龙斌:北京自住商品房已成鸡肋 难言公平合理

——房天下《争鸣》第19期

房天下-《争鸣》  作者：龙斌  2014-03-31 09:32

[摘要] 如果这个地块是商品房，那么其市场价格可能去到4、5万元/平方米甚至更高。所以，在市场价格和自住商品房限价的巨大差价里头引来一个更为核心的问题：土地和房子的价值到哪里了呢？ 无疑是转移到购房人身上。

	龙斌 ——合富房地产研究院院长	"限价房的制度安排很难说合理，应该提供没有产权的又满足居住功能的租用房子才合理。"

3月27日，北京朝阳区来广营乡LGY-04、LGY-03、LGY-06自住型商品房地块出让。公开信息显示，该地块包含R2二类居住用地、R52小学用地、R51中学用地，总建筑控制规模11.92万平方米，其中居住部分建筑规模为9.8万平方米（6.86万平方米建自住型商品房，自住房销售限价2.8万元/平方米，2.94万平方米建限价房，限价为1.5万元/平方米，套型建筑面积不得超过80平方米）

最终恒大经过48轮的激烈竞夺，战胜中铁建、住总正华、华远等三家房企，最终以20.5亿元的代价夺得该地块，溢价率达37.4%。

现在，问题来了 ：

因为限价，该项目销售总收入为6.86万平方米*2.8万元/平方米＋2.94万平方米*1.5万元/平方米=23.618亿元

该项目的土地成本：20.5亿元，其他成本如建安成本、管理成本、资金成本、销售成本、税费等加起来有多少呢？。

假如按照每平方米3000元/平方米计算，这部分成本为：3000元/平方米* 9.8万平方米=2.94亿元

利润多少呢？23.618亿元-20.5亿元-2.94亿元=0.178亿元

利润与土地金之比为：0.178亿元/23.618=0.75%

这是不是坑爹啊。

如果把其余部分成本控制为2500元/平方米，这部分成本为这部分成本为：2500元/平方米* 9.8万平方米=2.45亿元

利润：23.618亿元-20.5亿元-2.45亿元=0.668亿元

利润与土地金之比为：0.668亿元/23.618=2.83%

好像投入产出不高。

北京自住商品房的开发，好似鸡肋，企业明知没什么利润也去投，无奈的房地产。

如果这个地块是商品房，那么其市场价格可能去到4、5万元/平方米甚至更高。所以，在市场价格和自住商品房限价的巨大差价里头引来一个更为核心的问题：土地和房子的价值到哪里了呢？

无疑是转移到购房人身上。实际上，自住商品房等于是拥有土地的地方政府和投资商开发企业把利益都让给了买房人。而买房人在买到房子的这一刻起，他的财富已经大大溢价。等于是巨大的利益定向的输送给了买房人。买房人会想尽一切手段来获取这个资源。基于什么原因必须要把这个巨大的财富利益输送转移呢？因为买房人是中等收入人群？这个土地和房屋的溢价财富本来是市场机制的一部分，现在通过一种制度安排将本来是全社会的财富给予了社会中的一部分人（买房人），显然，这种限价房的制度安排很难说合理。应该提供没有产权的又满足居住功能的租用房子才合理。

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