[摘要] 从去年开始,“限购、限贷、限价、限签、限售”这五限政策就成为广州楼市的紧箍咒,随着今年市场逐步进入下行,要求政府松绑五限并且进行救市呼声渐高。自5月份以来,广州不但默许增城、从化两地松绑限价,而且对市区的五限也进行了调整。
1楼市“五限”悄然松绑
从去年开始,“限购、限贷、限价、限签、限售”这五限政策就成为广州楼市的紧箍咒,随着今年市场逐步进入下行,要求政府松绑五限并且进行救市呼声渐高。自5月份以来,广州不但默许增城、从化两地松绑限价,而且对市区的五限也进行了调整。
早在今年5月份,增城率先松绑限价,并且允许高价别墅进行网签。自5月份开始,增城房管局通知各开发商执行新的政策,按照要求,原来签一个购房合同再签一个装修合同的开发商,需要向房管局签署一份承诺书,承诺不再搞双合同,房管局则同意开发商按照购房合同与装修合同的总价进行销售,但不得突破两份合同的价格。
同样被限价的从化也对限价政策进行了调整。在广州各地楼盘纷纷推出低首付、大降价等促销手段的环境下,地处从化市区新城市中心——从城大道上的莱茵水岸6月1日上午正式发售“观邸2期”高层洋房,均价比去年11月发售的“观邸1期”上涨11%,达到9899元/平方米,从化连续两年未上调限价线的状态也因此终于被打破。
除了郊区松绑限价,市区的高价盘网签也在近几个月被放开。早在去年底,花都、南沙等外围区域已经传出松绑高价盘网签的消息,而这一风潮今年先后席卷全市各中心区,如万科金色梦想、万科东荟城等原本因网签受限而被迫采用两套合同卖楼的项目,均已经回归单合同。(陈齐)
2撤市并区利好楼市
今年2月份,国务院批复的关于增城、从化撤市成区,萝岗黄埔合并成为新黄埔的通知,无疑是今年上半年的一件城市规划大事。
伴随着区域调整,三区楼市的发展也迎来了红利。在撤市并区消息传出后的第二天,增城、从化各大楼盘人气开始明显提升,不少楼盘推新热销。数据显示,撤市并区仅一个月的时间,三区的一手住宅成交量就同比大涨了三成。对于买家而言,置业增城从化或意味着可以享受和广州其他区一样的政策,例如买房落户,堂堂正正成为“广州人”。
在撤市并区后,萝岗、黄埔两区的政府领导班子就表示将加强两区交通的连通,已经申请增设一条BRT快线。增城也迎来了首批土地出让,并吸引了多家品牌房企的争夺,一向低调的增城地市也进入了地王时代。对于从化而言,多楼盘人气猛涨,重新吸引了广州买家的眼球,还有个别楼盘上调售价对楼市的利好显得信心满满。
业内人士分析,撤市并区的利好更多是体现在三区的长远发展,无论是增城从化,还是整合资源后的新黄埔,未来在政策上都将得到逐步的倾斜。以新黄埔为例,在两区合并后,将充分整合各自的资源,用早已声名在外的黄埔区的名号,加上各项经济发展指标名列前茅的萝岗,在医疗、教育、以及交通等市政设施上将更加快马扬鞭,更好地实现广州城市发展的东进战略。(邓苏梅)
3土地市场逐步低迷
根据官方发布的《2014年广州市经营性用地供地蓝皮书》,2014年广州全市住宅用地计划供应量6.66平方公里(其中商品住宅用地5.27平方公里,保障房用地1.39平方公里),略高于2013年实际供应量6.49平方公里,比全市前五年住宅用地年均供应量(5.52平方公里)增加20.7%。全市商服用地计划供应量5.09平方公里,比2013年增长了64.7%。
不过,尽管政府大力推地,但从上半年的土地出让情况来看,呈现逐月冷淡的态势,开发商在市场低迷的环境下,拿地热情明显越来越低。方圆地产首席分析师邓浩志就认为,目前开发商并不是不想拿地,而是受制于楼市低迷,资金出现紧张所以不敢盲目抢地。今年5月份,萝岗镇龙片区两宗旧厂改造的住宅用地和商业地,这两宗地均被广东中泰国际集团拿下,总价不足9亿元,折合楼面地价分别为4334元/平方米和3662元/平方米。
在广州楼市专家韩世同看来,市场的低迷已经极大影响了开发商的拿地热情,今年广州1月-2月份还延续了去年土地市场的疯狂势头,但3月-5月份土地市场已出现冷清。在韩世同看来,虽然个别区域出现了低总价高单价的“小地王”,但其楼面地价水平已远不如去年那么惊人。
4掀全民营销高额返利潮
继一二手联动之后,全民营销今年在广州迅速蹿红,碧桂园、合生创展、方圆、时代、雅居乐等多家开发商相继推出全民营销措施。在不少开发商内部,从文员到财务,从老总到业主,都被发动起来卖楼。开发商提出的激励措施也十分诱人,介绍成交一套房,奖励动辄几千元甚至几万元。也就是说,介绍成交一套总价300万的物业,一般会有9000元到18000元不等的。全民营销及高额返利成为开发商在淡市下“奋勇”卖楼的极端体现。
对于全民营销的销售方式,虽然有公司采取了摊派任务的做法,但绝大部分公司都没有下达具体的指标给员工,只是单纯进行激励。不仅如此,在一些关键的销售节点上,开发商还会加大提成数额冲刺业绩。例如,某地产公司曾在销售关键节点提出了双倍的方案,即将平时千分之三的提成点数提高到千分之六,水平十分可观。
6月中旬,有某龙头开发商的员工在微信上发布信息称:根据该公司实时政策,6月14日至30日,各项目在售商铺及车位员工介绍成交,可享5年返还50%成交额固定回报特大优惠,在此基础上还可享受员工推荐9.8折优惠,住宅也可以打9.8折,此政策该公司旗下楼盘都可享受。
5史上最严公积金贷款新政
今年3月份,广州市住房公积金管理中心在网上挂出两份征求意见稿,包括公积金贷过不能再贷、公积金贷款额度计算公式改变和公积金贷款缴存年限延长等多个重要内容。被誉为史上最严公积金新政。
新政的严苛在业界引起极大反响,业内人士表示,公积金征求意见稿的几个重大改变涉及面非常广,无论是刚需还是改善型买家都将受影响,如果政策真的如此实施,将导致很多自住买家不能入市,对一手楼和二手楼都会有很大的影响。不过,该征求意见稿在4月10日结束公众征求意见后,至今并未公布意见和结果,政策究竟将如何调整?公积金中心相关人士日前向新快报记者透露:“政策内容有些小修改,开会后还将再次征求委员会成员和专家意见,再召开一次管理委员会会议后,很快就会公布。”
公积金中心相关人士透露,目前意见最集中的就是征求意见稿中,对于公积金贷过不能再贷、公积金的贷款额度计算公式的重新设计和对于申请公积金贷款连续缴存年限三项规定。其中,公积金的贷款额度的计算公式和申请公积金贷款连续缴存年限两个方面的内容可能会有小的修改,具体内容要等最终确定后再公布。不过公积金的贷款政策只会更严不会放松。
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