像博物馆一样，只会被历史淹没，而我们需要的做法是创造另一部历史，让石库门从私人空间走向公共共享，让更多的人感受石库门文化的过去，参与它的现在，见证它的未来。
岭南天地的改造，保存了祖庙东华里片区原有的岭南民居风格。在改造的过程中，部分建筑采取和上海新天地相同的做法，一砖一瓦都贴上标签，在还原老建筑的时候砖瓦位置都没有改动。
在保持原有神和形的同时，岭南天地还加入了更多国际化的元素。因此，岭南天地邀请国际知名建筑设计师本杰明·伍德作为总设计师，这个成功设计了上海新天地的设计师，花了四年半的时间来打磨岭南天地。改造之后，岭南天地新旧建筑相融共生，岭南建筑与近代西方建筑完美结合，常见的街砖、排水瓦通、瓦片花窗很有特色，而欧式建筑常见的喷泉、拱廊、彩色墙面也时而有之。整个街区的动线，更符合人们现在逛街、消费的习惯，整个街区注入现代商业元素，让历史与时尚和谐地融合。
据介绍，为更好地规划空间，岭南天地平移了部分建筑。其中的元吉黄公祠，因整体规划需要，需将其平移到另外一个地方，平移之前，所有的砖、瓦都进行了编号，平移之后再按照编号进行还原。
国际元素的注入，不仅仅在建筑方面，还有氛围的营造。世界杯期间，岭南天地举办大型的巴西狂欢文化派对。项目有关负责人说，举办狂欢文化派对，意在能让佛山市民及来访游客领略不同的文化风情，感受不同的文化氛围。
记者手记
旧城改造
开发商的“博士论文”
今年4月1日，保利地产董事长宋广菊在2013年度业绩说明会上表示，保利地产要改变土地获取方式，加大三旧改造项目的拓展力度。5月份，保利地产旗下保利城投公司首次公开亮相，该公司专攻旧城改造业务。
成立专攻旧城改造业务公司的开发商，保利地产肯定不是最后一个。随着中心城区可开发土地越来越少，地价越来越高，想在一级、二级土地市场上拿中心城区地块越来越难，旧城改造越来越成为市场的宠儿，将有更多开发商加入“旧城改造”行列。
越来越多开发商加入，并不代表“旧城改造”更加容易。经过多年的发展之后，大家已知道“旧城”的价值，在改造时，不会轻易让开发商一拆了之。如果要保护性开发，要保护多少，要保护到什么程度，怎样保护？对很多开发商来说，这些都是新的课题。
坊间有传，万达集团董事长王健林曾经说过：做住宅地产是小学生；做商务地产、写字楼、度假村等是中学生；做商业地产是大学生；做城市综合体是研究生。这句话其实还可以延伸，做旧城改造的是博士生，当然，前提是做好旧城改造项目，做一个名声在外的旧城改造项目。一个旧城改造项目，对一个开发商来说，就是“博士论文”，能否顺利“毕业”，就看其能否交出一份出色的“论文”。
对于广州来说，虽然也有太古仓这样的项目，只是相对上海新天地、田子坊，北京798，广州的旧城改造项目在外名声要小得多。广州虽然也有“旧改专家”，只是这些专家至多只是到了大学生的程度，还没到博士生水平，旧城改造，广州还要奋起直追。
他山之石
看看那些
名声在外的旧改项目
无论国内外，都有很多名声在外的旧城改造项目，每一个项目出名的原因，都各不相同，这或许能告诉我们，旧改没有统一模式，因地制宜才能走出的路子。
田子坊：
上海视觉艺术的“硅谷”
田子坊位于上海泰康路210弄，是典型的弄堂、工厂混杂的城市街坊。曾有无线电厂、塑料厂等8家工厂在此生产。由于企业效益下滑和城市产业结构性调整，厂房开始出现大面积的闲置。1998年，上海艺术家陈逸飞、尔东强等人在此设置工作室后，田子坊开始脱胎换骨，1999年改称“田子坊”。慢慢，田子坊聚集了大量来自世界各国的创意企业，已被视为上海的“”，视觉艺术的“硅谷”、上海创意产业的发源地。
田子坊的发展，是“无心插柳柳成荫”的结果。田子坊地块是典型的厂居混杂区域，在石库门住宅的东侧，集中了一大批工厂。1993年以后，空置厂房被用来发展文化创意产业，以陈逸飞、尔东强等为代表的一批艺术家和国内外知名设计人员先后入驻建立自己的工作室。这些文人墨客以及诸多白领进入田子坊之后，对于餐饮、休闲、娱乐的需求，他们为另一批商人牵线搭桥，让他们与石库门内的居民合作，居民出租房屋，商人经营适应文化创意产业需要的配套服务项目。田子坊一举成名后，引发了旅游热潮，于是相关业态向周边漫延拓展。
田子坊在上海旧区“拆改留”的格局中，是以“留”为主的保护性开发模式。田子坊的总策划人吴梅森曾说过，田子坊开发实际上没有地产开发商或“金融资本”的介入，是在政府的支持下，原业主，创意人士，民间人士，策划公司一起，利用“文化资本”来推动田子坊的改造。这种模式的开发改变了开发商占大头的旧区改造方式，使得改造的利益大头仍归居民，而利益的获取走向稳定性和长期化。
伦敦码头区
旧改出伦敦第二个金融中心
位于伦敦东区泰晤士河两岸的码头地区，曾经是世界上最繁忙的港口，自上世纪70年代以来，由于新问世的大型集装箱远洋船只无法抵达，导致失业率攀升，交通每况愈下，大量住宅被废弃，到上世纪80年代该地区无可避免地衰落了。
1981年英国政府成立“伦敦码头开发集团”，以解决码头地区的经济、社会和环境难题。该集团于1981年在码头区成立了英国个“工业园区”，推出免租金10年、免税退税等优惠政策招商入园。由于码头地区遗留下了大量铁轨设备，该集团还利用这些设备，低成本建成了与伦敦地铁系统接轨的码头轻轨，大大改善了码头区的交通状况。
该集团还抓住了商务航空契机，在码头空地上兴建了伦敦城市机场，满足商务航空需要；在机场对面又修建了伦敦会展中心，并带动了酒店、餐饮、零售、商旅等配套设施的建设。由于码头区有伦敦金融城的地理优势，“伦敦码头开发集团”成功地在此打造了伦敦第二个金融中心“金丝雀码头”。英国金融监管局、路透社、汇丰银行、花旗银行等机构纷纷把总部设在“金丝雀码头”，该码头有英国的建筑群。
“伦敦码头开发集团”还在泰晤士河沿岸开发了许多滨河 ，成为伦敦第二金融城白领的时尚家园。1998年，完成了历史使命的“伦敦码头开发集团”正式解体，该集图在其存在的17年间，为伦敦东部22平方公里的码头区创造了12万个就业机会，把一座空城变成了伦敦最有活力的新区，2009年春天，20国集团首脑峰会就是在码头区的伦敦会展中心举行。
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