世联行月报:土地市场显冷清 限签限价大松绑

——世联行6月市场月报

鹤山楼市猪事丁  2014-07-07 10:29

[摘要] 2014年6月，广州商品房住宅成交5779套，环比下降1％，同比下降20%；成交面积共73.22万平米，环比上升9%，同比下降11%；商品房住宅成交均价为16822元/平米，环比上升3%，同比上升30%；全市成交金额123.18亿，环比上升12%，同比上升16%。

市场综述

一级市场：2014年6月广州供应土地12宗，用地面积共81.78万平米，环比下降，降幅11%；其中住宅用地出让仅2宗，出让面积7.19万平米；出让商业用地0宗，出让面积0万平米；出让工业用地10宗，出让面积74.59万平米；其他用地出让0宗，出让面积0万平米。2014年6月广州全市共成交土地8宗，总面积36.68万平米，环比下降48%；住宅用地成交4宗，全部位于南沙，共占地面积20.13万平米，占总面积的54.88%。2014年6月广州全市成交土地面积跌幅近半，而成交贡献主要集中在南沙和增城，本月最为活跃的是南沙土地市场，分别成交了住宅用地和用地各2宗，不过全部仅以底价成交。

二级市场：2014年6月，广州商品房住宅成交5779套，环比下降1％，同比下降20%；成交面积共73.22万平米，环比上升9%，同比下降11%；商品房住宅成交均价为16822元/平米，环比上升3%，同比上升30%；全市成交金额123.18亿，环比上升12%，同比上升16%。从区域成交金额来看，广州全市商品房住宅成交主要集中在番禺和天河，分别占总成交金额的26%和20%，另，由于黄埔的萝岗片区万科金色梦想开盘热销，黄埔占总成交金额的10%，使得中心六区的成交金额占比超一半，占比达51%，对于5月保持平稳；从成交均价方面来看，本月中心六区的成交均价继续上涨5个百分点。

总的来讲：一级市场方面，土地供应方面，对比今年前5个月，本月显得最为冷清，全市只有番禺和黄埔萝岗各自推出了一宗住宅用地，其中，番禺市桥东郊地块出让的价格达8亿，而且该宗宅地附带较多条款，，要求建设商业中心和幼儿园无偿移交给东郊村合作社，第二，要求中小套型比例不低于60%，第三，要求配建1万平米的安置房，是采取限地价竞配建的方式竞拍，而土地成交方面，本月土地市场成交仅有黄埔、南沙和增城三区捧场，其中最为活跃的是南沙土地市场，分别成交了住宅用地和用地各2宗，该4宗地块均只获得一家企业报价，所以全都仅以底价成交。其中，位于南沙街板头村的2014NJY-5、黄阁镇蕉门村2014NJY-6都是属于距离地铁站数百米的宅地，虽然这宗两块宅地都具有相当不错的条件，但是分别只是吸引了时代地产、方圆集团底价拿下，折合楼面地价仅仅3字头。另外两宗是位于南沙街冬瓜宇村留用地，其中，201JY-3地块被广州东瓜宇房地产有限公司以1.2亿元摘得，2014NJY-4地块则被广州市永圣房地产开发有限公司以0.6亿元收获。从土地市场发展趋势看，本月是今年以来最为冷清的月份，无论是土地供应市场还是土地成交市场，都遭遇到今年以来前所未有的淡市。受到市场观望气氛浓厚、房价走势不明朗、发展商资金回笼缓慢和融资艰难的影响，从而使发展商拿地热情明显骤降。

二级市场方面，6月整体市场，本月有着端午假期开盘或加推的热销楼盘的支撑下，成交量基本与上月保持平稳，仅仅下降一个百分点，但与往年同期超两成的跌幅，在限价松绑的驱动下，成交均价继续上涨，上升至16822元/平米，连续两个月刷新近几年以来的新记录；从成交量区域分布来看，番禺、增城和黄埔是本月成交的贡献大户，尤其是番禺因其降价楼盘较多而且降价幅度较大，令其成交量遥遥领先其他区域，其中，亚运城、雅居乐剑桥郡和万科欧泊齐齐跻进月度前五名，三盘共热销650套，另外，由于中心六区的白云金沙洲片区和黄埔萝岗科学城片区的成交量较多，使其成交量达2121套，而郊五区成交3658套，占全市71%左右的份额，环比5月下降1%；从各区域成交均价来看，、在中心区豪宅盘限签的放松带动下，使得中心六区均价继续上升至25505元/平方米，第二、在郊区盘限价逐步松绑的牵引下，双合同重回单合同，使其回归真实价格出售，进一步拉动全市均价的上升，但真实的均价是有所下跌。总体来说，6月整体市场量微跌价升，而在2014年7月，购房者的观望态度渐趋浓厚，发展商为了实现年度的销售目标，或许进一步对价格进行调整，预计近期整体市场不会出现大幅的回暖，近月广州市场仍保持平稳的基调。据数据显示，7月广州十一区预计共约有23个住宅项目开盘或推新，9个商业项目开盘或推新，其中15个全新盘，主力集中南沙。

市场资讯

1. 宏观经济

1-5月，广州市经济运行保持平稳发展态势，工业生产提速，投资小幅加快，消费增速有所提升，交通运输稳步增长，财政收入增速小幅提升，消费价格涨幅上升。1-5月，全市完成固定资产投资1343.34亿元，同比增长11.5%，增速比1-4月加快0.2个百分点；房地产开发投资、民间投资和市属投资增速提升，全市完成房地产开发投资594.96亿元，增长22.1%。1-5月，全市实现社会消费品零售总额3087.02亿元，同比增长11.0%，增速比1-4月上升0.9个百分点。1-5月，CPI同比上涨2.4%，涨幅比1-4月提高0.1个百分点；消费品和服务项目价格分别上涨2.7%和1.7%。

2. 市场政策

2.1中央政府

6月3日，国土资源部正计划将《不动产登记条例》送审稿上报给国务院，不动产信息登记管理基础平台将与官员财产申报信息系统并轨。实时版本的《不动产登记条例》送审稿总共8章84条，其中最敏感的“以人查房”问题，在第6章第72条得以体现，第72条的主旨是秉承“依法查询”的原则对社会职能服务部门开放查询服务系统，同时有限制地放开个人“以人查房”查询服务系统。

6月10日,国家统计局公布数据显示：5月,居民消费价格总水平同比上涨2.5%,涨幅比上月升0.7个百分点。工业生产者出厂价格（PPI）同比降1.4%,降幅比上月收窄0.6个百分点。

6月12日,央行发布的金融数据显示：5月末广义货币（Ｍ２）余额118.23万亿元,同比增长13.4%,比上月末高0.2个百分点,比去年同期低2.4个百分点;狭义货币（Ｍ１）余额同比增长5.7%,比上月末高0.2个百分点,比去年同期低5.6个百分点。

6月13日,国家统计局公布1-5月房地产数据显示：今年1-5月份,房地产开发投资30739亿元,同比增长14.7%,增速比1-4月份回落1.7个百分点。其中,住宅投资21043亿元,增长14.6%,增速回落2个百分点,占房地产开发投资的比重为68.5%。

从2014年6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行(不含2014年4月25日已下调过准备金率的机构)下调人民币存款准备金率0.5个百分点。在央行定向下调存款准备金率的天，除了央行提到的三分之二的城商行、80%的非县域农商行及90%的非县域农合行以外，招行、民生、兴业和宁波银行等4家大型股份制银行也确认收到了央行定向降准的通知。

6月17日，中国人民银行表示根据金融监管协调机制达成的一致意见，今后信贷资产证券化产品由银行自主发行，包括发行的窗口与时机选择，毋须进行行政审批。同时，央行指出，鉴于信贷资产证券化涉及货币政策实施与金融市场的协调发展与稳定，应事前报告，这与自主发行并不矛盾。

6月18日,国家统计局发布了2014年5月份70个大中城市的住宅销售价格统计数据。与上月相比,5月份70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有35个,持平的城市有20个,上涨的城市有15个。

6月20日,国务院批转发展改革委《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》。国家发展改革委有关负责人做客中国政府网解读关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见。国家发展改革委经济体制综合改革司司长孔泾源称，对于大中小城市应该实行有区别、有分类的户籍政策，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。

6月20日，国土资源部昨日召开新闻发布会，正式发布《节约集约利用土地规定》。将于9月1日起正式实施，针对当前土地管理面临的新形势，对土地节约集约利用的制度进行了归纳和提升，防止地方在经济发展中急功近利，片面追求土地，增强规划科学性和刚性管控，需对用地规模整体调控，实现“控总量、挤存量、提质量”。

6月23日,保监会公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。文件显示,获得“以房养老”政策试点的地区有北京、上海、广州、武汉等四地;试点时间自2014年7月1日起至2016年6月30日止;投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人;产品犹豫期将延长至30天。

6月24日，中国央行发布年度区域金融运行报告称，中国经济结构性矛盾仍比较突出，金融领域潜在风险隐患值得关注，2014年要保持货币信贷总量与社会融资规模合理增长，为经济持续健康发展创造稳定适宜的货币金融环境。

6 月25日,央行发布2014年第2季城镇储户问卷调查报告,报告涉及50个城市2万户城镇储户,结果显示：63%的居民认为目前房价“高,难以接受”,比上季降低1.3个百分点,34.2%的居民认为目前房价“可以接受”,2.8%的居民认为“令人满意”。

6月29日，国家税务总局局长王军表示，营业税改增值税范围将扩大，建筑业和不动产营改增将逐步向推开。按照国务院的部署，2014年继续扩围，是深入推进营改增的步。接下来，还要将生活类服务业、建筑业和不动产营改增逐步向推开，并适时将金融保险业和其他行业纳入进来，基本完成营改增目标，实现全覆盖。然后进一步完善增值税税制，完善增值税中央和地方分配体制，实行增值税立法。

6月30日，根据中央十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》“加快房地产税立法并适时推进改革”的要求，人大正在制定房产税草案，预计年底有初稿。

2.2 地方政府

6月2日, 广州市规划委员会通过教育城规划,增城将建20平方公里教育城，增城规划局公布《广州教育城（一期）控规规划》。规划显示,强调山水生态是教育城的一大特色,白水山将成教育城生态核心。教育城将吸取大学城经验,首期就完善各类配套。教育城内部强调非机动化出行,规划了5种不同类型的网状自行车道,内部非机动车出行率将超过6成。

6月2日,广州3年推进350个重点项目, 11条地铁线路加快推进，从2011年到2013年,广州市推进总投资约14900亿元的350个重点项目（目前已完工84个）,今年将再建设136个重点项目促转型升级提速,年度计划投资约1090亿元。随着广佛城际轨道交通项目广州段项目、广州地铁六号线首期建成,广州新增地铁营运里程约42公里,广佛都市圈进一步融合发展,广州市“东进”和“西联”城市发展战略进入了快速通道。

6月4日,新版《广州市房屋买卖中介服务合同》示范文,将向全市推广使用。“是否占用学位”等内容被列入卖房条款,还细化了纠纷赔付条款。新版合同中将“房屋有无占用户口”、“房屋有无占用小学学位”、“房屋是否办理了土地出让手续”、“是否缴清土地出让金(违约金)”等内容列入房屋基本情况。

6月9日,广州市国土房管局公布,2014年1-5月广州基本建成9745套保障房。包括龙归项目、新市机械厂以及广铁集团车辆段新社区在内,合共建成3828套。其中包括2916套经济适用房

6月9日,《广州市加快城市基础设施建设的实施意见》和《广州市2014-2016年重要基础设施项目计划》经市政府常务会议审议并原则通过。广州将投资8282亿元用于12大工程,共283个基础设施建设项目。12大工程中,城际轨道交通、铁路主枢纽、航空枢纽等建设投资占了近七成,其中城际城市轨道交通工程投资约3267亿元,占约四成。

6月10日,番禺区常务副区长陈德俊汇报时介绍番禺今年将投资274.8亿元推动100个重点项目。其中万博商务区和南站商务区两大龙头将于今年启用。目前番禺区安排重点建设项目100个,总投资2372.9亿元,其中,2014年计划投资274.8亿元。截至5月底,番禺百个项目完成投资85.2亿元,同比增长44.2%,完成年度计划的31%,提高5.6个百分点。

6月11日,增城副市长邓毛颖透露,东部交通枢纽中心规划选址位于新塘旧城区与增城开发区的衔接地带,整个区域规划面积为2.7平方公里。该枢纽站设计六站台十三线路,将来可成为始发站和终点站,缓解广州东站、广州火车站的交通压力。目前,深莞穗城际铁路、地铁13号线在建,从新塘到荔城的地铁16号线将纳入下一批铁路建设规划当中。

6月12日,广州市重点办消息,广州金融城地下将建设21万平方米的商业区,金融城内交通路网除了花城大道一条主干线外,还将建设四条次干道和九条支线。根据广州市发改委关于广州国际金融城起步区公共部分地下空间工程项目建议书的批复文件显示,I-a区用地面积约41.3公顷,下空间主体工程为地下五层,总建筑面积约37.7万平方米。

6月12日,连接黄埔、增城的地铁13号线首期,线路全长约27km,共设11座车站,均为地下站,平均站间距约2.6km;共设换乘站4座,分别为鱼珠站与5号线换乘、丰乐路站与7号线换乘、夏园站与5号线换乘、新塘站与16号线、穗莞深城际线换乘。部分站台受征地阻扰,可能推迟1年开通,将力争2017年开通。

6月12日,鱼珠旧城将动迁计划年内动工,不引进开发商，鱼珠旧城改造范围7.4公顷,现有老建筑9.4万平方米,登记居住人口1657人,共约1040户。政府在旧城改造中不引入房地产开发商,改造经费来自政府财政预算,有效保障了群众的利益。

6月18日,增城将拓宽从中心区荔城到南部石滩镇的主干道新城大道。新城大道改造工程起于广汕公路增城宾馆路口,止于石滩镇南北大道路口,全长9.8公里,其中石滩段长4.5公里,计划今年8月底完成征地拆迁,明年9月建成通车。新城大道改造后,路面将由现双向4车道升级为双向8车道。

6月18日,市发改委、市人社局联合印发《广州市引进人才入户管理办法实施细则》，广州人才引进新政策全部出炉。根据新办法及其实施细则,拥有副高以上(含)职称、年龄在45周岁以下(正高职称年龄可放宽至50周岁以下),以及拥有研究生以上(含)学历、年龄在40周岁以下(具有博士学位年龄放宽至45周岁以下),本科学历(须同时具备毕业证和学位证)、年龄在35周岁以下,均可申请以人才引进方式入户广州。

6月19日,广州(琶洲)国际会展中心区规划获规委会通过,琶洲将打造73万平方米电商总部、开发地下3层空间及全面改造4个城中村。这是继2011年12月原琶洲规划获批之后首次对该地区规划作出调整。新规划增加了琶洲岛的开发强度,容积率从原来的1.27增加到1.5。

6月19日,海珠有轨电车首列车抵穗,万胜围至广州塔今年年底试营运广州新型有轨电车海珠实验段首列车18日运抵广州,列车将在广州进行调试。海珠环岛新型有轨电车路线全长约41.08公里,共11个站点。万盛围至广州塔段被选做海珠区环岛试验段先行启动建设,计划年底开通投入运营。

6月23日,广州规划局审议通过了《海珠区广东轻工业机械厂等连片改造地块规划方案》。该区域将从目前的旧厂旧村变身为滨水住宅区,而60米宽的快捷路二期（新滘西路）将穿越地块,缓解区域交通压力。

6月24日,天河区华美牛奶厂改造项目实时规划方案已获规委会通过,与近期通过的大部分“三旧”改造地块实行高容积率和高密度开发的规划不同,位于珠吉路以西的牛奶厂地块,将改造成为低密度住宅区,整体毛容积率不超1.2,部分区域的建筑限高仅40米。

6月26日,从广州市规划局获悉,白云区陈田、永泰片区控规优化已经规委会审议通过。该片区有望通过新增南北向交通主干路空港大道,打造四级绿地公园体系,新建6个居住区公园等,打造成为“白云中轴上宜居宜业的优质城区”。

6月26日,在广东省2014年重大项目面向民间投资招标推介会上获悉,本次推介会共推出招标项目97个,涉及基础设施市政公用事业、社会事业、商贸流通、金融服务等多个领域,总投资2120亿元。

市场分析

1. 一级市场

1.1 供应分析

2014年6月广州市房地产市场土地供应一览表

2014年6月广州供应土地12宗，用地面积共81.78万平米，环比下降，降幅11%；其中住宅用地出让仅2宗，出让面积7.19万平米；出让商业用地0宗，出让面积0万平米；出让工业用地10宗，出让面积74.59万平米；其他用地出让0宗，出让面积0万平米。

1.2 成交分析

2014年6月广州市房地产市场土地成交一览表

2014年6月广州全市共成交土地8宗，总面积36.68万平米，环比下降48%；住宅用地成交4宗，都是位于南沙，共占地面积20.13万平米，占总面积的54.88%。

2014年6月广州全市成交土地面积有所下跌，本月显得最为冷清，全市只有番禺和黄埔萝岗各自推出了一宗住宅用地，其中，番禺市桥东郊地块出让的价格达8亿，而且该宗宅地附带较多条款，，要求建设商业中心和幼儿园无偿移交给东郊村合作社，第二，要求中小套型比例不低于60%，第三，要求配建1万平米的安置房，是按照限地价竞配建的方式竞拍，而土地成交方面，本月土地市场成交仅有黄埔、南沙和增城三区捧场，其中最为活跃的是南沙土地市场，分别成交了住宅用地和用地各2宗，该4宗地块均只获得一家企业报价，所以全都仅以底价成交。

其中，位于南沙街板头村的2014NJY-5、黄阁镇蕉门村2014NJY-6都是属于距离地铁站数百米的宅地，虽然这宗两块宅地都具有相当不错的条件，但是仅分别吸引了时代地产、方圆集团报价，结果两宗地块分别给以5.2亿、17.7亿的底价取下，折合楼面地价3820元/平、3931元/平。另外两宗是位于南沙街冬瓜宇村留用地，其中，201JY-3地块被广州东瓜宇房地产有限公司以1.2亿元摘得，2014NJY-4地块则被广州市永圣房地产开发有限公司以0.6亿元收获。

市场分析

2.二级市场

2.1 供应分析

2014年6月，广州十一区商品房批售面积219万平米，环比下降16%，同比上升139%，供应较上月有所下降，连续三个月保持200万以上的批售量；其中主力供应区域集中在大黄埔。

2.2 成交分析

2014年6月，广州商品房住宅成交5779套，环比下降1％，同比下降20%；成交面积共73.22万平米，环比上升9%，同比下降11%；商品房住宅成交均价为16822元/平米，环比上升3%，同比上升30%；全市成交金额123.18亿，环比上升12%，同比上升16%。

从区域成交金额来看，广州全市商品房住宅成交主要集中在番禺和天河，分别占总成交金额的26%和20%，另，由于黄埔的萝岗片区万科金色梦想开盘情况火热，黄埔占总成交金额的10%，使得中心六区的成交金额占比超一半，占比达51%，对于5月保持平稳；从成交均价方面来看，本月中心六区的成交均价继续上涨5个百分点。

2014年6月广州住宅市场成交套数10楼盘

2014年6月广州住宅市场销售金额10楼盘

2.3 存量分析

广州商品房住宅存量及消化时间（截止12月31日）

从以上图表可以看出，全市商品房住宅按2013年7-12月的平均销售速度来计算的话，存量套数及存量面积分别需要17个月、20个月的时间才能销完，存量套数环比下降1%，存量面积环比下降1%，中心区存量有所上升，花都和增城供货紧张。

市场展望

一级市场方面，土地供应方面，对比今年前5个月，本月显得最为冷清，全市只有番禺和黄埔萝岗各自推出了一宗住宅用地，其中，番禺市桥东郊地块出让的价格达8亿，而且该宗宅地附带较多条款，，要求建设商业中心和幼儿园无偿移交给东郊村合作社，第二，要求中小套型比例不低于60%，第三，要求配建1万平米的安置房，是采取限地价竞配建的方式竞拍，而土地成交方面，本月土地市场成交仅有黄埔、南沙和增城三区捧场，其中最为活跃的是南沙土地市场，分别成交了住宅用地和用地各2宗，该4宗地块均只获得一家企业报价，所以全都仅以底价成交。其中，位于南沙街板头村的2014NJY-5、黄阁镇蕉门村2014NJY-6都是属于距离地铁站数百米的宅地，虽然这宗两块宅地都具有相当不错的条件，但是分别只是吸引了时代地产、方圆集团底价拿下，折合楼面地价仅仅3字头。另外两宗是位于南沙街冬瓜宇村留用地，其中，201JY-3地块被广州东瓜宇房地产有限公司以1.2亿元摘得，2014NJY-4地块则被广州市永圣房地产开发有限公司以0.6亿元收获。

从土地市场发展趋势看，本月是今年以来最为冷清的月份，无论是土地供应市场还是土地成交市场，都遭遇到今年以来前所未有的淡市。受到市场观望气氛浓厚、房价走势不明朗、发展商资金回笼缓慢和融资艰难的影响，从而使发展商拿地热情明显骤降。

二级市场方面，6月整体市场，本月有着端午假期开盘或加推的热销楼盘的支撑下，成交量基本与上月保持平稳，仅仅下降一个百分点，但与往年同期超两成的跌幅，在限价松绑的驱动下，成交均价继续上涨，上升至16822元/平米，连续两个月刷新近几年以来的新记录；从成交量区域分布来看，番禺、增城和黄埔是本月成交的贡献大户，尤其是番禺因其降价楼盘较多而且降价幅度较大，令其成交量遥遥领先其他区域，其中，亚运城、雅居乐剑桥郡和万科欧泊齐齐跻进月度前五名，三盘共热销650套，另外，由于中心六区的白云金沙洲片区和黄埔萝岗科学城片区的成交量较多，使其成交量达2121套，而郊五区成交3658套，占全市71%左右的份额，环比5月下降1%；从各区域成交均价来看，、在中心区豪宅盘限签的放松带动下，使得中心六区均价继续上升至25505元/平方米，第二、在郊区盘限价逐步松绑的牵引下，双合同重回单合同，使其回归真实价格出售，进一步拉动全市均价的上升，但真实的均价是有所下跌。总体来说，6月整体市场量微跌价升，而在2014年7月，购房者的观望态度渐趋浓厚，发展商为了实现年度的销售目标，或许进一步对价格进行调整，预计近期整体市场不会出现大幅的回暖，近月广州市场仍保持平稳的基调。

据数据显示，7月广州十一区预计共约有23个住宅项目开盘或推新，9个商业项目开盘或推新，其中15个全新盘，主力集中南沙。

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