[摘要] 童渊表示，看一个房地产产品不能只看产品性质，更重要的是所处的地段以及周边的配套。在萝岗推出一个 产品，与在天河推出一个 产品，那是完全两个概念。
房天下讯（文/采访 何山） 、 、 、泳儿，这些香港明星最近频频出现在广州天河新天地，让不少人都把目光投向了这个位于天河客运站地铁站上盖的城市综合体项目。在寸金尺土的天河区，任何新的商业项目的出现必定都会引起市场的关注，天河新天地也不例外。由于所处位置交汇了两条地铁线、又紧靠天河客运站与多条高速路，天河新天地又比很多新的商业体多了交通的优势。
近日，就天河新天地的近况以及广州楼市的前景等话题，房天下专访了日之泉地产执行董事童渊先生。
日之泉地产执行董事童渊先生
定位交通枢纽城市综合体
天河新天地欲成“迷你型太古汇”
童渊表示，天河新天地将致力打造一个交通枢纽城市综合体，为天河客运站片区提供一个商业和以及高端 的配套。他表示，由于周边有不少高校，亦有不少比较成熟的住宅社区，因此为了吸引这批高校生以及白领，天河新天地将主打快时尚，并将致力打造成一个“迷你型”的太古汇。
童渊认为，目前广州不少大型商业中心其实缺乏主题，人们去消费更多是由于方便与习惯，但并不是因为这个商业中心本身能吸引消费者。但在北京上海有不少办得很成功的主题式商业中心，天河新天地的方向也正是如此。他透露，进驻天河新天地的只会有两种商家：国际品牌与设计师品牌，这保证了天河新天地的精品化，同时也应合了快时尚的主题。
在未来，消费者从天河客运站地铁站出来，马上就会进入天河新天地的“天地”。连接地铁通道的地下负一层将是各种潮牌店铺，有别于流行前线等有大量的格子铺，这里将是一众的品牌店。童渊此前也透露过，他已经与200个韩国设计师签约去设计这部分商铺。
而在地面一层，将有不少的店铺打通一楼与二楼，为了吸引周边消费者的日常生活需要，华润万家也将进驻二楼。同时，这里将会定期举办主题活动，供前来的消费者拍照，休闲。三楼则主打韩国风，四楼、五楼则是娱乐餐饮。他表示，在招商的过程中，天河新天地将不会引进相似的商家，比如只会有越南菜餐馆只会有一家、韩国菜、泰国菜的餐馆也只会有一家，诸如此类，做到差异化竞争，不让进驻的商家陷入同质化竞争。
除此之外，童渊还透露，星汇影院、活力无限、麦当劳、星巴克等商家目前已基本确定会进驻天河新天地。
童渊将天河新天地的目标群体锁定在3个数字：90、80、70。90后的学生，80后的白领、70后的父母与投资者。他表示，天河新天地希望以后能成为一家老小生活的好去处。同时，他强调，这些商铺只租不卖，全部物业由开发商自己持有表明了他们对这个地段的物业的信心。
投资商业项目看什么？
地段、地段还是地段！
早在1994年，童渊在北京做个项目的时候就说过，决定房地产价值的最重要因素的观点是地理地段，第二还是人文地段，第三是交通地段，最关键的是谁做项目，谁过来了，谁入驻了。
如今，他依然坚持这个观点。他表示，看一个房地产产品不能只看产品性质，更重要的是所处的地段以及周边的配套。他打了个比方，在萝岗推出一个 产品，与在天河推出一个 产品，那是完全两个概念。因为在天河买 ，除了买这个产品，其实顺带也买下了周边的配套服务，因此任何时候，判断一个产品价值都绝不能忽略位置。
他表示，天河新天地是天河区政府的重点项目，对于元岗村一带的建设，政府既有决心又有政策，未来将会在天河客运站一带打造覆盖67平方公里的智慧城，这个天河智慧城与萝岗知识城又是两个层次的事情。虽然目前天河客运站周边仍然存在脏乱差问题，商业气氛也不是很活跃，但童渊相信，随着时间的推移，这一带价值一定会呈现出来，有眼光的买家也必定会涌入这个区域。
他提到，天河新天地同样会推出500多套 产品，这些 标榜的定位是”Smart ”，即智慧型 。童渊觉得，这批 最有价值的，还是因为它所处的地段、交通的便利以及配套的完善，在这三者的基础上，智慧型 的配置才显现出它的价值。
天河新天地目前已开放样板间
均价3万出头
税前可达6%
他认为，目前市场上的 产品有三种买家，自用的、用来（在家）的、以及用来投资的。针对投资客，天河新天地引用了两种方式来服务投资客。童渊表示，投资客买下了 之后，既可以像“存活期”一样（童渊语）交给私享家，私享家可以帮助买家提供一个月度甚至隔夜的出租服务，租金在100元/平左右。如果想“存定期”（童渊语）也可以，天河新天地引用了知名的精品酒店喆啡酒店（JamesJoyce Coffetel），买家可以把 完全交给喆啡酒店运营并获得税前约6%的。
童渊介绍说，天河新天地的 产品有一整栋会交给喆啡酒店，买家在买的时候如果不想使用这种模式，可以选择另外一栋楼的 产品。
至于价格，他表示 的均价会在3.1万至3.2万/平左右，而交给喆啡酒店管理的那一批产品价格还会再高一点，前期认购的买家还可以额外再享受9折优惠。
同时，童渊也透露，天河新天地2期（共20万平建筑面积）即将动工，届时2期将会打造成广州的大厦。
中心区将成广州楼市风向标
提到投资置业，童渊认为在南方投资房地产与在北方在理念上有很大的不同。北方人是“虚中有实”，在看中概念的同时也注重居住环境，南方人则是“实中有虚”，在看中周边配套的同时也看中物业的增值性。
从目前的情况看，他认为天河新天地的认筹情况还是比较好。因为很多投资者关注一个物业的除了出租，还有物业本身的增值，而天河新天地的 增值潜力很大，因此市场吸引力很大。他透露，目前已有超过500个认筹。
至于针对目前部分近郊楼盘的大降价的现象。童渊并不认为这是楼市崩盘，而只是市场个别现象。他提到，这些楼盘降价的原因无非有三个，一是本身成本低，出于完成任务的考虑，降价的空间很大；二是因为市场上同一个区域的同类产品供应量大，为了尽快去货才会降价出售；三是因为部分上市房地产公司为了财务需要，也为了回笼资金开发下一个项目，因此也会降价销售。
童渊认为，看楼市不能从一个维度看，因为不同地区的层次各有不同。像老城区，因为供应量少，因此基本不会降价。而像一些供应量大的郊区，降价或者促销的行为就多。他认为，看待楼市还是要看一些层级比较高的区域，这些地区才是真正的风向标。他打个比方，同样是打折，佐丹奴打4折与Gucci打7折（当然这个机会不大），对于不同的消费群体的影响都是不同的。童渊表示，像他自己，肯定会选择打7折的Gucci，就像他会选择中心区的楼盘一样。
他提到，目前还有一大部分潜在的消费群，广州楼市的走向很大程度就取决于他们。如果他们还是认为中心区房价过高而不作考虑的话，那情况就不会有太大的转变。如果他们一旦醒悟到要去买中心区的楼盘，那么中心区的销售将会带动整个周边地区，房价也就自然而然往上走了。
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