[摘要] “当前的环境下，政府、企业与组织正在追求以科技创新为驱动的产业发展模式，中国产业的转型升级面临巨大压力，但是以云计算、大数据、移动互联、新能源以及电子商务带来的创新技术与应用模式给中国的产业带来了前所未有的发展机遇与变革动力。”
在技术升级和产业转移的背景下，中国的产业地产正面临新的变局。
“当前的环境下，政府、企业与组织正在追求以科技创新为驱动的产业发展模式，中国产业的转型升级面临巨大压力，但是以云计算、大数据、移动互联、新能源以及电子商务带来的创新技术与应用模式给中国的产业带来了前所未有的发展机遇与变革动力。”华夏幸福基业股份有限公司副总裁、华夏幸福基业产业发展集团董事长轷震宇近日在接受记者采访时表示。
正是在这一判断下，轷震宇透露，华夏幸福将在2014年聚焦12大重点行业，着力打造50个具有明确产业属性的主题产业园。截至今年5月，华夏幸福已完成43个产业园的规划，其中19个已经投入运营。
产业服务平台的互联网思维
近日，上海市发文明确表示，今后原则上新增工业用地产业项目类出让年限不能超过20年。这是继深圳前海、北京经济技术开发区、湖南省的动作之后，又一打破50年制工业地产的区域政策的诞生。有分析认为，对工业用地的这种“限时”，将有效遏制“以产业之名，行地产之实”的现象，从而令产业地产真正回归“产业纯度”。
“产业地产本质上不是常规意义的房地产开发，而是基于产业空间的产业价值运营——工业用地上造出来的房子，目的不是用来卖，而是用来盛放产业增加值。”置力中国地产营销机构执行董事张匡圣表示。
“华夏幸福产业园的核心价值不是简单的销售思维，而是营造产业环境，打造产业园服务平台。”轷震宇强调，这种平台的核心在于打造一个完善的、具有发展潜力的产业服务平台，连接产业链上下游的企业。这样，一个良性的循环机制便建立了，产业链上下游企业通过平台交流，最终实现共生共赢。
业内人士认为，这种平台理念与当前的“互联网思维”中所提倡的平等、开放及人性化的特质是不谋而合的，本质是提供“平台”而非“产品”。产业园只有真正开始专注于平台生态圈的建设，才能真正形成自己的核心竞争力。
华夏幸福行业研究院院长朱江认为，华夏幸福旗下产业园的特点是行业属性鲜明，以打造产业集群为目标，这也是与以厂房或者研发楼宇“租售”为主的其他产业园运营商的区别。
张匡圣认为，产业地产的能级使得国家的城镇化战略有了关键依托，所以“产业地产成为了城镇化的出路”。直接创造价值、为当地带来就业和税收，引领整个新园区产业发展等，都成了城镇化需要工业地产开发的理由——产业地产中“产业聚集”与“产城融合”这两个因素，尤其受地方政府的青睐。
盈利能力与“产业基因”
“以前的产业综合体项目主要由政府来做，开发商很难涉足。近几年有一些工业地产开发商开始试水，但从已有的案例来看鲜有成功。”罗兰贝格管理咨询公司合伙人王荣表示，“尤其是产业综合体要以产业为核心，但传统开发商整合产业资源的能力偏弱，所以最后呈现的基本上是‘空城’、‘鬼城’。”
内蒙古自治区鄂尔多斯市新城区康巴什即是其中典型一例，有房子无产业的结局令人震惊，这也让观察者对传统地产商转型产业地产的过程充满警惕性。业内人士曾指出，万科的青岛国家广告产业园项目以及绿地近两年来的工业地产项目，其手法基本沿用住宅地产的套路，与产业地产的运营有着相当区别。
而另外一些产业地产商，则被张匡圣称为“园区运营+地产开发”模式。“这一模式的典型代表就是华夏幸福基业。”有业内专家表示，“华夏幸福主要做的三个内容：一是搭建园区平台；二是进行招商，并且是注重企业之间协同性的招商；三是提供多元化的物业服务，包括企业孵化器、金融等服务”。
在该模式下，华夏幸福的住宅销售占总收入80%，产业运营占20%——值得注意的是，4月年报出清后，在国内13家产业地产上市公司中华夏幸福的营业额、净利润及现金流都远远超过其他同行。张匡圣认为这是基于国情做出的选择。“希望不久的将来，产业运营收入占比80%乃至更高，其它占比20%乃至更低。”
从更宏观的层面来看，这一点也许更清晰：据2013年年报显示，以华夏幸福、外高桥、东湖高新为代表的13家产业地产上市公司营业总额为486.85亿元，而保利地产一家的年营业额即为923.56亿元。业界对此的评价是：与住宅相比，产业地产在创收能力上还很弱。如何跨越盈利模式，也许是产业地产能否借势城镇化、迎来真正春天的关键所在。
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