[摘要] 我国房地产市场牵一发而动全身，深深影响着经济发展、宏观调控、财富分配、反腐倡廉、居民生活、社会稳定等经济社会的各个主要方面。
尽管我国多次出台房地产政策调控，但均未能有效抑制房价过度上涨趋势，主要原因是：关键政策不出台，重要政策不对路，部分政策相掣肘，执行政策不得力，基础数据不清楚。我国房地产调控已经进入深水区。今后我国房地产调控应着力把握几个原则：目标兼顾，政策协调，分类推进，逐步解决，强化执行。我国房地产调控已进入深水区。解决矛盾问题，短期看，应采取加大土地供应、热点城市限购、实施住房财产登记等十项政策，重点解决地价房价房租过快上涨问题。长期看，应采取城乡建设用地同权同价、逐步降低房企税负和建立统一保障房制度等十二项制度机制措施，从根本上解决土地制度、供地结构、公平分配、房产税实施等问题。
我国房地产市场牵一发而动全身，深深影响着经济发展、宏观调控、财富分配、反腐倡廉、居民生活、社会稳定等经济社会的各个主要方面。房地产市场短期矛盾非常突出，中长期问题极为深层，政策制定极难合理协调，政策执行极难有效监督。解决房地产市场问题，既要针对当前突出问题，采取短期强力政策，抑制地价、房价和租金过快上涨势头，更要建立长效制度和机制，解决深层次矛盾问题，促进房地产市场长期稳定健康发展，使其与国民经济发展与人民生活提高实现长期良性互动。
一、我国经济对房地产业已经过度依赖
房地产是国民经济支柱产业，对经济发展起着举足轻重作用。但我国在投资、税收、金融、地方财政和居民财富等方面已经过度依赖房地产业。
（一）社会投资对房地产业过度依赖。1991&us;2012年，我国全社会固定资产投资年均增长22.5%，房地产开发投资年均增长30.5%。房地产开发投资占全社会投资的比重，1990年为6%，2000年为15%，2010年为19.17%，2013年为19.8%。2013年房地产全行业投资占投资的25.5%。
（二）土地财政对房地产业过度依赖。近十年来，土地出让金占地方财政收入的比重一直保持在40-50%左右，有的地方甚至高达70-80%。2013年地方财政收入6.89万亿元，土地出让金高达4.12万亿元，占地方财政收入的59.79%，创历史新高。
（三）国家税收对房地产税过度依赖。我国税收增速长期明显高于经济增速，房地产业税收增速又明显高于税收增速，税收对房地产业税收严重依赖。2013年税收总额为11.99万亿元，增长8.3%，而房地产行业税收总额为1.54万亿元，增长26.5%，房地产业税收占税收的12.84%，创历史新高。
（四）银行信贷对房地产业过度依赖。长期以来，房地产企业成为银行信贷投放最主要行业。到2013年底，我国商业性房地产贷款余额为14.61万亿元，占金融机构各类贷款余额的比重为20%。影子银行的信托、委托贷款、基金等业务，也有超过30%的资金流向房地产业。
（五）企业赚钱对房地产业过度依赖。2012年房地产开发企业营业利润率为11.8%，从业人员人均利润25.14万元；规模以上工业销售收入利润率为6.1%，人均利润6万元，房地产是工业的近2倍和4倍多。房地产超额利润赚钱效应，不少企业无心主业，转行从事房地产，不少大型国企深深涉足房地产，大量购地、囤地、建房，成为各城市地王楼王的主要代表。
（六）居民财富对房地产业过度依赖。我国房价与房屋租金长时间快速上涨，相当大部分居民的房产价值远高于储蓄、股票、理财等金融资产价值。有机构调查研究结果显示，我国城镇居民家庭财产总价值中，房产价值占比由十多年前的20%-30%提高到现在的60%&us;70%，北京超过80%。当前，主要靠房地产投资与投机造就的多房族，房产租金与转让等收入远远高于正常工资收入。这严重刺激了人们靠买卖房屋发财的投资投机心理，靠房租收入过好日子的食利行为，也严重挫伤了普通百姓靠正常劳动获得工资收入的积极性。
（七）政策调控对房地产业过度顾忌。长期以来，从中央到地方，在制定和执行房地产政策，在协调房地产政策与其他经济政策时，经常处于左右为难、上下顾忌的尴尬境地。中央希望控制房价，但又担心影响地方土地收入与政府债务偿还，因此在多次政策制定中往往忌讳提调控地价。地方承诺按中央要求增加供地计划规模，但实际供地基本不是按市场需求确定，而是按尽可能获得高额土地出让金来确定，因此经常有意不完成供地计划。面对大量存在的空置房屋、各地出现的“多房族”，地方政府不过问不清查，担心影响房市波动与社会稳定。2013年“国五条”出台后，地方普遍虚置中央政策，有的甚至反向操作，在实际行动中推高地价房价，中央对此不表态不追究，可能的一个原因就是担心影响地方经济。“国五条”执行一年已过，面对普遍大幅度上涨的房价，国家短期应对政策不出，长期机制不明。在这种形势下，部门地方在等候，房地产商在探问，买卖房屋者在踌躇。广大百姓对未来房地产形势与政策方向，虽然在广泛议论与激烈批评，但却深抱巨大期待。
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