[摘要] 和“黄金5月”相比，7月份，海珠板块一手住宅市场迎来供应小高峰，预计将会有近千套住宅和 新品补充市场，是5月新货的两倍多。
和“黄金5月”相比，7月份，海珠板块一手住宅市场迎来供应小高峰，预计将会有近千套住宅和 新品补充市场，是5月新货的两倍多。
7月份，海珠板块有一手地铁新盘上市陈玉霞摄
主打大户型
海珠板块7月份的住宅新货主要集中在万科峯汇、江山国际和同福睿府三个楼盘，共计约300套。位于同福东路的同福睿府是全新项目，也是海珠板块西部今年以来少见的新盘，新货百余套，两梯四户，以122平方米以下的两房及三房单位为主。位于同福西路的万科峯汇也是首次推出住宅产品，走的是“高大上”路线，全部是一层两户、220平方米以上的望江大户型单位。位于琶洲板块的江山国际已于6月下旬开盘，都是160平方米以上的大户型。
除了住宅之外，海珠板块7月份还有700多套 新货，主要集中在保利天悦和合生广场两盘中。阳光家缘数据显示，保利天悦已有400多套 新货获得预售证但尚未推出市场，合生广场预计也有300余套新货可以上市。
从货量上看， 占比较多，是海珠板块7月份的供应主力。从供应结构上看，无论 还是住宅，都主打大户型产品。
报价创新高
从目前的市场行情来看，大户型的成交较慢，海珠板块的大户型新货可望江、有地铁或名校概念，但能否为市场接受，将会考验各楼盘的定价能力。
目前，万科峯汇和同福睿府仍处于接受诚意登记阶段，双方报价均逼近4万元/平方米，是楼盘所在板块的报价新高。楼盘现场的代理行负责人说：“商家对市场有信心，认为中心区的物业买少见少，所以报价较高，但最终开盘价多少，还要看开盘当天开发商会否有松动。”相对于一手住宅逼近4万元/平方米的报价，商用 的报价相对低些，合生和保利两个楼盘的 报价都在3万元/平方米左右。
●名校物业开价几何？ ●中小户型能否畅销？
因荔湾区多数楼盘处于持续推货状态，7月份，老城板块一手住宅新货的聚焦点转到了越秀区。越秀区不仅有新盘麓湖轩即将上市，还有断货多年的东风广场以及富力东山新天地、文德先生等楼盘会推出新货，经常处于“零新货”状态的越秀区，本月将有五六百套新品补充市场。
7月份，越秀区将有中小户型名校物业上市
户型面积小了
和今年上半年相比，7月份老城板块的一手住宅供应结构相对“小”了，中小户型较多。以东风广场为例，其9号楼、10号楼已经获得预售证，在317套新货中，50-94平方米的一房至三房占比七八成，这是越秀区近年来相当难得的中小户型住宅新货，其余是120-150平方米的产品。富力东山新天地有望推出全新一栋单位，和前一栋都是200多平方米的产品相比，新货单位面积为120-180平方米，商家称为“小户型”。新盘麓湖轩也是以75-127平方米的两房及三房为主打，兼有一些160多平方米的大户型。总体而言，越秀区7月份的新货面积相对“亲民”，买家的选择会比较多。
新品报价高了
价格方面，恐将出现新高价。以名校为卖点的越秀区，新货多数带有名校学位或者位于名校旁，因此，新品报价都不低。关注的东风广场，省级名校东风东路小学就在小区内，且新品多数是中小户型，“吹风价”一度高达6万元/平方米，一套50平方米的一房，单位总价也要300万元左右，若真以这个价位开盘，将会创下越秀区一手住宅今年开盘价的新高。富力东山新天地是中心区内难得的大型综合体项目，商家称小区内有培正小学，预计新品报价在4.8万元/平方米以上。单体楼麓湖轩靠近麓湖，虽然整体素质不如前面两盘，但报价也要3.8万-4.3万元/平方米，与附近在售的淘金家园售价相近。这样的定价能否赢得市场，能否坚挺住中心区的楼价，值得关注。
白云：进入“刚需季”，总价百万元起
●金沙洲、罗冲围板块新货集中 ●不少刚需产品总价百万元可买
7月份，白云板块楼市新增供应量不足千套。新货主要集中在邻近老城西部的金沙洲板块、罗冲围板块，也是目前白云板块在售楼盘最集中的区域，以品牌开发商、大社区为主，可售货量近2000套，是刚需产品最集中的板块。另一在售货量较集中的是白云新城板块，在售产品也以刚需户型为主。可以说，7月份，白云板块楼市进入“刚需季”，不少刚需产品总价100万元起便可购买，刚需买家的选择多了起来。
买不起荔湾，不妨关注白云西
罗冲围、金沙洲板块，与老城荔湾区一江之隔，价格却相差不少。目前荔湾楼盘的售价大多已超过“2万字头”，但在白云西部，还有望买到“1万字头”的好房子，不少楼盘的中小户型总价百万元起。地铁6号线的开通，与老城板块的联系更加密切，可以说白云西部仍属价格洼地，这里货量丰富，大盘集中，对刚需买家来说还是不错的选择。
7月份，金沙洲板块有推新货计划的是越秀·星汇金沙、御金沙以及金名都，皆以紧凑型的两房及三房为主力户型，主流售价为1.6万-1.7万元/平方米，是刚需买家可以接受的价格区间。在售楼盘也以刚需产品为主，目前大多数楼盘推“一口价”特惠单位，预计7月份促销仍将延续。
在罗冲围板块，新盘保利瓏熙是目前该板块内的一手住宅项目，现正处于优惠登记中，计划首推73-122平方米的两房及三房，也是紧凑实用型产品，近九成单位可望江，周边配套较为成熟，预计报价不会低。
白云新城板块产品趋向多元化
在白云新城板块，7月份有不少在售楼盘加大了推货力度。该板块以往一直打“高富帅”的招牌，如今的在售产品已较为多元化。
在白云新城北， 项目绿地时代云都汇主打“低总价”招牌，主推47-53平方米的 ， ，均价约为2.2万元/平方米，是目前白云新城板块较少见的投资型 项目。“供应大户”岭南新世界，限量加推部分高层观山现楼单位，产品为80-102平方米的两房及三房，总价150万元起。云山名都、万科峯境也将推出部分中等户型，均价都为“3万字头”。
●超高端项目能否吸引买家？
●投资型楼盘能否突围？
7月份，天河板块楼市新增供应量少的情况有望得到改善，预计新货有六七百套，不过， 占了绝大部分，一手住宅新货只有一两百套，低于之前的月均水平，今年1-5月份，天河板块批准预售住宅接近1800套，平均每月300多套。
天河板块一手住宅新货中有“高大上”产品
新货中，天河新天地的供应量，约有500套。该项目之所以敢推出如此大的货量，主要因为产品是的小面积 ，所有单位面积均小于90平方米，即使“吹风价”达3万元/平方米，总价在天河板块楼市中也不算贵，投资客会有多大的兴趣，开盘时便能见分晓。
说到天河板块的贵价住宅，有望在近期发售的越秀·星汇御府不得不提，平层单位总价达2000万元，复式总价更高达3500万元，并非普通市民可以承担，幸好，货量只有42套。
除了上述两个主打投资客和超高端客的项目，宝翠园和日出观山则是天河板块的“大众化”楼盘，两个项目7月份推售的新货既有小户型也有大户型。至于售价，预计都在3万元/平方米左右，对于喜欢天河板块的自住型买家来说，是可望又可及的。不过，两盘的货量估计都不多。
增城：仍供不应求价逆市上扬
●房价会否逆市上扬？ ●成交活跃度会否改变？
7月份，增城板块新货供应量预计有800套左右，比5月份新增的1200多套减少了近三成。新增货量减少，不知道会否加剧增城楼市供不应求的局面。
今年以来，在撤市设区等利好消息的刺激下，增城板块一手住宅的成交比整体大市活跃得多。1-5月份，增城板块一手住宅成交达7314套，而新增供应只有4858套，消化率高达1.5。在全市一手住宅供过于求的市场背景下，增城板块供不应求的情形更显突出。
今年以来，增城板块部分楼盘的网签均价出现了较大幅度的上升，加上现在新货供不应求，不知道7月份的新货定价会否更加坚挺，增城板块整体楼价会否逆市上扬。
今年1-5月份，增城板块新增一手住宅的套均面积达到120平方米，处于较高的水平。7月份新货中，景新国际是中大面积产品，尚东紫御是大面积的别墅。不过，另外两个楼盘的新货面积都不大，奥园康威广场单位面积只有50-70平方米，合生湖山国际单位面积也在90平方米以下。
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