[摘要] “楼市不乐观”这样的基调贯穿了2014整个上半年，在上半年各大数据出炉之际，基调成了定调。据房天下数据监控中心统计，上半年广州新建商品住宅成交量仅为33134套，同比去年上半年下跌了30.7%，全市均价为14948元/平，同比微涨9.1%。
房天下讯 “楼市不乐观”这样的基调贯穿了2014整个上半年，在上半年各大数据出炉之际，基调成了定调。据房天下数据监控中心统计，上半年广州新建商品住宅成交量仅为33134套，同比去年上半年下跌了30.7%，全市均价为14948元/平，同比微涨9.1%。广州作为核心一线城市，使得整体楼市并未受到楼市低迷的太大影响，加之调控上实际性限价等政策的松动，价格依然保持上涨。
半年成交3万多套 量减3成价涨1成
据房天下数据监控中心统计，2014年1月至6月，广州十一区新建商品住宅网签33134套，同比去年（47831套）下跌30.73%；网签均价为14948元/平，同比去年（13699元/平）上涨9.12%；网签面积为3841642㎡，同比去年3937555 ㎡，下跌2.4%。
2013.6月-2014.6月广州全市新建商品住宅网签情况
数据来源：阳光家缘 中指研究院 整理：房天下资讯中心
穗六条实施后，限购限贷政策从严，同时银行贷款仍收紧，多重因素下，上半年楼市的整体下滑趋势已经是早先端倪。纵观2014年上半年每个月成交的情况可见，除了3月传统旺季，广州成交量出现一个6000套的高峰后，其余月份基本在5000套左右的成交水平，不复去年3月成交过万的火爆态势。但新房价格的直线上涨趋势是非常明显的，房价由1月的13269元/平波动上涨至16779元/平。专家曾预测，下半年房价还应下调15%左右。但目前数据来看，整体下降尚难。
在中心区成交方面，今年上半年广州中心区（未含萝岗）成交了7045套，同比去年（10541套）下降了33%，六区成交量全部下跌，黄埔跌幅，高达75.26%，这主要由于旧黄埔区新货供应不足。其次为荔湾区和白云区，跌幅分别为40.4%和34.8%。今年限签的暗暗松绑对于整体成交拉动有限，不敌去年。但今年上半年中心区成交均价为27293元/平，同比去年（24878元/平）上涨了9.7%。除了黄埔区，其余五区均价全部上涨，越秀涨幅，为12.69%，其次为荔湾和天河。其中均价高达10万多一平米的侨鑫汇悦台成交了13套，而凯旋新世界以7万多一平的均价成交了9套，珠江颐德公馆以近6万一平米的均价成交了29套。这一批豪宅的成交直接拉动了中心区乃至全市上半年的成交均价。（注：2014年2月广州改成11区，此前仍为十区二市，为了同比去年，故今年上半年数据仍以十区两市为划分）
在近郊区域成交方面，今年上半年广州近郊区（含萝岗）成交了26089套，同比去年（37290套）下跌了30%。除了萝岗区，其余各区成交也是大跌。其中花都成交4259套，同比去年减少了4525套；增城仅成交7827套，锐减3356套；同时番禺也大减了2076套，6个月只成交了5276套。往年主力成交区域受挫，整体成交乏力。
中心区：白云新力军 多盘促销成交2466套
中心区作为发展成熟区域，新货供应有限，成交难以大幅上涨，上半年越秀仅成交了424套，与去年相差无几；海珠和天河均成交千余套，浮动不大。黄埔供血不足，仅190成交量，大跌75%；荔湾紧追，由去年上半年的2557套，跌至1523套，跌幅为40.4%；白云卫冕中心区，虽然同比去年上半年下跌了34.8%，但成交量不小，为2466套。据观察，主要是保利西海岸、深业江悦湾、星汇金沙等楼盘的成交拉动，三盘成交了1300多套，占据全区成交量的一半。三大楼盘3个多月的垫首付、特价促销的方式奏效。其中保利西海岸以677套成交位居全市热销盘第三名。
2013年上半年和2014年上半年广州各区网签数据一览
数据来源：阳光家缘 中指研究院 整理：房天下资讯中心
虽然中心各区成交量波动大，但价格坚挺，变动幅度为12.69%。天河区依然为最贵的区域，成交均价为37775元/平，越秀基本追平，为37655元/平。
近郊区：萝岗成交量大涨4成 增城楼价连涨5个月
相比中心区，整个上半年，郊区遭遇变数更多。2月广州区改，增城从化摇身一变，区域价值骤升，随之限价松绑，两区楼市顿时火起；而后再传粤港澳自贸区申报6月批复，白云、花都和南沙等被纳入范围的区域悄然捂盘，坐等……
纵观近郊区域，各区成交量也是大幅下跌，花都、南沙、增城三区跌幅位列前三，下降达50%。不过增城依然是全市的成交大户，斩获7827套，成交均价为8378元/平，同比上涨1.81%。受撤市改区利好影响，增城多盘存在捂盘嫌疑。据观察，2月改区前，增城每月成交量尚有千余套，3月后连续3个月下滑，4月和5月成交仅800余套。但成交均价却是一路高歌，连续上涨了5个月，突破1万/平，创下近3年的新高。
另一个值得注意的区域是萝岗，在成交量方面，是郊区也是全市一个保持上涨的区域。据统计，2014年上半年萝岗成交了3325套，同比去年（2347套）大涨41.7%，区域均价为16089元/平，同比下跌2.35%。在2月广州区改后，萝岗新福港鼎峰等多个新项目纷纷亮相，区域月度成交也从1-3月的400余套跃升至4-6月的700余套。
上半年广州楼盘热销排行榜
2014上半年广州热销楼盘集中在番禺、增城和原萝岗区，其中增城锦绣天伦花园高居榜首，成交1333套，其次为中海誉城，成交977套；第三名为保利西海岸，成交677套。
数据来源：阳光家缘 中指研究院 整理：房天下资讯中心
下半年走势：金九银十为出货契机 大户型或率先降价
上半年广州各大房企的促销大战不可谓不火热，但是从数据显示，成交量仍不及去年同期水平。业内众多专家认同，下半年以价跑量的趋势不变，甚至有更多的房企加入到走量的行列中来。
从日前各大房企的半年业绩报告中也不难发现，除了万科、保利、中海等老牌房企，多数房企未能完成上半年的销售目标任务。
中地行市场部总监吴荣超表示，广州楼市2014年上半年成交量萎缩，价格基本稳定，部分楼盘降价走量取得成效，但目前看尚未形成降价潮。预计下半年政策环境不会出现过多变化，货币政策预期较紧，由于上半年楼市相对淡静，开发商下半年出库存的冲动强烈，预计会抓住金九银十契机促销，届时市场会相对热烈，但成交量很难大幅度冲高。在此背景下，开发商会推出一些措施刺激成交，各种营销活动会更多地出现，成交将更多集中在大发展商旗下楼盘，他们实力雄厚，促销的形式更为灵活，小发展商多数选择持盘慢慢销售，中型企业的战略变数。因此,总体房价增长放缓,价格水平略低于上半年总体水平.
瞿中奇也认为，降价幅度较大的楼盘收效显著，这坚定了开发商下半年的推盘思路。“无论是从传统营销节点，还是开发商的业绩、库存压力看，下半年都不能再等了，整体市场供应量将高于上半年。”
同策咨询研究部总监张宏伟则认为，“从产品的角度来讲，中小套型房源始终供应稀缺，原则上不会首先降价，而大户型改善产品由于存在市场去化压力，有可能率先降价”。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
